经营性国有土地和工业性国有土地使用权招拍挂政策的历程分析

武亚东

【摘要】土地的建设发展是工业生产的第一要素，在改革开放之前，因为缺少土地相关制度的制约，致使土地资源在开发、利用等关系上出现了一系列的问题，严重的制约了我国的经济发展建设，造成社会秩序的混乱局面出现，为了良好的弥补这些缺陷，国家制定了一系列的法律法规来规范土地使用权的出让制度，土地的招挂拍政策也逐步建立起来，包括土地的有偿、有限期等可以依法运行土地交易高效率、最优质的发展，展现了国家作为土地所有者对土地使用权限。实施招挂拍政策有利于土地市场的公平竞争，促进了经营性的国有土地和工业性国有土地的良性发展，本文就经营性的国有土地和工业性国有土地使用权招挂拍政策进行了简要的历程阐述分析。

【关键词】国有土地 使用权 政策历程

我国自建国以来，实施国有土地的经营性和工业性的使用权招挂拍政策，对中国土地的发展规划有着深远的意义，对招挂拍政策的建立和完善，也促进了当今时代的土地市场秩序的规范运行，完善了政府对土地使用权的制度问题，保障民生，实现市场的预期目标。

一、土地招挂拍政策内涵及分析

招挂拍政策其含义是指，国家在土地资源出让或买卖的过程中，对招标、拍卖、挂牌交易的政策和规范。这种方式是我国的经营性用地的出让的指定方式，规范了土地市场的、协调了政府对城市中土地的管理状况，提高房地产市场的有序发展，降低土地批租领域腐败问题的出现。招挂拍政策对于我国的土地使用权出让方式有四种，招标、拍卖、挂拍和协议的方式，让土地以公平合理的价格出让，改善投资大环境，减少人为的不利干扰。

（一）招挂拍政策的优点

1.促进了土地管理的科学性。实施招挂拍政策有利于净化土地市场环境，保障公平竞争形式，与招挂拍政策相配套的土地储备制度的建立，促使土地供应信息的透明化，提高规划土地出让的科学性，杜绝了之前普遍通过行政命令协议出让的盲目弊端，制约了由于土地市场的不规范性，致使国有资产的流失浪费局面的产生。政府以城市中长期的發展规划和土地使用规划做为基础，普遍通过招挂拍的方式推行地块，制定明确、科学的土地出让计划，并通过相关的媒体对信息进行公示，保障了信息的公开透明。政府通过招挂拍政策的严格评标拍卖制度，使房产开发商第一时间获得信息，在规定的时间购买标书、现场勘察、集中的答复问题、避免了信息的不对称性，维护土地市场的公平竞争。

2.完善了房地产企业整合。土地通过招挂拍方式进行出让，不仅仅有利于土地市场竞争的公平，更消除了行业之间的垄断性，使那些实力欠缺，只能依靠寻租等不正当的方式，拿到一手地的开发商逐步消失在土地市场内，同时，由于招挂拍政策的出现，让更有实力的开发商，能够从土地市场上通过合理的竞争手段，拿到熟地直接开发，缩减开发周期，优化了开发程序环节，降低开发的风险性。新制度的使用发展，运行了更多的专业化、规模化生产，把土地价值发挥到最大化，促进了房地产商企业的优胜劣汰，真正通过土地市场的力量对房地产企业进行整合。

（二）招挂拍政策的缺陷

1.评价流程及标准单一模糊。有些国家的招挂拍政策，把价格因素作为最后的一种方式，而我们唯一的方式是以价格因素实行招挂拍政策，致使大家所看到预期变化的时期，也正是房地产价格迅速增长的时期，直接造成消费者成为了唯一的受害方。由于缺乏严格的评标程序标准，招标出让的方式在一些地方不够规范，受许多人为因素的干扰，土地供给双轨制陷阱的存在，仍然有利用权利在市场低价获取划拨和协议用地然后倒卖的问题出现。

2.市场政策的透明度低，信息宣传力度欠缺。要让更多的人认识了解土地供应的情况，需要公布更多年限的卖地计划，这样才能使开发商在选择时计划安排好资金，制约垄断腐败者勾结不法开发商问题的出现。由于土地规划信息的宣传力度不够，致使相关人员不能根据市场的形式走，以周边的成交价格为参考。

