谈精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用

2018-02-07崔恒张玉国

中小企业管理与科技 2018年5期

崔恒，张玉国

（中原工学院，郑州 450000）

1 房地产项目精细化管理的意义

精细化管理是科学管理的第二层次，也是社会生产力发展的必然需求，在现代社会的作用愈发重要，房地产项目涉及的业务众多，包括土地运营、资本管理、招投标管理、建筑管理等内容，房地产企业作为建筑工程项目整体的领导者的开发商，只有协调好每一个环节的管理与资源分配，才能做到事无巨细，从战术到战略层面落实每个环节的发展。因此，精细化管理不仅是对建筑工程项目管理的调节，还具体到每个项目节点，兼顾生产与管理的实际操作，可改进建筑工程项目管理粗放化局面。其次，随着房地产行业竞争的白热化，如何在抢占市场过程中占得优势地位、保障企业效益成为业内普遍重视的问题[1]。房地产企业的竞争表面上是资本与技术的竞争，实际上包含了招投标竞价、企业施工建设、市场管理等深层次的对抗，而提升这些因素竞争力的方面，根本上要从完善企业管理模式入手。众所周知，房地产企业的管理项目众多，而精细化管理正是协调各部门与生产关节的关键渠道，精细化管理不仅有助于工程预算、项目策划、市场管理等方面的细化研究，还能做到有章可循，为企业提供制度标准参考，以提升企业经营管理集约化发展，增强房地产企业综合竞争力。

2 房地产工程项目管理发展现状

房地产企业在建设过程中由于涵盖的门类较多，需要协调的空间也比较广，在项目施工过程中，为避免出现管理混乱，影响工程进度，需要以精细化视角处理房地产建设方案，由于工程建筑项目的施工受自然影响较明显，如北方的冻土环境和南方的梅雨季节都可能会对房地产项目建设造成一定程度的影响，这种影响可能是全方面的，由于市场环境的变化和施工难度的提升，可能会间接影响到采购价格及工程进度，原有的粗放化管理模式由于缺乏相关制度的保障，扩大了管理差异，难以满足市场竞争需求，精细化管理缺乏层次性，对市场变化的把握深度不到位，进一步加剧了经营管理方面的窘境；此外，房地产建设涉及项目众多，保持企业经营正常化是房地产企业建设的核心任务，直接关系到企业发展的兴衰，但房地产项目的建设却趋于停滞，造成施工成本的浪费，只有运用精细化管理理念，按部就班的在房地产项目的全建设周期内做好各部门协调分工，明确每个环节的工程量，细化工程责任，才能保障建设过程的流畅和项目运营的完整。目前，房地产项目建设过程中，企业在成本核算及市场管理投入的资金和人力过多，形成房地产各项目发展不平均的现状，过于倚重某些控制节点会忽视对其他项目的管理和控制，使企业项目建设周期延长，降低了工程效率，提升了项目风险，对企业综合竞争力带来负面影响。

3 房地产建筑工程项目精细化管理的优势

精细化管理是未来工程项目管理发展的必由之路，相较传统管理模式，后者具有多种优势。首先，精细化管理有助于规范房地产企业生产流程，改进粗放化管理现状。正所谓“没有规矩，不成方圆”，作为企业决策层和管理层人员，在房地产项目建设过程中，应做到有规可循、有据可依，从管理责任制的奖惩细则，到具象化的管理方案都应当做到规范化和标准化。实行精细化管理的先决条件是保障岗位职责的明晰，有助于规范员工指标，加强内控管理；其次，精细化管理具有前瞻性，对项目管理分析更为全面，改善传统企业机会化管理模式，可对项目存在问题进行深层分析，避免企业规划过程中拘泥于资本，或企业因趋利性造成的决策失误；最后，精细化管理对信息技术的依赖度较高，计算机及互联网技术的发展可依照大数据分析法对企业的资金链及市场管理进行全方位分析，辅助决策层及管理层进行项目调节，提升企业项目管理有效性和准确性。

4 提升精细化管理的措施

4.1 完善现有制度

房地产企业在发展过程中已形成了较完善的规章制度，进行粗放化管理的方法可以在原有基础上进行微调，通常情况下，房地产行业的周期时间长，工程量大，诸多不稳定因素会影响到项目进度甚至验收质量，企业应制定灵活可调节的规范管理制度，从项目规划到承包地皮，包括工程造价管理、招投标管理、建筑工程设计、施工管理、项目峻收及市场销售等流程应设置全面完整的规章制度，明细各项目工作内容及绩效。在单一项目投入建设的两年内，市场的变化会为企业带来机遇和挑战，精细化管理对项目预算和规划内容加以调节，有助于企业设定中长期目标，结合企业发展情况进行深度优化。例如，企业在招标过程中想以较低的价格获得较好的建筑用地，就应当做好市场调查，对想要开发的场地进行区位条件分析，对周边交通网络、市政工程、医疗及教育机构分布进行调查，以精细化预算分析该地区项目落成后的预计收益，以此来判定项目工程造价，并协调好政府及相关机构工作人员，做好规划部门和市场部门两手抓，明确职能分配，以便在招标过程中把握主动权，避免企业亏损。

4.2 坚持以人为本管理方针，建设企业文化

房地产企业的人员流动性较强，中间的人事变动将对项目进展造成一定的负面影响，精细化管理的表层是对项目制度和操作的规范，但科学化管理的深层目的是提升对人员的高效利用，因此，企业精细化管理根本上要发挥人员的主观能动性，坚持以人为本的管理方针，实现企业工作人员的合理调动，企业应长期组织精细化操作与制度的教育宣传，适当开展经营实践与组织性活动，提升人员向心力，规范企业文化；同时开展柔性管理，由于市政规划和市场环境的变动，诸多不稳定因素或多或少的会影响到企业的项目进展，开展建筑工程项目管理，精细化的规章制度尽管从全局角度观察是利于提升建设效率的，但在特殊条件下应具体问题具体分析，做好工作人员的安排与管理，发挥员工自我约束性，做到刚柔并济，以情感化人，调动员工潜力，引导企业绩效制度向人性化发展。

4.3 设立阶段性目标，提升项目层次化

层次化和标准化是精细化管理的两大特征，企业在项目建设过程中应当做到脚踏实地，步步为营，结合工程项目和企业发展的具体情况进行决策。首先，企业应当制定短期与中长期相结合的项目规划，在房地产项目推进的两年内，短期规划以各个工程阶段为节点，重点做好招标、设计、施工、销售四个板块的计划与管理；中期规划则是对整个项目的管理和控制，做好各部门和各单位的协调；长期规划则是在阶段性调节的基础上，对整个企业的未来一段时间的发展进行预案分析，确立企业发展长远目标。项目管理要发挥绩效激励机制的作用，调动员工生产积极性，对超额完成指标和高质量成果实行薪酬性和非薪酬性奖励补贴，提升员工对企业文化及项目工作的认同感，扩宽晋升机制，让优秀员工进入到管理岗位，提升项目管理效率，量化员工贡献，针对不同岗位及个人创造的价值，制定具体激励政策。