公证摇号时代的杭州楼市研究

文/鲍一帆 杭州市城建开发集团有限公司 浙江杭州 310006

1、其他城市的摇号经验

目前政府采用商品房摇号政策典型的一、二线城市有上海、成都、长沙、武汉等地，虽然都属商品房公证摇号政策，但就细则及具体执行情况还是略有差别。

1.1 上海模式

上海市于2017年5月4日和7月18日分别发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》和《关于贯彻商品住宅项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，明确要求新开商品住宅采用由公证机构主持的摇号方式公开销售，严格落实实名制，开发商不得以任何名义收取价外款。

开发商需要在新盘开盘10日前，向公证机构申请选购房屋的摇号排序公证，并在开盘日前，在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单。在具体执行方面，开发商必须使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构全程现场监督公证，排号结果现场公示，选房必须严格按照摇号排序结果，依序挑选。

1.2 长沙模式

2017年10月28日，长沙市住房和城乡建设委员会印发了《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》的通知，明确长沙市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。《通知》要求开发商需提前7天向公证机构提出公开摇号公证申请，并提交公开摇号的具体规则和方案等材料。此外，在获取商品房预售许可后，应拿出公示后的准售房源进行摇号销售，并在摇号开始的三日前在销售现场（售楼部）发布摇号公告。

此外，开发企业需采取实名制方式，公开接受意向购房人认筹，接受购房认筹时间不得少于3个工作日。认筹完成后，应留存认筹人身份证明复印件，编制《报名摇号名册》，报送公证机构备案确认（纸质和电子文档）。开发企业在（售楼部）醒目位置公示《报名摇号名册》，公示时间不少于72小时。

1.3 武汉模式

对比上海和长沙，武汉政府的摇号政策指向性则更为明显。2018年3月15日武汉发布了《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）》，刚需人群满足三个条件可优先选购1套新建商品住房：在武汉无自有住房；符合武汉住房限购政策规定；本次购房之日起前3年无住房交易记录。另预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住宅，且建筑面积低于120平方米的准售房源采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例（含40%）纳入优选选房范围。开发商首次公开销售新建商品住宅时，应对优选购房源与优先选房顺序进行摇号，由公证机构作全程现场监督公证。

2、杭州公证摇号政策背景

采用公证机构摇号模式的这些城市，无不是在这轮房价上涨周期中的持牛耳者，但在市场的大浪面前，刚需客户只能望洋兴叹。高房价虽然是对一个城市建设成果的肯定，但无形中也成了压在百姓身上的千斤顶，工资涨幅远低于房价涨幅，刚需买房成了最美好的愿望。杭州自2016年底房地产市场行情开始上扬，虽较国内其他主要城市进入本轮上涨周期较晚，但得益于G20峰会的成功举办及2022年亚运会的重大利好，这波行情可谓来势汹汹。

根据克尔瑞统计数据，2015年杭州主城区（6城区）成交均价在22534元/方，2016年成交均价在24895元/方，2017年涨至 31752元/方。快速上涨的房价不仅大大提高了政府的征地成本，也引起了购房者的极大恐慌，目前2万/方以下的刚需盘在杭州市区已经绝迹，2-3万/方的郊区盘炙手可热。在中央“住房不抄”的号召下，杭州市房管局双管齐下， 从限购和限价两方面着手，多次加码调控措施，旨在维持杭州房地产市场的稳定。

2.1 限购政策

第一轮限购政策于2016年9月19日启动，明确在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

紧接着在2016年11月10日进一步加强限购：调整住房公积金比例。一是购买首套普通自住住房，或拥有一套住房并已结清购房贷款的，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款，首付款比例从不低于20%调整为不低于30%；二是拥有一套住房但未结清相应商业性购房贷款的，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，贷款首付比例从不低于50%调整为不低于60%；三是拥有两套及以上居住或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。

在2017年3月31日杭州市房管局有发布了《认房又认贷，进一步升级房地产调控措施》。此次措施要求已拥有一套住宅或无住房但有住房贷款记录的，购买二套房首付款比例比低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行；本市户籍成年单身（含离异）在限购区域内只能限购一套，企业购买限购区域住宅需满3年方可上市交易，外地迁入四县（市）的居住家庭，自户籍迁入之日起满2年，方能在本市市区范围内购房住房。

