房地产开发项目成本管控浅析

2018-02-08章晓清

中小企业管理与科技 2018年36期

章晓清

（云南省城乡建设投资有限公司，昆明 650000）

1 引言

房地产业是国民经济的重要组成部分，其蓬勃发展对国民经济的增长具有极大的促进作用，同时由于房地产业的建设周期长，投入资金大，受政策、市场等不稳定因素的影响大，又是一个高风险、高回报行业，要在高风险和激烈的市场竞争中实现经济效益最大化，就必须对开发项目的成本进行有效管控，实施集约与效益并重开发。

2 房地产开发项目成本敏感性分析

对房地产开发项目成本进行管控，首先要清楚开发项目成本构成。房地产开发项目成本通常由七大部分构成：土地费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、建设单位管理费、财务费用及营销费用[1]。

土地费即土地开发成本，包括土地出让金、拆迁补偿费、拆迁安置费、耕地占用费、青苗赔偿费、土地税费等，在整个房地产开发项目成本构成中约占21%，并呈上升趋势。其中，土地出让金是影响成本的敏感性因素，因其投入比重大，会给开发商的启动资金造成较大压力。

前期工程费主要指房屋开发的勘察、规划设计费、报批报建费、三通一平费、建设方临时设施费等，在整个房地产开发项目成本构成中约占5%。其中，规划设计费、三通一平费由于对项目总成本及销售影响较大，属于影响项目总成本的敏感性因素；勘察、报批报建、建设方临时设施等由于产生的费用较小，对总成本及销售影响较小，属于影响成本的非敏感性因素。

建安工程费即建筑安装工程费，包括建筑工程费、安装工程费、设备安装费及室外工程费等，在整个成本构成中占比约41%。由于工程涉及面广量大，建安工程费受到的影响因素较多，可压缩性强，所以是影响项目总成本的敏感性因素。

基础设施费即公共设施费用，包含基础服务设施配套费及公共配套费。其中，基础服务设施配套费包含供水工程费、供电工程费、燃气工程费、电视、电话、网络弱电工程费及其他基础服务设施配套费；公共配套费包含学校、幼儿园、社区医院用房、自行车停车棚、社区、物管用房等公共配套设施建设产生的费用。基础设施成本在房地产开发项目成本构成中占比约30%，是影响项目总成本的敏感性因素。

建设单位管理费即房地产开发企业在项目筹建、建设、竣工验收前的生产准备等工作中所发生的费用，包含管理人员办公费、差旅费、工资及附加费、劳保费、保险费等，在项目总成本构成中占比较小，约占2%。由于此部分投资多，获得的效益就会更多，所以是影响项目总成本的敏感性因素。

财务费用指房地产企业为筹集项目建设资金等发生的费用，包括资金成本和税务成本两部分，在整个房地产开发项目成本构成中占比约20%。由于资金链的持续良性循环是项目投资成功的关键，所以财务费用是影响项目总成本的敏感性因素。

营销费用指由于广告与推广、售楼处和样板房装修产生的费用，在整个成本构成中占比约2%。由于其受营销方式、市场环境因素的影响较大，成本控制伸缩性强，所以是影响成本的敏感性因素。

由上可知，土地出让金、规划设计费、三通一平费、建安工程费、基础设施费、建设单位管理费、资金成本、营销费用等八个方面是房地产开发企业成本管控的关键点。

3 房地产开发项目成本管控措施

针对房地产开发项目的各类成本费用，根据其对总成本或销售效益影响的敏感性，采取积极有效的措施进行控制，实现企业的经济效益最大化[2]。

3.1 强化项目成本控制观念，完善管控体系

提升房地产开发企业成本管控观念，做好项目开发成本定位，充分考虑各种成本风险因素。树立全面控制成本观念，重视重点阶段（如设计与施工阶段）的成本管控，加强项目开发前的组织控制与成本预测，提高开发项目成本管控的可操作性，大力倡导全员与全过程的成本控制方法，将不同类型专业人员的智慧凝聚到技术层面的决策中。

3.2 立项阶段，做好可行性研究与投资预算

项目立项阶段，要做好详尽的市场调研，充分考虑影响房地产价格的因素，如最佳区位、环境配套、市场竞争力与购买力等，同时要考虑政府与金融部门的政策变化。在目标定位上充分考虑各种因素，根据市场价格拟订项目的目标利润，并在此基础上推算出项目的目标成本，再对目标成本及费用进行分解，并拟定开支范围及费用标准，使目标成本具有预见性和可控性。

3.3 招标阶段，比选出最佳的承包单位

引进竞争机制，尽可能通过公开招标或竞谈来选择承包单位。在招标过程中，认真评价、比较投标方案的合理性与经济性。如在选择设计单位时，通过设计招标与设计方案竞赛比选出技术上先进、经济上合理、工程造价低的设计方案，进而确定出最合适的设计单位；在选择施工单位时，通过拦标价控制和公开招标，选出最佳单位。

3.4 规划设计阶段，有效预控规划设计成本

在这一阶段，实施限额设计和设计质量奖罚制度可有效预控规划设计成本。

限额设计即要求设计单位在工程设计中将经济与技术相结合，在设计时应充分考虑技术的可能性和经济的合理性，采用标准化的设计，各专业设计严格遵循建筑标准、建筑模数、设计规范、技术规程等，严格控制技术和施工图设计方面的不合理变更，保证总投资额不被突破。

实施设计质量奖罚制度就是在原有设计计费的基础上，对因设计而节约投资的，按节约部分给予提成奖励；因设计变更而增加投资的，按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费方法，这样有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，从而达到于设计中控制工程造价的目的。

3.5 施工阶段，加强合同管理，严控施工现场

施工阶段在项目建设全过程中占用的时间较长，施工成本在整个成本构造中占比也较大，因此，这一阶段的成本管控较为重要，不仅要加强合同管理，还要加强施工现场管控[3]。

首先，在拟写施工合同时要用严密的文字明确合同的内容、范围以及合同文件的组成，避免出现含糊其辞和前后矛盾的情况，预防合同纠纷，避免施工索赔，减少工程费用。在合同实施过程中严格合同变更确认批准程序，健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，及时纠正合同履约过程中出现的问题，从而更有效地控制工程造价。

其次，在施工现场管控时，选择技术先进、经济合理的施工方案，尽可能减少设计变更，并严格控制现场工程量变更签证。

3.6 竣工验收阶段，杜绝未来不必要的费用发生

工程完工后及时组织各相关部门和单位依据合同、图纸对工程进行详细的检查，全面试用各项使用功能，及时督促承包商修复质量缺陷，增补遗漏的工作量，以防止工程交付后发生争议、纠纷，产生不必要的费用[4]。

3.7 工程交付后，制定有效的销售方案，综合分析各项经济指标

工程交付预售时，密切关注房地产市场的变化，制定切实有效的销售方案，提高销售增长率和市场占有率，增强项目回款能力，及时回笼资金，同时对该工程的各项经济技术指标进行剖析，以此检验整个项目的盈利情况，对照目标计划以及房地产开发项目各环节的实际控制水平，总结经验教训，并按照市场惯例完善对相关人员的激励机制。