对房地产企业“营改增”后财税问题的探究

王凯旋

摘要：目前我国经济处于转型、结构调整的关键环节，尤其是随着营改增改革政策的颁布也表明该时期是十分关键的时期。其中十二五规划纲要中针对财税体制改革推动第三产业发展做出明确规定，一定要深入落实营改增改革步伐，健全增值税抵扣链条。本文就是从房地产企业出发，对其营改增改革后的财税问题进行分析研究，为推动房地产企业落实营改增政策提供借鉴资料。

关键词：房地产企业;营改增;财税问题

一、房地产企业的主要特征

（一）财务方面

1.资产方面：房地产企业通常会具备大量存货，通常在会计中表现为尚未完工的“开发成本”以及已经办理竣工结算的“开发产品”;某些房地产企业通常还会持有一定的房产与地产通过出租的形式获得租金，对于这部分房产则需要根据会计准则通过“投资性房地产”项目进行列示;同时由于房地产企业销售模式的特殊性，在财务管理中“应收账款”较多，通常是由于租金、房屋款项所构成的;同存货比较来说，其固定资产所占比值并不多，基本上多数都是由办公楼以及办公设备所组成;同时基本上不存在无形资产，关于无形资产值得关注的就是当企业取得房屋所开发的土地使用权，是将其纳入到存货成本中，并不是无形资产。

2.负债方面：房地产企业的建造成本是极高的，通常的房地产企业无法通过自有资金完成相应房地产项目的筹建，更多的是通过向外界进行资金的融通，主要是通过银行进行长期贷款，其次就是通过预售的形式进行融资，在会计核算中则需要纳入“预收账款”进行核算。

从房地产企业资产、负债方面的特征来看，房地产企业的财税问题是繁冗复杂的，因此在营改增之后进行调整是十分困难的，需要房地产企业花费较大的精力进行调整。因此本文对房地产企业财税问题进行粗浅的探析以及案例分析，希望能够为房地产企业发展提供帮助。

（二）业务范围

当下我国房地产企业的业务范围主要涵盖产品开发、销售、物业管理以及房屋租赁等方面。需要注意的就是，关于房地产营改增政策中，对于房地产业务范围并没有进行明确的划分，因此在进行会计核算时需要重点关注。尤其是房地产在开发环节时是将其划分为建筑业范畴还是房地产业范畴仍然需要界定。

二、房地产业营改增后的会计处理

尽管营改增从本质上来看是为了推动企业再发展，但是在落实初期极有可能会为房地产企业带来较大的税务成本，从而降低再次进行投资生产的积极性。因此房地产企业在营改增政策落实时，需要结合房地产企业的业务特征对财税处理进行适当的优化与调整。笔者结合自身实践经验进行初步的探析。

（一）获得土地使用权

房地产企业在财税处理问题中最关键的就是土地使用权的财税处理。房地产企业通过行政划拨、协议、招拍挂等形式获得土地使用权，结合财税政策规定，土地使用权的处置归属于营业税的征税范围，但是在进行改革后应当是归属于增值税的征税范围。根据相关会计准则规定，在获得财政部统一印制的土地出让金收据之后，在会计处理时需要将其借记为开发成本，贷记则为银行存款。

（二）资金筹集

房地产企业能够凭借银行等金融机构进行开发项目的资金，而且营改增政策同时也涵盖了金融业，因此在支付借款费用时须获得相应的合法票据，同时会计处理为借记银行存款，贷记长期借款。而当房地产工程达到预定能够使用状态前所产生的借款利息则需要借记为开发间接费用。这里需要重点强调的就是与借款利息相关的增值税纳税义务产生时间的确定需要根据营改增政策的相关规定进行确定。

（三）预缴税款核算

预缴税款是房地产企业极为关键的核算内容，只有通过合理确定预缴基数的方式才能够确定房地产企业所进行预缴的土地增值税。同时也是营改增改革后，变动较大的地方，其核算方式有多种，需要房地產企业能够结合自身实际情况选择合适的核算方法。

三、案例分析

营改增后土地增值税的预缴税款最关键的内容就是确定预缴的基数。在对于该问题的计算上主要有两种方法构成，现在通过举例方式进行测算。某房地产企业作为一般纳税人，其在2017年10月总共受到房屋预售款为5000万元，增值税的预征率通常为3%，土地增值税的预征率则是1%。

方法一：预缴的土地增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）X预征率=5000/（1+11%）X1%=45.05万元;

方法二：预缴的土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）X预征率=（5000-5000/（1+11%）X3%）X1%=48.65万元。

通过上述的案例分析发现，选择方法一进行土地增值税预缴比方法二少3.6万元。可以看出房地产企业在营改增改革后，进行预缴税款的核算时选择不同的方法都有不同的金额，要选择合理的核算方式，降低资金占用。该案例分析就是从房地产企业在营改增政策落实后，土地使用权取得、预缴增值税方面有极大的不同，但是营改增政策后，房地产企业各个财税问题都需要进行适当的调整，还需要房地产企业能够进行深入的研究分析。

四、结束语

当下我国营改增政策已经逐渐落实到各行各业，但是对房地产企业来说，营改增政策后需要将其所面临的业务范围进行重新界定;同时对增值税抵扣机制、税负前后期平衡过渡等等，对于房地产企业来说都存在一定的难度。因此房地产企业应该需要重视营改增后相关财税问题的调整与优化，要遵循营改增政策，同时适应新的税收体制，才能够推动房地产企业的发展。

参考文献：

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