外围物业管理公司收入问题探讨

刘云辉

摘要：本文阐述了外围物业管理公司收入管理中存在的问题，通过对其成因进行深入探讨，提出了解决问题的途径，最后由问题引申出更多的思考，即对物业管理过程的思考，采用人文的方式处理企业与业主之间的矛盾，从而达到解决收费问题的目的。

关键词：外围物业管理公司 收入 问题

一、外围物业管理公司概况

外围物业管理公司成立于2007年10月，是大庆油田矿区服务事业部下属分公司，主要负责油田的后勤保障工作，服务对象为油田外围采油厂（包括采油六厂至采油十厂）厂区及当地居民、商服和住矿单位的采暖及物业服务。具体经营项目有采暖、物业服务及转供水电销售、托幼管理、自行车棚管理，等等。

随着城镇化发展，城镇住房制度与相关的管理体制均发生了一定的变化，房地产行业迅速发展，实现了住宅商品化，在产权方面形成了不同的格局。在社会经济生活中，物业管理的发展迅速，不仅仅在社区管理和城市建设中发挥了作用，同时也促进了国民经济的发展。如今，市场经济在高速发展，物业管理的流程更加完善，逐渐朝着社会化和专业化的方向发展，管理的内容更加具体，范围更大。在同一个城市，不同的集团为了加快多元化发展，向多领域、不同行业进军，很多物业公司也如雨后春笋般涌现，这同时也加剧了这个本就微利行业的企业间的竞争，物业公司只能通过不断提升服务标准和增加服务项目来适应激烈的市场竞争。更高品质、更高质量的服务才是物业企业生存发展的必由之路。

二、外围物业管理公司在收入管理中存在的问题

外围物业管理公司正是在大慶油田发展过程中，企业实行主辅分离，企业专业化、规模化经营的背景下，从原来的多种经营单位重整分离出来的，专门从事物业、采暖经营的专业化物业管理公司。同时，在物业管理的实际发展过程中，住户、商服企业和住矿单位对物业服务要求的不断提高，企业市场化竞争的日益加剧，同行业物业公司的经营模式及规范化的转变而自身企业管理的差异化、市场化意识的不成熟等，都导致了企业收费难、服务难的尴尬局面。

企业经营的主要目标在于实现盈利，企业应该针对经营的目标完善相关的内部控制制度。内部控制制度在企业经营和管理的各个环节中都能展现，对企业的收入产生影响。内容控制涉及的内容比较多，不仅仅包括企业的销售业务，同时也包括企业的结算业务，企业应该对产品生产的数量进行控制，在市场上控制好产品的价格，从而形成完善的市场体系，确保经营活动按照制度执行，提升财务管理的实效性。对收入进行内部控制，对企业的经营产生非常重要的影响，完善收入的控制，在一定程度上可以维护企业的经营效果，防止资金流动性差的情况出现，使企业的外部经营环境得到改善。

外围物业管理公司按照油田公司的统一部署，加强了企业的内部控制，同时加强了企业收入环节的内部控制。正如国内大多数企业一样，外围物业管理公司在经营发展过程中，同时也遇到了许多收入、收费环节中存在的共同问题和具有本企业经营管理特色的特殊问题。下面简要列举在实际工作中碰到的问题：收入入账时间不及时，确认收入时间不合理；散户收费不足，收入中存在挤占指标的情况，如当完不成对散户的收入时用对单位的收入来弥补单位整体收入的不足；收费人员自身素质良莠不齐，沟通方式欠缺、责任心不强；从收费、稽核、资金回笼、收入确认的过程各方面的监控及管理流程还不是很到位、不够完善；收入、成本发生的时点的不确定性、不匹配性。

