房产测量的作用与方法的研究

文/殷宏波 西安市房产测量事务所 陕西西安 710002

房产测绘制度的改革最早出现于党中央十五届四中全会上，同时，经济的发展也让房产测绘制度成为了必然结果。发展至今，房产测绘部门也面临了更高的工作要求。尤其是房产测绘工作在长时间内涉及到权属登记部门，贯穿于房产管理工作的各个过程之内，为管理工作提供重要的数据和资料。

1、房产测量的作用

房产测量时通用的测绘技术和房产管理工作相结合的一种专业化测绘，例如收集各项资料及完整图纸，对照图纸确认各幢楼层、车库、阁楼等基本信息。它所测量的结果在合法的范围内是具有法律效力，可以载入房屋权属证书之中。一般开发商进行开发，会在房屋未完全建成以前房产局会根据开发商提供的建筑设计图和规划图先出一份房产预估测量报告，待建成以后，再做一份实地的报告。换言之，房产测量所获取的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，其作用也体现在以下三个方面。

1.1 管理作用

目前，城市房产管理和住宅建设已经成为了经济发展过程中的重要内容，为了能促进社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划部门都应该对房产的权属、位置、数量等基本情况进行了解，才能进行更有效的规划和建设，在房屋调配和土地规划方面发挥更重要的作用。尤其是对于一些城市建设工作中的旧城区改造，更需要房产测量的结果作为参考标准。因此，它所发挥的管理作用显而易见，是房地产管理中的基础资料[1]。

1.2 经济规划

房产测量工作会利用大量的图纸和资料，对于经济规划方面的作用具有显著的现实意义。例如可以准确地掌握房屋和土地的利用情况，对于一些不合理的房产数量与面积计算错误的情况，可以提供重要的数据支持，也能给房产经济理论提供关键的数据。另外，房产测量还可以为城镇的财政税收部门确定土地的分类等级，让征收税费时能够更加符合税费标准的相关要求，做到及时征税、合理征税。

1.3 法律保障

由于业主方最关心的内容就是房屋的权属范围，而房产测量的结果即可以作为具有法律效力的资料，是加强房产管理、产权核定和保障房屋所有者合法权益的重要资料，经过主管部门审核和确定后得到的结果。

通过房产测量的工作来看，可以看出其价值所在。无论是对于城市区域内的房产管理工作，还是城市地理信息系统的构建，都能发挥基础的指导作用。以我国目前的房产登记制度来看，房产测量工作是以国家强制力为基础的行政手段，未来的工作也对房产测绘有了更高的要求。

2、房产图测绘的特点

在《房产测量规范》中，对于房产图有着明确的说明，是全面反映房屋及其位置状况的基本图。它反映了房屋的位置关系和式样、结构、层次等，以产权宗地位置来为单位制定丘号。此外，分丘图是分幅图的局部图，也是房屋产权证附图的基本图，因而房产图的特点也非常明显[2]。

房产图是平面图，只要求平面的位置相对准确，不需要表示高程，也不需要绘制等高线。此外，房产图对于房屋有关要素的测量要比其它图形更加仔细，除了基本的结构和性质以外，还需要表示出层次、用途等，精度要求也需要符合标准。一般情况下，房产图的主要内容包括测量控制点、界址点、附属设施、用地面积等不同的标记。如果有新建筑的变化，则房屋和土地的使用情况也会发生改变，房产图的要素需要及时更新和完善，保障其使用价值。另外，和房地产管理有关的地形要素也需要进行标识，例如铁路、桥梁、停车场、水塔等关键建筑。

3、房产测量的方式

3.1 平面控制测量与基础图测绘

前文提到房产图不注重高程，因此控制和测量工作只需要构建平面的控制系统。在基础图测绘完毕之后，在基础图上的内容应该包括不同等级的控制点、房屋附属设施以及各种与房地产有关的地形要素。例如行政境界应该包括区域的境界线、房屋也包括一般的房屋和架空的房屋，房屋维护物包括铁路、桥梁等内容[3]。

