地方性本科院校物业管理专业发展困境及改革的探索——以山东工商学院为例

马立强 余 赛

（山东工商学院房地产与物业管理系，烟台 264005）

经过三十多年的发展，我国物业管理行业已经成为了比较成熟的产业，为社会经济生活提供着重要的保障功能。随着相关制度的完善，物业管理市场秩序的规范化程度日益提高，对物业管理专业人才的需求也日益迫切。为了适应我国物业管理行业的发展以及对专业人才的需求，山东工商学院于2002年开办了物业管理专科专业，在此基础上又于2006年获批开办了物业管理本科专业，至今已为社会输送了380多名专业毕业生。

一、物业管理专业人才现状分析

根据国家统计局数据显示，2012-2016年连续5年全国房屋竣工面积保持在10亿平方米的规模，增量房、存量房以及老旧住宅区为物业服务行业提供了广阔的市场空间。同时，物业服务用户的服务理念也逐渐成熟，接受物业服务的意愿也逐渐增强。在城市现代化建设不断推进的背景下，我国物业服务也不断向规模化、智能化、网络化发展，物业管理行业整体服务质量不断提升，高科技设施设备和现代管理手段在物业服务中的应用也越来越广泛，产生了对既懂技术又具备现代物业服务理念的高素质物业管理专门人才的大量需求。在这一背景下，物业服务企业数量和物业服务从业人员数量都呈现快速发展趋势。

通过市场调查发现，当前物业服务企业从业人员大都是由其他行业从业人员经过简单培训转化而来的，年龄较大，学历较低，流动性高，学历以中专、高中及以下人员为主，本专科毕业生所占比例极低，中高层管理人才严重不足。一些高档居住社区、商场物业、写字楼、酒店物业等大型物业公司，经常出现人才捉襟见肘的局面。当前物业管理人才整体上表现为：初级管理人才较多，高级管理人才缺乏；普通的管理型人才较多，服务创新型人才缺乏；胜任单一岗位的人才较多，胜任多个岗位的复合型人才缺乏。物业服务行业是现在最缺乏人才的行业之一，这已成为目前业界共识。由于高层次物业管理人才的匮乏，物业服务企业只能提供单纯的基本服务，难以实现服务创新，这使业主日益多样化的服务需求无法得到满足，导致企业无法形成新的利润增长点，物业服务企业也只能收取基本管理费维持运转，有些企业甚至连基本服务都无法做到位，引发业主拒交物业费以至形成诉讼纠纷。这反过来又使企业难以通过高薪吸引优秀人才，甚至造成现有管理人才心态不稳的现象。在这种境地下，物业服务企业的生存都成问题，遑论做大做强。因此，物业企业之间的竞争，表面上是服务质量和服务创新的竞争，而深层次上就是专业人才的竞争。这造成了当前对物业管理专业人才的争夺，物业管理专业毕业生处于供不应求状态。

二、高校物业管理专业招生和人才培养困境及其原因

1.物业管理专业人才供给难以满足社会需求

高等院校担负着为物业管理行业输送优秀专业人才的使命，但与物业管理人才需求不断攀升的趋势相反，高校物业管理专业从招生到就业后在物业服务企业的发展都存在着不容乐观的问题。从招生角度来看，物业管理专业招生状态并不乐观。一些本科院校看准物业管理行业人才的庞大需求，相继开设了物业管理专业。近年来，虽然高校物业管理毕业生的就业和发展前景都很看好，但这个专业并没有随着行业的快速发展而发展，反而陷入了专业规模越办越小，专业发展难以为继的境地，值得深思。2014年，有28所本科院校招收物业管理本科专业，而2016年招生院校则降至19所。从山东工商学院近几年物业管理专业的招生情况来看。每年虽然基本上都可以完成招生数额，但是与一些热门专业如会计学、金融学、财务管理等专业想比，第一志愿率远远不足。即使在入学一年后，根据学校转专业相关规定，仍会有少量学生转出本专业。这说明物业管理专业对学生的吸引力仍有待加强。