三、外围物业管理公司收入管理问题产生的原因

经过对上述问题的探究和分析，笔者认为主要是公司的历史背景所导致的。公司是从当年油田多种经营单位分离出来的，多种经营单位是油田生产开发以来，为了使整个油田企业做大、做强、实现多元化发展。油田的各二级单位自己组建筹办的非主业经营单位，各家单位百花齐放，形成了很多的实体单位，后来各多种经营单位形成一定规模后，油田又提出做强主业，进行了主辅分离。由于多种经营单位经营规模小，全市场化运作，经营管理灵活，财务要求不严格，导致从多种经营单位分离出来的公司多少都保持了以前的工作风格。因此在财务管理活动中存在着一些漏洞或不成熟的地方。另外由于以前是属于油田的辅业，因此在人才方面存在着一定的劣势，特别优秀的人才不愿意到多种经营单位工作；另一方面油田招生聘用的新员工很多都是油田职工的下一代，这些孩子由于从小所受的教育和衣食无忧的生活状态，难以满足多种经营单位的发展需要，同时人员流动的短缺、适合企业的有用人才匮乏及封闭的市场环境等，都成为了多种经营单位不能快速发展，做大做强并“走出去”的主要原因。另外，在外围油田的住矿职工大多已经回迁至中心城区，现住的散户多为外地来的打工者或原油田职工但拥有两套以上住房的人员，住房人员的素质不高，缴费意识差，因此收费难度较大。加之地处偏远，收费时间相对加长，房屋空置率也在逐步加大，诸多原因导致收费难度加大。

另外，采暖物业单位存在着服务时间的特色性，即采暖期为每年的10月份至次年的4月份，从而导致由于特殊的服务时间而导致收费时间集中，收入确认时点与成本发生的时间和金额大小不匹配，只有到年底才能整体看出全年的收入、成本经营情况。

四、外围物业管理公司加强收费管理的方式方法

（1）加强对收费人员的素质培训。收费人员是企业收入实现的有力保证，因此有必要加强对收费职工的素质培训，提高收费人员的素质，提高他们的协调与沟通能力，加大加强收费代表责任制，使部分大费收费员能够独立地与相应单位保持良好沟通，并缩短中间环节，有效地进行人力资源配置。

（2）加强与主要客户群体的沟通，保证重要收入来源的增收创收，以实现整体收入的增收、创收。油田各采油厂、二级单位等大型国有企业是公司服务的主要客户群体，让他们为建设和谐矿区、美化我们的共同家园多做贡献。因此加大加强与此部分群体的沟通，可以稳定、有效地保障收入的来源，已达到增收、创收的目的。endprint

（3）加强企业内部控制，保证收费环节畅通，保证资金的安全性，同时加强收费队伍的建设。通过加强企业内部控制，企业的经营管理中对企业的发展产生核心作用，企业在经营中，应该完善企业管理、会计和考核等資料的完整，防止资料丢失。要保证生产的顺利进行，保证材料及时供应，对管理活动进行合理分析，从而更好地完善企业的经营效果。企业在进行内部控制的环节中，应该对职工的职责进行确定，严格按照生产的流程进行各项操作，完善对产品的审批工作，完善检查和监督制度，从而采用有效的制度组织生产活动，防止在生产中产生漏洞，及时发现问题并且纠正，从而确保经营目标的完成。提升企业财产的安全系数，通过内部控制的方式，对货币资金的流动情况及时掌握，并且对材料的采购和验收环节进行严格把控，防止材料的浪费和盗窃等行为，实现财产的最大化使用。确保企业的各项制度得以有效执行。完善企业的内部审计工作，确保企业各类信息准确，确保资料完整。

（4）做好全面预算管理，对收入成本进行实时有效控制，力保收入成本的匹配性。在年初通过当年的预算，并确保预算的有效实施，根据年初制定的预算，合理分配经营成本的支出，适当调整成本的分配，及时根据实际情况调整预算，使预算能为企业经营发展做好服务。加强成本控制，合理分配成本、收入的入账时间，确保收入成本的匹配性。

（5）加强对散户的收费力度，提高服务质量，对收费人员实施奖惩措施。不断提高企业的服务质量，让客户全体对企业的服务认可，同时加大加强收费人员的奖惩力度，促进主观能动性，让收费工作直接与自身经济利益挂钩，并对不配合的人员进行通报批评，加强教育，最终达到收费的目的。

除了制度上加强与制约，还能不能找出其他的办法来平衡业主与企业之间的矛盾呢？商服企业、散户的收费工作一直是很难的一个环节，因此加强对散户的教育，及时与业主保持沟通，提高业主的主人翁责任感，加强小区内互帮互助，搞好精神文明建设，争取让每位业主都能融入到小区内部的管理和建设中来，让他们发挥自身的聪明才智，献计献策，共同为建造美好家园而努力。当每位业主都发挥了自身的能动作用，了解自身应尽的职责，物业工作的阻力助将转化为动力，自然散户的收费工作也就好做了，业主与企业间的关系也就融洽了。创建美好和谐的家园才是物业人应孜孜不倦地研究的课题。

参考文献：

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（作者单位：大庆石油建设工程项目招投标代理有限责任公司）endprint