“多主体供应房源”，该怎样理解

近日，“政府不再作为居住用地唯一供应者”的消息引发舆论关注。国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说，“要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

政府将不再是居住用地的唯一提供者，这意味着什么？对百姓租房、购房会产生哪些影响？

土地“增量”从何而来

攸克（自媒体作者）

政府不再作为居住用地唯一供应者，到底透露出哪些信息，朋友圈里的人大部分没有看懂。土地管理涉及的概念十分复杂，先简单解释一下：

“二元土地制度”，即我国有城镇建设用地和农村集体土地。商品房只能盖在城镇建设用地上才能合法买卖。然而城市规模在扩大，工业项目、房地产开发都得建在城镇建设用地上，所以要把农村集体土地转为城镇建设用地。这个“转”，就是“征地”。

“新增建设用地指标”，个人不能随便转变土地性质，地方政府也不能随便“转”。我国实行严格的耕地保护制度，对新增建设用地，以指标的方式进行管理，每年有总指标，层层分到地方，地方只能在指标以内把农村集体土地转为城镇建设用地。

基本概念明确后，再看要做增量的土地从何而来。除了房企通过招拍挂拿到住宅用地之外，还有其他机构能够拿到住宅土地吗？是的。非房地产开发企业从地方政府获得的各种土地中，可能包含配套住房用途的土地。批地的政府部门会通过各种土地权属、用途管制、规划手段，规定配套土地只能用于建设员工宿舍、人才公寓，并且只能给企业员工居住。在这种土地上建起的楼没有可分割的房产证，过去不可对外出售。

未来，这些企业的用地如果用途管制层面是“居住”，那么就可以作为住宅用地。新的管理办法出台后，配套土地上建设的楼房可能用于租赁，而这种租赁关系受到法律保护。

除了企业手里的配套土地，还有农村集体经济组织手中也有符合用途的土地，这些土地也可以开发租赁住宅，这部分土地不占用“新增建设用地指标”，只需遵守用途管制的原则即可。

以上两种土地都是“增量”，对于北京、上海这样的城市作用尤为突出。北京、上海的新版城市发展总体规划在城镇建设用地的科目上都是“减量规划”，而上述两种“增量”土地绕过“指标”管控，可以提供更多租赁住房，百姓也可以有更多选择，可谓一举两得。

宅基地要有退出机制

樱桃（房地产新媒体作者）

居住用地和商品房用地不是一个概念。政府不再是住宅用地的唯一供应者，村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅，但住宅并非等同商品房。农村集体用地，可以由公司，比如村集体股份合作公司开发建成房子用来出租，但不能卖。能够用于买卖的，依然是国有用地的商品房。

政府不再是居住用地的唯一提供者，实质上是给宅基地一定程度的松绑，让农民参与中国的城镇化进程。以后村集体的地不用被拆迁，可以直接名正言顺地盖房出租，获得城市发展的红利。而政府可以不用花费过去拆迁的成本，就可以扩大租房的房源，用市场化手段解决住房保障问题。

事实上，2017年国土部就发过文件，鼓励集体用地建设租赁房。对于建设用地紧张的一二线城市，集体用地的加入有利于扩大租赁房源。对于大城市边缘在农村集体土地上的“城中村”，未来经过改造，可以名正言顺地成为租赁社区。

但是，不能指望新政策让城市房价大幅下降。集体用地上的房屋只让租，不让卖，可供买卖的商品房受到的影响不能说没有，但是不大。

另外，宅基地的土地所有权是集体的，未来也依然是，这一点不会改变，而农民有土地的使用权，这个权利在未来集体用地进入租赁房屋供应市场的过程中，也必须充分保障。重庆、浙江等多地已经在探索和试点宅基地退出机制，也取得了很多经验。宅基地有退出机制，才是对农民权益的最好保障。

对以往政策的重申与总结

张大伟（中原地产首席分析师）

政府不再是居住用地的唯一提供者，涉及的这些政策基本都是对之前政策的重申与总结。

“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。”解读一下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，主要是针对过去的限制企业土地。前提是权属不变，而且符合规划。这就使得供应的住宅只能是出租房，因为不得转让，所以不是保障房，更不是商品房。

过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地的发展历史。长期以来，住宅土地来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂。现在，国家鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。另外，集体土地价值将有非常大的提升。集体土地用作租赁用地是试点方向，这对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

“推动建立多主体供应、多渠道保障，租购并举的住房制度”，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地。未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

从另一个角度看，对于商品房住宅市场来说，土地来源目前没有任何改变。新政对于房价的影响有限，但是能让更多人有更多住房选择。

带来多方利好的重大改革创新

徐小午（地产行业观察者）

全社会都在關心房地产长效机制，但是租赁市场从哪来获得价格更合理的住房呢？针对这个问题，现在有了新的解决办法。地价涨房价高，租房赔本？那就利用集体土地作租赁，相关企业直接跟村委会谈，把开发成本降下来。政府不再是居住用地唯一的提供方，意味着手上有配套土地的企业也可以成为租赁房屋土地的提供者，企业自身还可以参与租赁运营，这样企业也有利润可赚。

姜大明部长的话带来几重利好消息：对政府来说，可以解决城中村拆迁成本高、环境差的问题，大城市的土地稀缺局面得到缓解；对农民来说，利用宅基地可以实现土地财富增值；对于正在一二线城市奋斗，买不起房子的外地年轻人来说，不会因为高房价被逼走。

有人说，既然这么多利好，那炒房炒地客是不是要来了？请注意，尽管宅基地可以入市，但有两个前提：

一是权属不变，宅基地所有权依然是集体所有。炒作宅基地不受法律保护，城里人到农村买宅基地的口子不开，严禁利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

二是符合规划。虽然政府不再是唯一的住房土地供给方，也不是说宅基地想买就能买，还是要经过相关部门的批准，宅基地入市规模、用途依然受到严格管控。

上述两个前提体现了“房住不炒”的总原则，入市的宅基地主要是满足租房群体。

将多少宅基地和配套土地转为租赁房屋用地，这方面地方政府有充分的自主权。对于一二线城市，土地供给有限，可以适当增加供给规模，而三四线租房需求不大，就不用增加，也不会造成土地的浪费。

政府不再是居住用地的唯一提供者，这是带来多方利好的重大改革创新，全国房地产的深刻变化即将到来。