我国房地产金融的融资渠道探析

傅智平

【摘要】作为一个资金高度密集型的行业，我国房地产的发展与壮大离不开庞大的资金链支持。随着国家一系列的调控政策的出台，我国的房地产行业也正面临着资金不足以及融资渠道单一的困境。为了维稳房地产行业的发展，国家相关职能部门应当建立一套健全的房地产资金融资市场制度，对相关政策进行一定的 放宽，以此促进多元化的经济的交流与往来。从而实现对整个社会资本的盘活与流通。

【关键词】房地产金融 融资 分析

近几年，随着我国经济的不断发展，我国的房地产行业迎来了巨大的变革与机遇。国内的各大房地产商也面临着一些挑战，资金链的紧张、融资问题的不足以及融资渠道的狭隘等均影响到了整个房地产行业的健康发展。过去传统的房地产融资形式主要从银行进行借贷，而这种单一的融资渠道严重阻碍了房地产个体开发商的发展效率。因此，发展多元化房地产资金融资渠道无疑是促进房地产行业可持续发展的关键点。

一、当前国内房地产融资存在的问题

（一）开发商自有资金不足

有关数据统计，目前国内的绝大多数开发商其自身发展条件不完善，企业的自有资金严重不足。作为银行放贷以及其它方面的融资考量关键点之一，企业内部自有资金的严重不足势必将会导致其进一步提高带宽的审核条件，这也一旦你个程度上影响到了企业的项目的有序进行。因此，对于房地开发商而言，想要获得更多的融资与贷款，势必需要先从自身问题下手，想出可以解决自有资金的办法，常见了可以寻找天使投资人、以及提高自身的盈利能力等。

（二）融资渠道单一

自2011年以来，我国国内的贷款增长速度逐年降低。而实际国内房地产行业的快速增长以及对于贷款的需求却远远高于该增长速度。实际房地产开发项目所涉及到的资金问题，来自于银行的贷款明显高于理论数据。往往对于一个项目其土地出让金部分通常使用的是企业的自由资金，而忽略了相关房地产开发商前期的欠款，往往这些欠款准备项目实施后通过向银行贷款所取得的。企业的负债率在众多的中小型企业中占比在百分之八十以上，而往往小于百分之六十五的房地产企业的负债率更安全，因此，绝大多數的房地产企业其低于风险的能力较为薄弱，一旦出现在融资渠道以及资金链上是受阻，那么对于企业而言必将是严重的损失，甚至可能导致企业的直接被淘汰。

（三）国家政策影响大

常见的开发商融资渠道主要为向银行索取贷款、通过债券进行融资以及信托中介的融资与外资的入股等。政府的一些职能部门，为了维稳房地产市场防止房价的过快涨势，出台了一系列的抑制房价措施，而这些政策往往一定程度上增加了企业融资困难。例如2013年国家出台的《国五条》，一度导致银行信贷当面的收紧，对于房地产的交易数量显著降低，从而使得整个房地产行业受到了严重的打击，增加了房地产的运作资本。这也就是说明了国家的相关政策对于房企的融资具有很大的动性，也从侧面说明了我国的房地产融资渠道太过单一，缺乏一定的抗风险性。

二、应对建议

（一）建立完善的房地产金融体系

首先需要建立一个具有多种功能的市场，其主要以房地产相关企业的融资为核心。此外，需要对房企的市场体系进行健全，从而提高整个房地产行业的资金流动性，为更多的企业提供更加简单的快捷的融资途径。资金的流动性是关乎到整个市场的稳定与健康发展的关键，因此，为了保证流通过程的稳定性与可靠性，需要里利用现代化的管理理念，借助现代化的金融工具去实现，资产的证券化以及指数化发展。资产的轻型化处理无疑对于其在市场的流通，提供了极大的便利。

（二）相关部门放宽政策

对于国内的房产企业而言，银行贷款往往是其主要的融资渠道。而随着国内近几年房价的一路蹿升，为了维稳国内的市场环境国家不得不出台了一些列的房价调控政策。常用的形式主要由提高银行存款的准备金或者提高私人购房的首付比例等，而这些政策无疑严重制约了房地产企业在资金回笼上的速度。由此可见国家的一些列政策对于房产企业的发展的重要影响。而国家采取一些列的抑制房价的措施往往只是在短期内可以实现对房价的维稳，但是不是最终的解决问题的办法。国家部门应当采取一定的鼓励措施，放开机制支持房企多渠道的进行融资，支持并鼓励其建设大量的廉租房以及经济适用房用来满足低收入家庭对于住房的需求。对于商品房的买卖，其应当由市场来进行自我调节，政府可以适当的介入以防止房地产的泡沫。但不应过多的参与从而影响到整个市场环境，从而影响到了整个房地场行业的有序发展。

（三）多渠道组合多元化融资

随着国家对于货币政策的态度变化，企业从银行的获得贷款的难度也越来越高，这也就大大制约了企业的资金到位以及自身的发展，因此发展多渠道的融资组合时企业得以生存的新型方式。目前常见的企业融资渠道有债券型融资、信托的融资以及抵押贷款等其他形式。企业可以凭借自身的情况，单独去开发其中一种融资，也可以对各种融资渠道进行组合融资。通过多渠道的融资形式，可以大大降低对于银行贷款的依赖，从而实现降低成本和融资风险的目的。

三、结论

当前，发展多元化的多渠道的融资以及成为房企实现自我发展的研究焦点。国内许多大型的企业往往受限于单一的融资渠道从而严重阻碍企业的进一步扩张。此外，国家对于房地场行业的抑制态度也一定程度给企业的从银行获得贷款增添了不少麻烦，因此发展多渠道的多形式的融资无疑是企业取得更大突破的关键。对于企业而言应当依据自身的实际情况，进行单一形式或者多种融资渠道的有效组合，从而弥补自身资金链上的不足降低企业的运行风险。

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