从就业角度来看，虽然物业管理专业毕业是就业市场上的“香饽饽”，但是仍有相当比例的学生在毕业后长期从事本专业工作的意愿并不强烈。调查显示，许多高校物业管理专业的毕业生在就业时没有选择物业服务行业，甚至一些院校愿意从事物业服务行业的毕业生比例不足30%。物业管理专业毕业生跨专业就业的负面效应是高校毕业生学非所用，导致专业人才培养成本的浪费，也使得原本就处于人才短缺的物业管理行业的人才供求缺口更加难以弥合。

2.物业管理人才供求困境的成因分析

形成上述困境的原因很多，既有社会对物业服务行业和物业管理人才的认知缺失，也有物业服务企业人力资源管理方面的原因，而学校在物业管理专业人才培养方面也表现出了不足。

从社会角度看，社会对物业管理行业的认识存在偏见，物管人员的专业化与职业化还未受到足够的认可。社会普遍认为物业服务属于技术含量低的劳动密集型行业，其日常业务无非是简单的保洁、绿化、秩序维护、维修等，不需要高素质人才。基于这种行业定位的认知局限，导致一些物业服务企业和人员缺乏对自身职业的认同感，使得高学历的优秀专业人才也不愿意从事物业管理行业。另外，虽然物业服务为社会经济发展起着促进作用，但仍处于不断规范、完善的初步发展阶段，比如缺乏权威的、规范的从业资格认证，从业人员缺乏足够的职业自豪感等，还不能将物业管理师作为行业人士的社会地位显现出来。

从物业服务企业角度来看，在人力资源管理方面仍普遍存在不足。目前，只有少数大型物业服务企业建立起比较规范、科学的人力资源开发与管理体系，多数中小型物业服务企业的人力资源管理仍采用粗放式管理方式，忽视人力资源规划，缺乏系统的、科学的人力资源开发管理规划；对员工培训作用的认识也不足，流于形式；没有建立起与现代市场经济相适应的有效的激励机制。由于物业服务企业现有从业人员素质不高，缺乏对物业管理专业实习生的指导能力，对实习生的关爱和指导不够，这对物业管理专业学生实习和从事物业管理的意愿造成了负面冲击。根据对往届毕业生就业后发展情况的跟踪调查，发现有一个共性的问题，那就是青岛、济南、烟台等一些大物业管理企业都急需专业人才，但到这些单位实习的学生却没有得到重视遑论重用，甚至有企业把实习生当作廉价劳动力和解决人力资源短缺时的权宜之计，实习期满一个不留，当然也有一些实习生是由于待遇较低而不想留下，有的企业让学生整个实习期都在一个岗位上工作，尤其是秩序维护岗，这使得学生对物业管理工作产生了严重挫伤感。甚至极少数物业项目经理自身水平不高，对新来的大学生持有排斥心态。

从物业管理专业毕业生自身角度来看，物业服务行业与其待遇要求和发展预期相匹配。毕业生的择业需求是从多维角度考虑的，而很多中小型物业服务企业所提供的薪酬较低，使其较高收入和较高待遇的愿望难以实现，难以体现其价值。尤其是部分企业尚未建立起有效的绩效考核，缺乏科学合理的薪酬结构，这也导致有能力的专业人才流失。除了物质层面的追求，自我实现也是高层次人才的一种需求，物业管理专业毕业生希望借助工作实现自身价值，渴望发展机会，希望从事挑战性大、发展空间大的行业，希望做出一番大事业，达到自我发展。但很多物业服务企业只注重员工创造利润，而忽视了员工个人事业发展。物业管理属于服务性行业，毕业生都要从基础岗位做起，而一些学生希望尽快上升到业务主管、项目经理等中层职位，如果企业无法提供其施展才能抱负的环境和足够的升迁机会，这些毕业生势必会产生跳槽的想法而不能安心工作。

山东工商学院物业管理专业毕业生大部分分布在广州、深圳、北京、上海、青岛、济南、烟台等地的优质、一流的物业服务企业，这些企业大都是发展速度快、发展机遇多、业内知名度较高的企业，一般2-3年就可以成为项目经理或者公司中层管理人员。由于这些公司为毕业生发展提供了较为满意的平台和机会，他们在就业以后选择其他行业的人数较少。

