营改增对房地产企业税负的影响及对策分析

江云成

摘要：营改增自2016年5月份全面推开以来，对我国不同领域不同行业的企业产生了深远的影响，房地产企业也不例外。营改增对房地产企业的税负产生了较大的影响，从整体上来看，其税负增加的可能性比较大。鉴于此，本文以房地产企业的税负为研究对象，重点探讨了营改增对房地产企业增值税税负的影响，并分析主要影响因素，在此基础上针对引起税负变化的因素提出相应的对策，以期能够对房地产企业营改增之后的税收筹划工作有所启示。

关键词：房地产; 营改增; 税负; 对策

一、营改增及房地产企业经营特点概述

2016年5月1日起房地产业被正式纳入营改增试点，至此我国的税改工作全面拉开序幕。营改增全面推开，从国家层面来看一方面是使增值税的抵扣链条更加趋于完整，另一方面则是充分释放政策红利，实现结构性的减税，促进经济发展，但是从企业层面来看，营改增的影响却具有两面性。

房地产行业作为一个具有高度关联性和综合性的行业，其产业链较长，是国民经济的支柱产业之一。房地产企业的经营具有三大特点：一是房地产企业开发产品具有商品性、单件性和不可移動性，即房地产商品的原料产地、生产地和消费地高度重合，可流动性相对较差;二是开发经营业务的复杂性，即在经营阶段涉及征地、拆迁、勘察设计、施工和销售等多个环节，而且在开发过程中经济往来的对象也较多，因此其开发经营业务的复杂度普遍较高;三是房地产开发具有建设周期长、投资融资数额较大、风险大等特点。其涉及的税种有增值税、企业所得税、契税、印花税等，其中最主要的土地增值税。

二、营改增后房地产企业税负变化的模型分析

房地产企业涉及的税种较多，而受到营改增影响的主要是营业税和税改后的增值税，因此本文重点探讨与营改增有直接关系的增值税税负问题。营改增之后，房地产企业的名义税率从5%提升到10%，从税率上来看，房地产企业的增值税税负将会增加，但是全面营改增推开之后，增值税的抵扣链条被有效衔接，并且消除了之前营业税重复征税的问题，因此从这个角度来看，营改增之后房地产企业的增值税税负是否增加存在一定的不确定性。鉴于此，笔者结合营改增前后企业需要缴纳的营业税和增值税的计算公式，构建出以下模型来计算营改增后房地产企业增值税税负的增加情况：

假定条件：房地产企业的主营业务收入为S，运营成本为C，营改增前其营业税税率为t，营改增之后的销项税税率为T，增值税可抵扣进项税税率为Tn，可抵扣的比例设定为p。

营改增之前营业税的计算公式为：

R=S*t

营改增之后增值税的计算公式为：

由此计算营改增后房地产企业税负增加部分为：

分别代入5%的营业税率和10%的增值税销项税率之后，可以得出（R1-R）/S=4.09%-（）/S

在上述公式中，4.09%的部分为税率变动给房地产企业因税率增加而增加的税负，而后半部分的-（）/S则

表示了可能存在的减税效应，从公式内容可以看到，涉及减税效应的主要因素在于企业能够获得的进项税额的大小、进项税的可抵扣比例以及可抵扣的进项税占主营业务收入S的比例三个方面。

三、营改增对房地产企业税负影响的原因分析

通过上文所构建的营改增后房地产企业税负变化的模型可以看到，营改增后影响企业税负的主要因素在于可抵扣的增值税进项税的获取。因此在分析营改增对房地产企业税负影响的原因分析时也重点围绕影响可抵扣进项税获取因素的分析：

（一）房地产企业的进项税可抵扣范围具有局限性

对于房地产企业来说，其进项税可抵扣范围的局限性对其税负的增加产生了一定的影响，主要体现在两个成本费用的支出项目中：

一是行政性收费难以进行进项税的抵扣。对于房地产企业来说，取得土地使用权是进行房地产开发的第一环节，但是按照财税[2016]36号和国家税务总局公告2016年第18号的规定，房地产企业可以扣除的成本只限于支付的土地出让金和拆迁补偿款部分，其中土地出让金应当取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，拆迁补偿则应当取得被补偿人的收据、拆迁合同、身份证资料和签字，而其他与取得土地使用权的价外费用不能抵扣增值税进项税额，加上其他的规划服务费、城市基础设施配套费等行政性收费也难以取得可抵扣进项税发票。

