重庆市民宿产业思考

■ 宋丹妮

政府要适时介入，尽早规范和管理，推动行业标准化，创新建设经营模式，带动重庆市旅游民宿行业整体发展。

据统计，2016年重庆市共评出星级农家乐1411家，称得上民宿的经营实体不足100家。目前乡村游以较为低端的农家乐为主，真正意义上的乡村品质民宿很少、经济效益不高，正处于民宿发展的转型和成熟阶段，民宿的内在发展需求急剧扩大，行业规范化管理正在逐步建立和形成。

通过座谈和调研，笔者了解到城口亢谷、巫溪长红村巴渝民宿为政府扶贫民宿，采用“以地入股”“以房联营”的经营模式，积极运用网络订房平台开展线上订房，进行网络营销宣传工作。巴渝民宿网络平台月报显示，2017年9月客房有157间，该月销售金额21953元；巴南区民宿主要分布在圣灯山、二圣、安澜等镇，含有民宿25家，建筑面积88526平方米，731个房间，最大日接待量可达77070人；武隆区以民宿为切入点，促进民宿与乡村旅游、农村产业相融合，已打造“归原小镇”，建立“一心五区”的规划结构，建筑面积6.2万平方米，年可接待人数近60万人次，实现古村文化、产业活化与人的活化；江津区民宿正在试点建设中，民宿建设已纳入了重点民生工程，在规划、经营管理和用地保障等方面有了新的探索；开州区民宿以乡村酒店类型为主，全区乡村旅游酒店目前已达到626家，主要有风情农家、休闲农庄和生态庄园三种模式。

一、主要做法

（一）开展规划编制，引领民宿发展

巴南区已完成96个村初步成果的编制和初审工作。江津区编制了《重庆市江津区民宿产业发展规划（2017-2025年）》，力争在2020年全面完成全区10个民宿试点建设。同时，在民宿产业发展规划的指引下，按照“多规合一”的思路，探索编制民宿发展地区的村规划。开州区通过编制乡村旅游规划及其他专项规划、村规划、规划调整完善等，引领民宿产业的发展。

（二）落实用地政策，保障民宿用地

巴南区结合《重庆市地票管理办法》（渝府令第295号），按照城市批次用地和点状征地方式，完成部分旅游项目用地审批。江津区按照《江津区盘活使用农村集体建设用地和房屋的指导意见（试行）》标准，由集体经济组织有偿收回农户的宅基地和房屋，农户可以获得原房补贴、新房补助等；印发《重庆市江津区康衢民宿经营有限公司巴渝民宿建设管理试点方案》，采取原址重建、地票建新和拆旧建新三种方式申请使用集体建设用地。开州区坚持以适度增量和盘活存量相结合的原则，保障休闲农业和乡村旅游用地。

（三）拓展合作主体，创新运营模式

城口县和巫溪县，采用项目公司和农户共享产权模式、“以地入股”“以房联营”的运营模式以及“互联网+民宿”的营销模式，取得了农民、集体经济组织和市场的认可。江津区探索民宿运营管理的新思路。一是由国有控股的康衢公司作为投资主体，组建投资平台公司，由平台公司与村社集体（以地作价或以土地经营权入股形式）、社会资本合股成立民宿项目公司作为资产主体，民宿建成后集体经济组织不参与经营。二是集体经济组织按出资比例获得保底固定收益，康衢公司、社会资本按出资比例获得除集体经济组织固定收益外的经营收益。

二、存在问题

（一）农村土地房屋只能“租”不能“买”，阻碍社会资本进入

一是根据我国目前的农村土地流转政策，农村宅基地及农田只能在农村集体组织的成员（当地村民）之间流转，社会主体只能“租”不能“买”，因此社会主体进入农村规模化发展民宿得不到合法的“产权”，从而无法进行抵押融资。二是社会资本开发建设/改造民宿周期长、投资成本高，投资回报期较长，对租赁时限要求比较高，但是根据现行合同法规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。这些问题阻碍了社会资本进入民宿，不利于民宿产业的发展。

（二）配套设施不完善，周围环境风貌和配套设施有待提升

由于经营者资金匮乏，以及部分民宿地处于交通不便的地区等原因，当前重庆市民宿的基础和配套设施还不够完善，有的民宿甚至缺乏基本的卫生和生活设施，周围环境较差，不利于民宿的发展。

（三）地方文化挖掘不够深入，与农村产业融合不充分

随着旅游行业在我国的快速发展，消费者意识不断提高，更加追求旅游背后丰富的文化内涵。但是重庆市民宿的创新能力不足，存在被动经营的现象，产品在形式、内容等方面缺乏创新，同质化严重，导致民宿产品的吸引力较差；同时，民宿与农村产业融合不足，偏重“食、住、游”，轻“娱、购”，农业产业带动作用未得到很好发挥，乡村旅游娱乐活动和旅游商品开发不足，导致产品内涵不够丰富，整体产业链短、附加值低，限制了行业发展。