三、山东工商学院物业管理专业人才培养的实践探索

面对物业管理行业需求与专业人才培养之间的矛盾，山东工商学院积极进行探索，提出了融合行业组织、企业和高校三方面共同努力的“三位一体”的解决思路，即物业管理行业组织对社会认识的引导，物业服务企业对人才发展的引导，高校对人才培养的引导。从物业管理行业组织的角度，物业管理行业协会应该向政府主管部门建议健全符合行业特征和市场规律的价格机制；鼓励企业以信息网络技术等现代科技为支撑进行技术创新和管理创新，建立新的物业管理运作模式；通过制度建设和宣传，提高物业管理行业及从业人员社会形象和社会地位。从物业服务企业的角度，当务之急是改善员工工作条件和环境，为专业人才提高合理待遇，通过基层锻炼尽快充实到管理层，防止无谓的人才流失；从长期发展来看，应加强人力资源规划，优化人力资源配置，构建科学、完善的人才聘任管理机制，创建优秀的企业文化，以达到长期吸引人才、留住人才的目标。开设物业管理专业的院校应结合社会经济发展对物业管理专业人才的需求，除了加大招生宣传力度外，更应该注重提高人才培养质量，把专业做强做实，为社会输送高质量专门人才。

1.物业管理专业人才培养目标定位

一般认为，应用型人才是具有扎实的理论基础、较宽专业口径、较强实践应用能力的高级人才，能直接面向生产、管理、服务第一线岗位，能解决生产实际问题，维持工作正常运行。山东工商学院紧密结合经济社会发展新常态，以社会需求为导向，立足山东，面向全国，服务地方经济社会发展，以培养具有实践能力和创新精神的高素质应用型人才为根本任务，将培养厚基础、宽口径、高素质、善创新、强能力的复合型应用型人才作为人才培养目标。作为全国为数不多的物业管理本科专业，在学校人才培养目标指导下，物业管理专业人才培养目标定位为培养具有物业管理综合能力的应用型、复合型专门人才。

2.物业管理专业教学模式的改革思路

为完成上述人才培养目标，为社会输送大量的具有较强创新精神和实践能力的物业管理专门人才，就必须加强专业实践教学环节，实现理论与实践的有机结合。针对我国高校物业管理专业教学中普遍存在的实践环节薄弱的现状，提出了基于模拟企业的物业管理专业教学模式。该模式是以“情境教学+模拟企业+现场实操”为主要内容的立体化渐进式教学模式，通过组织和引导学生按照真正的企业运作方式成立物业管理模拟公司，采用情境式教学和小组合作性学习方法，在模拟公司运营中完成各实践环节教学内容。

（1）以情境教学为主，多种教学方法并用

实施立体化实践教学模式，将情境教学、模拟公司和现场实操相结合。情境教学是在模拟企业环境下以情境式教学方法为主的多种教学方法的融合与综合运用，同时将理论教学与实践教学进行有机结合，使理论教学有实际情境，实践教学有理论支撑。在实践的过程中，课题组先后使用了情境教学法、模拟教学法、案例教学法、项目教学法、小组讨论教学法、辩论式教学法等，取得了较好的效果。

（2）建立物业管理专业实践教学体系

根据以能力培养为核心的目标及系统性、全程性、渐进性的原则，构建物业管理专业实践教学体系架构，包括教学目标体系、教学内容体系、教学保障体系、教学监控体系等4个子体系。按照这一实践教学体系，修订了物业管理专业人才培养方案，对以模拟公司为平台的实践教学环节进行优化整合，形成专业基础素养模块、物业管理核心技能模块、房地产经营管理模块、能力拓展与创新模块共4个模块。优化后的实践教学体系解决了原来各自独立组织实践所产生的交叉重复问题，更有利于按照学生认知规律组织实践教学的实施。

（3）实践教学基地的优化完善

一是根据专业实践教学模块的内容和要求，物业管理专业与学校后勤管理处、资产管理处、保卫处、校园管理中心等部门合作建立了校内实习实训基地；二是与烟台、青岛、潍坊、北京等多地多家物业管理企业建立了实习联系，确立并实施了认知实习、课程实习和顶岗实习等校外实习方式；三是从硬件和软件两个方面加大了物业管理实验室建设，为专业实践教学提供了平台保障，包括购买了楼宇空调监控系统、楼宇给排水监控系统、楼宇暖通监控系统等实验设备，购买了物业管理系统、投资项目经济评价系统、工程招投标软件等项目管理软件。

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