3.规范政府的竞争制度匮乏。由于缺乏政府之间有序竞争的配套制度，所以，在加剧地方政府无序竞争的同时，使地方保护主义的招商引资政策与招挂拍制度的相矛盾，造成地方政府需要低地价、负地价等内生动力的出现，由于缺乏对规范地方政府科学思维模式的配套，因而在鼓励地方政府加大GDP的同时，致使出于短期政绩的地方优惠政策排斥招挂拍制度，最终造成土地使用者，在政府垄断的土地交易活动中与等价交换原则相背离。

二、招挂拍政策对经营性国土的意义

经营性的国有土地，是以盈利为目的的国有土地资产，利用这些使用价值和实现其所提供的服务，能够给社会创造出更多的经济利益。随着相关的国有土地使用权招拍挂制度的颁布实施，提升了土地使用权改革的力度，对相应制度政策的完善，进一步扩宽了招拍挂出让国有土地使用权的范围，是土地改革内核的点睛之作。

在相关的规定中强调以经营性为目的的国有使用土地，比如，一些符合条件的娱乐、住宅、商业等土地的使用，都需要通过招挂拍的方式出卖土地的使用权限，严格依照法律法规进行相应的监督、惩处、执行。近年来，国家在土地招挂拍政策的基础上，进一步完善了对城镇土地使用权制度的改革，规划了土地的有期限使用和有偿使用，依法进行土地交易的使用制度，对于城镇的国有土地使用制度方面做了进一步的改革规划，土地使用权交易正式进入了经济市场，我国也从之前的计划经济转向市场经济为主导，推动了市场经济的蓬勃发展。

三、招挂拍政策对工业性国土的意义

我国的国土资源促进了土地资源的市场化配置，排除现行规定中必须实施招挂拍转让的用地以后，国有的工业性用地也要逐渐的以招挂拍的交易方式，进行土地使用权的转让。通过依法批准转让原有划拨土地实施经营性的开发利用的，需要根据市场价格补缴土地的出让金，通过依法批准转让原有划拨土地使用权限的，需要公开在土地市场上交易，也需要按照市场价格补缴土地的出让金，政府应当对于低于市场价格交易的行使其优先的购买权，工业性的用地，必须实施招挂拍的方式转让，其出让底价和成交的价格都不能够低于所在的地区土地等相对应的最低标准。endprint

工业性的用地需采用招挂拍的方式，如以低于最低价标准出让土地的，或者以各种形式给予补贴返还的，都要依法追究相关人员的法律责任，必须严格的执行规定的程序和方式。政府已经签订了工业项目投资协议的，明确相关的供地范围和价格，所涉及的相关土地农地专用和土地征缴审批手续以后，可以继续采取协议的方式出让租赁，还需要将相关的信息通过媒体的方式向社会公布。如果不符合条件和超过期限的，都应按规定使用招挂拍政策的方式出让和租赁，经营性的用地和同一块用地有两个以上意向的用地者，也需要以招挂拍的方式出让。

四、利用网络进行土地招挂拍

在信息时代，网上竞拍土地是时代发展的必然趋势，网络本身就是方便、快捷的渠道。在进行挂牌、竞拍阶段可以减少不必要的外界影响，参加现场拍卖需要从土地管理中心了解情况，取挂牌文件，检测开发成本，然后再去中心登记，再去银行办理账号业务，缴纳保证金。整个流程下来繁琐复杂，耗时耗力。进行网拍只需要获得认证，就可以进行土地交易。整个交易过程公开、透明，避免了土地招标的暗箱操作。

从交易平台来看，国有产权交易平台更具有权威性和公信力，在多年的产权交易活动中已经形成了一套完整健全的交易制度，确保交易的规范、公开、公平。此外，纪委、国资委等有关部门也在不断完善对产权交易的检查和监管，做到事前预防、事中监督。事后复查的监管制度，形成独立的监督模式，促进产权交易活动的顺利进行。

五、结语

土地是人类赖以生存的重要物质基础，是推动经济发展、提升工业生产的重要资源，是合理利用土地、切实保护耕地的基本国策。但是土地使用、分配和产权关系中出现了一系列问题，严重阻碍了经济发展的同时，还扰乱了社会秩序，招拍挂制度随之而生。依照土地使用政策对土地使用交易、推向市场化发展有着不可忽视的意义。降低国有土地使用权交易中不法操作、完善相关法律法规制度，对土地资源的合理使用、社会秩序的稳定和谐、国家经济的持续发展有着更为积极的作用和更深远的意义。

参考文献

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