二是贷款利息不能抵扣进项税费用。营改增后，为防止“利改费”，国家明确规定纳税人因接受贷款服务而支付的咨询费、手续费和投融资顾问费等的进项税不能从销项税税额中抵扣，加上当前随着国家对房地产行业的宏观调控政策的收紧，不少企业为获取资金而向非金融机构或者个人进行融资，这些融资所产生的利息和相关费用也不能抵扣。

（二）房地产企业的进项税可抵扣额不足

房地产企业的进项税可抵扣额不足主要表现在：一是建筑业的税负转嫁，营改增之后，房地产企业对承包方的选择在一定程度上决定了可抵扣进项税额的多少，一些房地产企业在招投标过程中因为各种因素丧失了甲方优势，从而受到承包方税负转嫁的影响，获取的可抵扣增值税进项税额较少，增值税税负增加;而是房地产企业由于其所需材料本身存在杂、散、小的特点，因此多数供应商适用简易征收办法征税，造成房地产企业取得的可抵扣进项税只有3%的税率，从而造成了房地产企业的可抵扣进项税额不足。

四、房地产企业应对营改增对税负影响的对策

如上文所述，房地产企业在营改增之后，其税负会因为进项税可抵扣范围的局限性和可抵扣额不足而造成增值税税负增加的问题。对于可抵扣范围的局限性因素，由于受国家相关法规政策的约束，企业难以采取有效的对策进行规避。鉴于此，笔者结合自身的工作实际，认为针对可抵扣不足的问题可从以下角度采取对策进行应对：

（一）对发包合同进行优化，防止建筑业的税负转嫁

房地产企业作为发包方，如何在充分了解和熟悉各项税收政策的基础上，对于招投标条件进行梳理设定，制定出能够占据主导地位的发包合同，尽量防止对方有税负转嫁的行为，在承包商的选择上，适宜选择具有一般纳税人资格的承包商以提高企业获取增值税进项税的可能性，但是值得注意的是当承包方按照税收政策要求以清包工、甲供工程等方式在提供建筑服务时选择简易计税的，如何让承包方为甲供工程开具一般税率的增值税专用发票是一个值得关注的问题。

（二）对材料供应商进行优选

在房地产开发过程中，若企业选择了甲供出包模式，企业需要采购的建筑材料较多，如何合理选择供应商是提高进项税抵扣额的主要因素。营改增之后在实际工作中，对于材料供应商的选择不仅要考虑其资质、价格等因素，更应当将能否提供增值税专用发票作为重要的参考因素，企业可以因此在材料采购过程中取得增值税专用发票，有效提高本企业的进项税抵扣额，既能有效降低税负，还可以缓解企业支付税负资金的压力，提升资金流动性。

（三）改变经营模式，增加精装修房的开发和销售

之所以要改变经营模式，增加精装修房的开发和销售，主要是因为两个方面的原因，一是精装修房在市场售价方面更具优势，在一定程度上可以提高房地产企业的利润率，二是精装修房在装修过程中会涉及到装饰用品、家具等物资的采购，同样可以在一定程度上提高企业增值税进项税的抵扣率，从而有效抵减房地产企业因此而增加的增值税税负。

五、结束语

从国家层面来说，营改增对于实现结构性减税，释放政策红利具有十分重要的作用，但是从企业角度来看，营改增却具有双面性，因此如何有效利用营改增政策，合理降低企业税负是一个值得关注的问题。本文从房地产开发企业的视角，分析了营改增之后房地产企业会税负增加的可能性，在此基础上总结导致税负增加的主要原因，并针对原因分别从对发包合同进行优化，防止建筑业的税负转嫁、对材料供应商进行优选和改变经营模式，增加精装修房的开发和销售三个角度提出具体的对策，以期能够为房地产企业合理降低税负、提高利润水平有所帮助。

参考文献：

[1]范乐乐.营改增对房地产企业的税负影响及筹划对策[J].企业改革与管理，2018 （03）.

[2]王少飞.“营改增”对我国房地产企业税负影响的研究[D].安徽大学，2017 （03）.

[3]李娜.营改增对房地产开发企业税负影响及对策研究[D].山东师范大学，2017 （05）.

[4]管程程.淺析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].纳税，2018 （02）.

[5]刘萱.“营改增”对房地产开发企业的税负影响研究[D].河北经贸大学，2018 （03）.