浅析城市土地资源规划与管理中的问题及对策

罗玲玲

广东卓越土地房地产评估咨询有限公司，广东广州 510075

随着我国城市化建设进程在不断加快，城市空间也在不断扩大，曾经位于城市周边的乡镇也逐步被纳入城市发展的范畴中。然而，由于我国是一个人多地少的国家，土地资源十分有限，目前很多城市已陷入难以再进行扩张的地步。毋容置疑，未来城市的主要发展方向必然是提升其土地资源的使用与管理方面的力度，使城市化经济容量以及承载力达到最大化，从而整体提升城市竞争力。

1 规划与管理城市土地资源的现状

1.1 不准确的城市定位，不科学的城市发展规划

自改革开放以来，我国才逐渐从计划经济过渡到目前的市场经济，市场经济的发展确实在很大程度上改变了城市发展的轨迹，但是有时还会受到以往计划经济体制的影响，难以在短期内从土地资源配置中满足市场经济的要求。加上从计划经济时代还遗留下来一些城市规划方法，已不符合当前市场经济体制的发展规律，必然导致重复建设问题的普遍出现，直接加重土地资源的浪费。其次，还有一些社会和人为等因素阻碍了城市规划的合理进程。

1.2 城市土地资源过度开发和浪费的现象并存

在城市化快速发展过程中，一些政府部门为了尽快提高城市的经济效益，不惜代价加大力度开发土地资源，导致土地资源过度开发，城市生态环境遭到严重破坏。同时，由于人口基数大，我国是世界上占地面积人均最低的国家，这是我国的基本国情，尽管土地面积和利用率在不断扩大，但是人与土地资源之间的不协调矛盾还依然长期存在。由于在实行计划经济的时代，人们可以无偿获得土地，这导致一些城市普遍出现征地多用地少，甚至出现荒地等问题。城市土地过度开发以及和土地资源严重浪费这两个问题并存，导致相关的土地资源规划与管理方面的工作难度大大增加。

1.3 城市发展规划的目标不清晰

地方政府既是城市发展的规划者，又是城市经济发展的保护者，他们的主要工作目标是尽可能提高当地的经济水平，容易出现一些过度追求利益最大化的现象。有些当地政府部门为了眼前的短期经济利益，而无暇顾及长期的城市经济效益。例如，在城市中开发一些高新产业园区、新型科技园以及物流中心等，从短期来看，似乎从一定程度上起到了提升经济的作用，但是，从长期发展来看，会在发展中付出巨大的代价，例如，逐渐会出现浪费土地资源、人力资源以及社会资源等问题。

2 城市土地资源在规划管理中的主要问题

对城市土地资源进行规划管理是我国的一个薄弱环节，大部分城市普遍存在土地资源利用不合理的现象，也普遍存在城市建设不规范等诸多问题。

2.1 法律制度保障不健全，存在规划缺位

一方面，由于城市土地具有较高的价值，人们受到法律制度约束的力度有限，再加上人们进行土地有效保护和管理的意识通常比较薄弱，导致有些城市出现妨碍城市进行规范规划与建设的行为。

另一方面，由于对城市土地资源未能设立有效的法律保障制度，相关管理监督部门难以开展监督工作。地方政府未能加大城市土地资源规划管理方面的立法力度，也未能完善土地审核部门的工作流程，项目的审核监督工作不具有建设性以及权威性，导致一些项目经行政部门审批后还存在各种漏洞，出现一些违规项目，在处理这些违规项目时，土地监督管理部门也表示有心无力，难以处理。

2.2 欠缺专业指导，公众监督不到位

一方面，在进行城市规划建设过程中，一些城市土地的规划管理项目容易出现欠缺群众监督的现象。在进行土地规划项目建设前期工作中，相关部门只是按照其内部设计的方案进行建设，没有开展征求这些城市建设使用者—群众的意见及诉求的相关工作，未能兼顾到群众利益，致使一些城市建设未能得到广大群众的支持，欠缺广泛的群众基础，导致容易出现一些隐患，影响社会稳定。

