以公共交通为导向的社区开发

■ 任 飞

紧凑的有公交支持的开发，创造多元化的功能空间，方为成功的住区。

一、项目区位与布局

上海市嘉定区真新社区毗邻普陀区，是嘉定区通往上海市区的门户。基地东靠定边路，在基地东北角与铜川路形成交通人流聚集点；西边为东栅桥路，南侧地块为东方汽配城地块，14号线曹安公路站东西向横穿地块。

真新社区作为嘉定区与上海市区接壤的最前沿的中心城区，沪宁高速、312国道、外环线、中环线，轨道交通13号线、14号线，以及数十条公交线在此形成了立体交通网。另有“金沙·3131”创意园区的落成，使得真新社区插上了电子信息产业大发展的新飞翼，成为了“大众创新、万众创业”，集聚各类创意产业人才的一片热土。

轨道交通14号线是一条城市东西方向的直径线，其中，曹安公路站是14号线进入嘉定区的第二座地铁站。本项目即为曹安公路地体站上盖工程，主体为两栋50米办公楼，裙房为商业配套，且与地铁出入口合并设计。

总平面设计以半开放式的下沉广场为中心展开，是主要的景观之一。下沉式广场呈四边形，与地铁车站2号出入口相连，设有一个由地下二层延伸至地面的景观绿坡，两侧设置部分商业。

该下沉式广场的作用：

（1）地块周边为高密度居住区，建筑密度比较大，在设计时，通过对人流的引导、梳理，将地铁出入口与下沉式坡道结合，形成开放空间。

（2）下沉式坡道作为地下工程的一部分，能够有效连接地块的地面和地下空间，提高地块地下空间的标志性和可达性，为地铁站厅层提供良好的采光和通风。

（3）下沉式坡道与地铁站厅层直接联系，为轨交人流提供缓冲空间，方便地铁人流的疏散与集中。

（4）下沉式坡道能够满足并改善站厅层的消防疏散设计要求。

项目的东南角为主要的人流入口，通过下沉广场导入地下一层及地下二层，建成后，人流从地块东南部进入基地，沿景观绿坡步行一段后进入地下商业，且下沉广场的入口面向地铁车站2号出入口，有利于吸引更多的游客前来光顾。在方案的东侧及西侧也设有楼梯通向下沉广场，方便地面物业开发及来自铜川路的人流进入地下空间。地下车库的入口设置在地块北侧及西侧，主要服务于地面开发物业。

二、项目TOD模式与应用

TOD模式：以公共交通为导向的开发（Transit-Oriented Development，TOD）是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾，以公交线路为导向进行城市开发，在主要公交站点周围建设高密度的集居住、就业、商业、生活服务设施一体化的邻里社区，而这些邻里社区的居民可以通过步行或者自行车，到达工作场所、服务场所及公共交通站点，该邻里社区通过公共交通区域中各城镇相互连接，从而减少人们对私人小汽车的使用和依赖。

TOD的特征：

（1）组织紧凑的有公交支持的开发。

（2）将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内。

（3）建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来。

（4）混合多种类型、密度和价格的住房。

（5）保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间。

（6）使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点。

（7）鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发。

三、项目效益溢价回收

TOD建设有一个非常重要的理念—“溢价回收”，它指的是快速公交系统站（包括轨道交通站点、BRT站点）建设所带来的周边地块升值，应与快速公交系统的投资建设主体相关联，也就是交通设施的投资主体应与站点周边地块的开发主体合一，即目前上海实施的“地铁+物业”开发实践模式。而本地块周边有大量的住宅建筑，且地铁站主体横穿整个地块，所以本地块的地块地下空间和地铁统一建设，符合TOD的发展理念，将成为上海TOD发展模式的一个重要实践点，可以带动地块周边整体的经济效益。

根据轨道交通设计规范，地铁车站周边建设用地的保护控制范围一般在50米。地下空间与地铁车站分期实施会因规范要求及施工退界等客观因素导致一定程度的地下空间的资源浪费，为保护及监护地铁的运营安全，后期地块地下空间施工的建设成本及施工风险均较大。本项目地块地下空间与地铁车站整体考虑，同步设计、同步施工，有效集约利用地下空间，降低了建设成本及风险

本项目的建设，有利于切实贯彻落实上海市和嘉定区的发展精神，切实解决区域出行及生活配套的实际困难，完善和提升区域发展水平，促进区域的综合发展，推动区域内和谐社区的建设，促进真新街道城市可持续发展。