关于不动产存量数据整合关键流程的研究

文/高红霞 昌乐县国土资源局不动产登记中心 山东潍坊 262400

1、不动产存量数据分析

1.1 数据“繁杂”

不动产房地登记存量数据类型有土地登记数据、房屋登记数据。土地登记数据有空间数据、权籍数据和业务数据；房屋登记数据有空间数据、房屋产权数据和业务数据。不动产数据按存储介质分为纸质数据和电子数据。房地不动产登记的权利类型有集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权、房屋等建筑物、构筑物所有权等多项权利。由于我国不动产登记已有很长的历史，并且登记模式、登记规范和档案管理方式不同时期都有不同的制度。最终导致不动产登记数据种类繁多、格式不统一、标准不统一，数据散乱、庞大、异源、异构。

1.2 数据关联性差

不动产房地登记数据由不动产单元、不动产权属、不动产权利、权利人、登记业务等数据构成。宗地、自然幢和户通过不动产单元编码关联。宗地和自然幢通过空间坐标建立相互关系。然而由于历史原因，宗地和自然幢的空间信息缺失，宗地、自然幢、户的登记没有建立关联关系，因此不动产存量数据具有存放分散，宗地和幢没有关系，幢、户的关系不统一的特征。

1.3 数据质量不一

以往不动产登记可以分为权属调查和登记发证两大步骤。权属调查分为不动产测量和不动产权属调查。登记发证不同时期不同部门采用不同的登记操作规范。然而由于各地信息化水平发展不均衡、测量技术手段不统一，导致各地空间数据质量不统一、登记电子化数据质量不统一，有些地区甚至完全采用手工登记发证的方式。这就给不动产存量数据整合标准化工作模式带来巨大的困难。

2、不动产登记存量房地数据整合汇交方案

2.1 准备工作

根据《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行），做好对现有不动产登记信息的现状调查，搜集土地、房屋不动产登记执行的数据库标准、技术规程以及原来的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据的收集整理，并和《不动产登记数据库标准》（试行）做好比对分析；完成不动产登记数据库的空间数据分层和属性结构设计，建立映射关系，抽取一定数量的数据进行试验；根据试验情况修订确定不动产登记数据库整合建设的技术路线，以此为基础制定详细的实施方案和技术细则，全面清理和整理不动产登记历史资料；做好人员培训，制定质量控制规范，落实质量责任。

2.2 宗落图

2.2.1 工作底图制作

将收集的行政区、地籍区、地籍子区、大比例尺正射影像图、城镇地籍调查成果、最新的土地利用现状图、土地利用规划图等数据整合到一张图，形成数据整合工作底图，所有图形必须统一在与现行不动产登记平台空间参考一致的环境下。

2.2.2 宗地图形数据整理

现有宗地图形数据包括已建库数据、零散存储的矢量文件数据、纸质图形数据和待修补测数据，针对每一类不同类型的数据采用数据库迁移整理、文件数据处理和以工作底图为基础的纸质图形上图、外业修补测等手段，实现宗地图形数据按《不动产登记数据库标准》（试行）标准的整理。宗地图形数据整理完成后，导入到中间库，并根据《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，生成所有宗地不动产单元号。

2.2.3 土地登记属性数据整理和挂接

对现有的已建库土地登记属性数据、纸质土地登记属性数据分别通过数据迁移和整理、数据补录的方式，形成符合《不动产登记数据库标准》（试行）的土地登记成果数据，并导入中间库。通过宗地编号建立土地属性数据、宗地空间数据的关联。形成与不动产登记簿进行关联的空间信息、以不动产单元为中心的不动产登记簿。

2.3 幢落宗

幢落宗的主要目的是建立自然幢与所在宗地的图形关联关系。在完成宗地上图后，将采集到的自然幢数据根据《不动产登记数据库标准（试行）》的要求，对矢量格式、纸质格式和待修补测自然幢数据进行整理入中间库，并根据《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，生成该幢的不动产单元号，实现“幢落宗”。

其中现有自然幢图形数据缺失的，可直接利用大比例尺正射影像图，采取图解法方式，提取该宗地上建筑物垂直投影作为自然幢数据进行入库，并做好标记，再补充其他空间属性信息，建立与宗地的关联关系。