3.2 调查与面积计算

房产调查会先调查所有的调查区域。例如可以根据区域内的主干道划分不同的房产区，并在不同的房产区内按照街道分为分区，再结合调查结果以房屋产权进行设丘。如果同意房屋产权用地单元内能够准确地区分。例如同一个建筑群内包括办公区域、住宅区域、学校、医院等，也需要进行用地调查和房屋调查两个不同的部分，前者以丘为单位，调查内容包括房屋位置、产权性质、使用者、使用权等基本情况，后者则主要调查产权人、层数、建筑结构、建成年份等情况。在实际的调查过程中，可以结合房屋竣工图、房产统计表和土地使用证来进行调查[4]。房屋用地的具体范围需要结合土地管理部门签发的土地使用证的范围，如果用地范围没有明确的标志物时，则可以利用现有单位的无争议用地边界作为参考标准。如果部分房屋因为堆积物或其它因素导致丈量难度过大，则需要考虑采用房角点坐标来计算其边长。

3.3 房产综合图

房产综合图的绘制需要将调查和计算的结果绘制在按比例构建的房产基础图之上，且为了编辑房产的平面分丘图，需要提供完整的资料与原始图件。在综合图的内容上需要包括房产区号、房产分区号、分区界线、房产权号、结构、房屋附属设施等相关内容。此外，综合图上还应该标识房产平面分丘图的内容，分丘图的内容包括房屋权界线、房屋建成时间、建筑面积、相邻丘号等。同一幅图内的丘号应该保持从上之下，从左至右的S形顺序编丘号。房产平面分幅图和分丘图上应该注明每个丘的界址线，并编写界址点号。

3.4 构建数据库

房产管理需要数据库的支撑，为了满足调查的自动化管理，应该构建相应的数据库。数据库内容由几个不同的方面组成，包括用地调查表、房屋调查表、房屋面积测算表和房产平面分丘图。这些内容经过扫描生成BMP位图文件，以字段形式导入后采用OLE方法嵌入通用字段当中。而房产调查管理数据库也能完成数据与资料的输入、资料查阅更新、房产面积计算等不同的功能。

4、房产测量中的常见问题分析

4.1 建筑面积计算

建筑面积计算是目前房产测量中的主要问题。一般情况下，柱廊结构的建筑物只有柱与上盖，并没有墙体和围护结构，此时如果根据柱廊面积的计算方式，是需要按照其外围的水平投影来计算建筑面积。但是在实际的工作中，对于这类建筑物缺乏明确的规定，此时会考虑各个方面的因素，采用上盖水平投影来计算建筑面积。另外，和房屋相连的区域包括上盖走廊、檐廊和雨篷，通常在走廊与雨篷判定方面会有明显的争议，因为雨篷是不计算建筑面积的，走廊则计算一半建筑面积。所以在规划报建工作中，一般会按层计算门廊建筑面积，而根据《房产测量规范》的要求，门廊上盖高度大于等于两个自然层时，则不计算建筑面积，只计算阳台面积。可以看出，建筑面积的计算是房产测量工作的核心内容，也是需要重点关注的部分。

4.2 结构层次问题

现代建筑物的特殊性和多样性，让结构层次成为了房地产测绘工作中的关键部分，同时也出现了各类结构层次的确定问题。例如天面楼梯间是否能作为一层来计算。在房产测绘工作中，需要表明建筑物的层数，而天面楼梯间是否作为一层计算也是关键点。结合房屋所在地，需要制定相应的判定标准。另一项关键内容是幢的划分。由于幢是房地产测量和房地产调查的基本单位，幢区分也需要有相应的原则。首先，地面以上的基础和结构应该保持整体性。在同一幢楼，地面基础和结构应该是一个整体，即房子的各个部分应相互连接，如果房屋不同部分断开，则按照不同部分独立分幢。此外，对于绝大多数的业主来说，共有建筑面积的分摊计算应该成为重点关注的内容。无论是一幢还是多幢，影响共有建筑面积分摊的计算也应该纳入考虑范围。按照相关的规定，房屋权属登记的基本原则是保持房屋所有权和土地使用权者相一致，如果房屋占用的土地是不同的使用权人的不同土地，则房屋不可作为一幢来进行处理[5]。

结语：

房产测绘的目的房产测量的作用为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料，具有法律、财政经济、社会服务和测绘服务几个不同方面的作用，其内容也包括房产平面控制测量、房产调查、房产图绘制、成果资料检查验收等各项工作。因此，测绘单位也需要重视房产测量的实际价值，并结合有效的测量方法，正确表述房屋用地的相关信息。