2.2 限价政策

除了表面上的限购政策外，从2016年10月下旬开始杭州市政府通过控制预售证发放、限制一手房备案价、限制网签都措施，严格控制全市房价平均水平。

首先严格控制预售证的发放，对35000元单价以上的项目的控制最为严格，这类项目也最难拿到预售证；对市中心、钱江新城、奥体等部分热点区域高价盘重点限制；对35000元以下的楼盘没有明确限制，单价越低，领到预售证的难度越低；大量批出远郊楼盘的预售证，包括大江东、富阳、萧山、义桥等地，这些区域楼盘的房价相对较低，从而拉低全市成交均价。其次严格控制每个楼盘的价格：新盘首开的备案价不高于板块均价；已开过盘的，加推价不能高于上一次的开盘均价。

然而，限购限价政策除了表面上避免了杭州房价的疯涨，却没有改变购房者及开发商对杭州楼市的预期。土地市场屡创新高，全款支付、天价车位费、托关系、号子费等乱象横生，由于对一手房价格的严格管制，二手房漫天要价，不少板块的二手房要比一手房贵近万元。针对限购限价政策存在的诸多问题，杭州市住房保障和房屋管理局在2018年3月28日发布了《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》（以下称《通知》），杭州进入公证摇号时代。

《通知》除要求房企采用公证摇号方式公开销售商品住房，应在申领商品房预售许可证前制定商品住房公证摇号公开销售方案，一次性公开销售当期准售房源外，针对刚需客户，给与的重点关照。《通知》明确，对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障。“无房家庭”是指，在我市限购范围内无自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”）。另摇号结果产生后，前序家庭放弃选房、购房的，后序家庭依次递补。对于中选后放弃选房、购房达二次的家庭，自放弃选房、购房之日起3个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记；中选后放弃选房、购房达三次（含）以上的家庭，自放弃选房、购房之日起6个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。

3、公证摇号的执行情况

自杭州开始实施公证摇号以来，已有不少客户在公证机构的监管下买到了房，这里举杭州首个公证摇号盘-万科和家园臻园作为案例，具体讲解公证摇号购房的流程。

万科和家园臻园此次开盘1幢，180套，面积15912.62方，将提供40%比例的房源供“无房家庭”优先摇号。客户可在领取商品住房预售许可证次日起5日内，进行现场购买登记。申请“无房家庭”资格时，须确保提交资料和申报信息的真实性、合法性。登记需提供婚姻证、房产情况核查证等证件，并且要求50万现金存款证明。摇号分三轮，首轮摇号，根据40%的比例，摇出“无房家庭”优先入围户数（72户），但不确定选房顺序；第二轮摇号，首轮未入围的无房家庭与非无房家庭共同摇号，摇出剩余入围数（108户），但不确定选房顺序，同时摇出未入围家庭的轮候顺序；第三轮摇号，前两轮摇出的入围家庭共同摇号，选出选房序号。

从程序设计来看，本次公证摇号对于无房刚需家庭来说有明显的倾斜，给予了较大的优先保护，同时也不失公平，即对于选房的顺序入围者是一视同仁的。但本次摇号并没未对面积段进行划分，无房刚需家庭在第三轮摇号时可能出现只剩大户型的尴尬处境。

4、解读杭州公证摇号政策

公证摇号政策的落地对于杭州无房家庭无疑是吃了一记定心丸，并较好的杜绝了限价以来出现的全款支付、托关系、卖房号等各类乱象，有效整治了杭州房地产市场。但其负面作用也随之暴露，比如客户对于自己的心意盘往往可遇而不可求，许多客户只能是摇到哪买在哪；许多原本无购房需求的人，抱着摇到即挣到的心态也去购房，导致部分盘中签率不足5%。

总体而言，公证摇号政策有效的保障了刚需利益，整治了市场中的不良现象，但对于抑制房价，贯彻中央“住房不炒”精神，仅此是不够的，还需其他配套措施予以支持。