另一方面，相关土地规划管理部门的一些管理者并非管理专业出身，由于不具备专业的基础知识，又未能进行项目专业技术方面的评估，在制定和执行城市土地规划以及决策时，往往容易出各种项目规划不合理的问题，甚至严重影响到规划项目的使用功能以及整体质量水平。

2.3 规划管理手段有待改进，欠缺整体布局

就现阶段来说，我国大部分城市土地资源的规划管理工作是欠缺整体布局的。在利用土地资源过程中，我国很多城市还普遍存在规划欠缺合理、杂乱无章、自成体系等多种问题，其中导致发生这些问题的一个十分重要环节是由于规划方案不够完善，导致在城市的后续发展中，很多已经规划好的项目还是会陆续出现各种各样的问题。

3 改善城市土地资源规划及管理的主要对策

3.1 科学规划管理城市土地，合理确定城市发展战略

城市规划者应首先重视城市的长期发展战略，并在后期的发展中，与制定好的城市化规划建设保持高度统一发展方向。应让土地使用者明确知道这些土地使用的目的、意义及方法。

3.2 转变地方政府观念，确保城市可持续发展

地方政府的主要工作目标是确保城市发展的可持续化，但是，可持续发展并不是盲目发展，相关工作者应当把工作重点放眼于可持续发展这一阶段上。国家是土地资源的所有者，土地管理部门肩负着合理规划土地资源的义务，通过土地管理这个强制方式进行市场调控工作，进一步提高土地资源的利用价值，尽可能最大化利用有效的土地资源。政府应统一进行城市土地资源的规划、利用、管理等工作，形成一种可持续利用的新式土地管理模式。

3.3 完善相关法规体系，明确责任与任务

一方面，相关政府部门应首先完善相关法规体系，设立并逐渐完善有关的政策法规制度。加大对现有城市规划法规体系进行完善的工作力度，积极进行宣传普及工作；加大法规的执法力度，善于借助法律手段，确保制定的城市规划项目得到科学合理的实施。确保为城市土地的规划管理设立一个健全统一的管理准则，并以此建立体系基础，对城市土地的规划管理实现真正意义上的有效综合管理。

另一方面，相关政府部门还要明确责任与任务，明确土地资源各项规划管理法规的职责，积极落实相关建设任务，并积极执行城市规划管理中的相关职能，丰富相关管理手段，实现合理利用城市土地资源这个基本目标。

3.4 健全审批程序，重视城市整体规划

为了让城市规划管理满足城市发展的客观规律，土地资源的利用应按照科学合理的规划设计程序来开展相关工作。城市规划管理工作要严格遵循城乡规划法规定的程序进行，有效预防规划和审批工作的随意性，预防发生相关的贪污腐败问题。还要加大对规划成果的质量管理强度，预防出现一些质量参齐不齐的规划项目，杜绝出现浪费城市土地资源的现象，使有限的城市土地资源得到高效、合理的利用。

同时，在对城市土地资源进行规划管理过程中，应重视城市的整体规划，认识到城市规划的灵魂是整体。一个合理规划的城市，不是通过修补、条块规划而成的，应该在对城市土地资源进行规划前就进行大量的社会调查，积极征求专业人员的意见，考虑城市的生态效应，重视城市的整体功能，使城市具备一个合理有效的整体规划布局。

3.5 明确责任制，加强项目监督力度

在规划和管理城市土地资源时，要先建立清晰、可追溯的责任制度，明确项目的主要责任，一旦项目出现问题，就能有法可依、有责可究，在立项前就能起到很好的警示作用。其次，还要加强项目的监督和管理力度，相关部门应严格执行监督管理职责，防止不良问题的发生。

4 结语

土地既是国家的根本，也是民生的根本，特别是有限的城市土地资源更是社会发展的物质基础，社会财富的根源。各级地方政府要高度重视城市土地资源的合理规划与科学管理，设立并贯彻执行相关的法规，明确职责，加大执法力度，严格遵循合理的审批程序，重视城市的整体规划，才能切实有效地进行城市土地资源的合理规划和科学管理，优化土地资源的配置，提高土地资源的利用率。