2.4 房落幢

2.4.1 楼盘表创建

房落幢是指通过分析自然幢属性信息与房屋信息的关系，建立逻辑幢与自然幢、房屋与逻辑幢的关联关系，并按《不动产登记数据库标准（试行）》的要求，创建并完善楼盘表，完成房落幢。

2.4.2 房屋登记属性数据迁移和挂接

数据迁移的是建立原房屋登记数据与不动产登记中间数据库中房屋登记属性数据表之间的字典对映关系，将原房屋登记数据迁移到不动产登记中间数据库中，并在后续数据整理过程中规范完善相关信息，直到满足不动产登记成果数据库的入库要求。通过房屋编号建立登记信息、空间信息的关联。形成与不动产登记簿进行关联的空间信息、以不动产单元为中心的不动产登记簿。

2.5 房地属性数据匹配整合

在已完成土地空间数据整理、土地登记属性数据整理、自然幢图形数据整理、房屋登记属性数据的整理的基础上，完成房地属性数据的匹配整合，实现“房地合一、图文一体”的不动产数据库。土地与房产的整合关联主要是对不动产登记属性数据整理阶段和空间数据整理（即宗地图数据、自然幢图形数据）阶段所输出的成果数据关联。数据挂接的顺序从不动产登记最基础要素宗地为起始点，通过从土地到自然幢、从自然幢到逻辑幢、从逻辑幢至层、从层到户逐级实现不动产空间数据的关联。

3、关键流程研究

3.1 档案的标准化整理

档案标准化整理包括纸质档案扫描标准化、档案属性提取标准化和档案管理标准化。纸质档案扫描标准化需要对扫描档案进行重命名和重分类，构建快速检索到原档案的体系。档案属性提取标准化对于空间数据需要进行参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作；对于权属信息和业务信息需要解决同名异质、同质异名、数据类型不一致、小数点位数和数量单位不统一的问题，实现存量不动产数据档案属性提取标准化。档案管理标准化是指对纸质和电子档案的存、取进行信息化。能通过不动产单元号、不动产坐落、权利人等关键信息快速找到原档案。

3.2 房地数据关联

房地数据关联的核心在于落宗和落幢。在实际数据整合的过程中发现不动产单元的管理方式不是按照幢对宗，户对幢的模式管理，比较散乱。档案的关联性很差，因此需要进行落宗落幢对不动产单元进行关联。落宗可以依据现有的空间资料，如二调数据较完善的地区，可以根据图形属性的权利人、地籍号或权证号与发证数据挂接。如果空间数据不完善的地区可以根据影像图解、网络信息提取和实地调查的方式落宗。在落宗的基础上，按照地籍子区和小区进行落幢。具体采用参照房产档案的“总证”信息、规划资料和实地调查的方式。用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。

3.3 存量数据入库

属性提取和存量数据入库是存量不动产数据整合的关键环节，根据人工的方法，工作量巨大并且对于成果质量的检查和控制难以精确掌握。因此需要开发规范化和简便化的属性录入工具，一方面对旧的分散的不动产存量数据归类整理；另一方面满足新的不动产数据库规范。存量数据入库流程。

3.4 不动产登记信息综合查询利用模块

（1）新查询统计类型增加：实现查询存量数据总量查询，按登记时间、登记类型、不动产单元所在区域等对存量数据进行统计等。（2）原有查询统计数据源扩展：实现不动产登记存量数据整合后将整合成果纳入到现行不动产登记数据库中，通过该模块开发，在原有查询功能的基础上，将整合成果数据纳入统计范围，保证统计数据的完整性。（3）原查询条件完扩展：将重要字段全部作为查询条件，其他字段也尽量作为查询条件，保证用户可以通过更少的模糊信息能查询到需要查询的登记成果，并可区分是通过不动产登记系统进行登记的成果数据还是整合的存量登记成果数据。

结论：

完整、规范和准确的不动产登记数据是开展不动产统一登记工作的基础，数据整合的成果质量直接关系到不动产能否顺利按照国家有关技术标准和要求进行规范化登记，而土地登记数据和房屋登记数据整合是不动产登记数据整合的主要内容。本文探讨的整合技术方法在实际工作中能有效解决多源复杂的业务数据融合，实现房地数据合一，为形成不动产统一登记成果数据库提供了良好的数据基础。