（四）宣传力度不够，尚未形成品牌效应

目前，区县民宿多以农户自营为主，民宿宣传也多由农户自己完成，缺乏区县、村庄层面的统一宣传，民宿旅游氛围不够；宣传手段较为单一，主要依靠“回头客”、口碑相传等方式，互联网+宣传手段运用不够充分，官网、搜索引擎、手机APP、微博和微信等现代宣传方式有待进一步利用。而且，经营主体的市场意识普遍淡薄，存在着分散经营、无序竞争的市场局面。总体而言，重庆市民宿的宣传力度仍然显得不足，尚未形成品牌效应。

三、对策建议

（一）依托优质旅游资源，为民宿发展集聚人气

“归原小镇”依托武隆仙女山景区的旅游资源，为小镇的发展带来客源。建议继续选择旅游资源禀赋良好的农业区、自然景区和文化景区等地作为民宿发展区域，充分依托当地良好的自然和人文旅游资源，以现有旅游品牌为基础，进行规划选址，将已有旅游资源运用到最大化，并深入开发体验式农业资源，为民宿奠定良好的基础，形成旅游与民宿的共同发展。

（二）加快村规划编制，采用点状征地，出台集体土地建租赁住房政策，合理安排民宿用地布局

一是民宿用地属于村规划中的混合用地类型，建议加快编制村规划，有利于合理、集约安排民宿的建设用地指标及水、电、气等公共基础设施用地，带动农村产业结构调整、促进民宿与农村产业融合发展。二是加快推行采用点状征地方式，保障民宿发展用地。重庆市国土房管局〔2016〕9号文提出在土地利用总体规划和集镇建设用地范围外，根据地域资源环境承载能力、区位条件和发展潜力，确有需要开发休闲农业、乡村旅游等建设项目，探索实行规划点状布局和用地点状征地。浙江省云和县探索由政府通过点状征地方式，不仅解决了融资抵押和契约关系不稳定问题，还吸引了大量企业入驻云和县发展农家乐，促进全县民宿农家乐品质提升。三是建议出台利用集体土地建设租赁住房政策，这意味着使用集体建设用地不需要经过招拍挂程序，土地成本降低，有利于促进社会资本注入民宿。

（三）创新民宿的建设经营模式

针对不同区域、不同资源，要积极探索建设经营机制，找到社会资本、村集体、农户的利益平衡点，为农户、社会资本进入民宿“量体裁衣”，设计好制度和路径。

一是对于体量较大适宜于打造民宿示范点的乡村，可以通过置换、搬迁、租赁、合作等方式，引入社会资本、专业团队开发建设。二是对于体量不大适宜于发展民宿的自住（自有）房屋，鼓励村集体和农户自主经营，也可以对体量较小且较为分散的旧村委、旧厂房、旧校址以及农户的闲置房进行整合，将分散资源集中打包，引入社会资本及专业团队开发建设。三是对于景区节点周边建成区内发展精品民宿的，可采取合作开发、土地挂拍等方式引入社会资本。无论采取哪种形式，都必须尊重农民意愿，最大限度地促进农民增收。经营过程中，可借鉴巴渝民宿的“以地入股”“以房联营”等模式，组建公司、协会、联盟等利益共同体，发挥专业团队的优势，实施统一管理、规范、营销和推介，提升发展质量。

（四）完善基础配套及整治环境，吸引社会资本注入民宿

完善的基础配套和良好的环境是民宿产业发展的基础。浙江省云和县逐步减轻对民宿经营者的直接补贴，而是通过对道路、电力、水利、燃气、通信以及周边环境整治等，改善乡村居住环境，筑巢引凤，吸引资本下乡。建议在有民宿发展意向和潜力的区域，提前做好基础配套及环境整治工作，吸引社会资本注入民宿。

（五）深入挖掘地方民俗文化，促进一二三产业融合发展

民宿作为农村产业融合的切入点，其发展一定不能脱离当地的民俗文化，建议重点围绕巴渝历史文化、民风民俗特色，着力构建有故事、有文化、有人文关怀的旅游体验模式。引导社会资本规范有序进入乡村旅游领域，与农民和农村集体经济组织共同实施一批联动一二三产业发展的项目，要不断完善民宿在促进农村一二三产业融合发展中的融合模式和利益联结机制，促进乡村民宿提档升级，形成一系列乡村旅游新业态、新产业，为乡村繁荣和农民富裕提供助力，实现城乡统筹发展。

（六）制定民宿管理规范及补贴政策，促进民宿发展

一是建议尽快研究制定地方管理规范，会同市政府相关部门，制定《重庆市民宿管理办法》，重点明确民宿的项目落地、规划、用地、建筑、管理等限制性指标和各项审批程序，明确各方管理职责。二是建议由市财政局牵头，制定出台重庆市民宿扶持政策，落实资金保障，根据民宿投资规模，可给予一次性资金补助，如对投入额在300万项目以上项目，可奖励50～80万奖励；根据民宿等级评定结果，可按等级制定10～30万元奖励；制定精细化奖励政策，如可按床位每个给予千元左右奖励，并依据民宿入驻率、网络订房量等指标，每年给予1～2万元奖励等。