新修订收入准则对房地产企业和建筑企业的影响研究

刘思彤

摘要：去年七月，财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》（以下简称新收入准则）。新收入准则颁布后，过去房地产和建筑行业中收入确认、计量标准难以核定的状况得到了有效改善，成为规范经济发展的重要举措之一。本文以房地产和建筑企业为着力点，从阐述新收入准则变化的主要内容入手，随后总结分析该准则实施对房地产和建筑企业产生的影响，最后在对新收入准则的影响进行深入剖析基础上，探索提出房地产和建筑企业完善自身发展的相应措施。

关键词：新收入准则；房地产企业；建筑企业；影响

引言

随着我国市场经济体制改革进入攻坚克难的深水区，房地产和建筑行业也得到了迅猛发展，业务领域得以拓宽、业务类型日益增多，过去的收入准则已经在应用解释及财务核算等方面存在明显缺陷，逐渐不能适应行业业务需求。以此为背景，从2006年至2017年，经过专家评审、征求意见、试行测试等诸多阶段，新的收入准则终于出台，当前如何更好地适应行业发展需求，以收入标准修订来有效规范行业市场运行，成为我国房地产领域和社会各界普遍关注的热点问题。

一、新收入准则修订的主要内容

（一）建立统一的收入确认模型

原先采用的收入准则中对不同企业的相同业务或同一企业的类似业务，提出了繁多的收入确认方法，导致出现建造合同与准则难以吻合、边界不清的情况时有发生。为此，新收入准则构建了统一收入确认模式，帮助企业规范收入确认方法，在省去企业需判断、选择适用准则麻烦的同时，也使企业间财务信息的可比性大大提高。

（二）变更收入确认时间点的判断标准

原先采用的收入准则偏重于对收入确认时间的人为判断，这种判断方式过于主观，往往依据不足。新收入准则将收入确认时点的判断标准由风险和报酬的转移变为控制权的转移，由此实现了收入确认模型由利润表观向资产负债表观的转变，使房地产和建筑企业风险和报酬的转移点同控制权的转移点有效统一，有效规避了相关风险。

（三）细化合同相关指引事项

原先采用的收入准则对包含多重交易安排的合同存在指引不清等问题，无法对多项履约义务做出明确的规定。针对这一问题，新收入准则将此类合同的内容细化为产品和服务两个种类，根据各项履约义务的单独交易价格、按照合理的分摊方式，对收入进行科学分配，不仅增强了准则的指导意义，也使会计核算更为简单易操作。

（四）明确规定特殊交易事项的收入确认和计量

新收入准则对部分现行准则未明确规定的特定事项给出了明确的指引，例如变价合同收入的核算、总额法和净额法的区分、知识产权的许可等，使大多数的收入核算都有据可依，有利于规范房地产市场交易秩序。

二、新收入准则对房地产和建筑企业的影响综述

（一）进一步完善会计标准，为宏观政策制定提供依据

正如前文所述，为了适应市场变化，房地产和建筑领域也出现了许多新的业务类型，相关指导政策的制定方面却仍是空白。而新的收入标准通过规范建筑企业资产核算、报表信息披露等措施，有效减少或防止建设施工企业私下成立的情况发生，使房地产和建筑企业会计信息的可靠性、真实性大大提升，在填补空白、进一步优化完善会计标准的同时，使国家建设领域的政策制定更加符合实际、有理有据。

（二）进一步规范市场秩序，为维护良好经营环境提供保障

新收入准则对房地产和建筑企业的收入确认模型、合同分项指引等方面都进行了有效细化和规范，这就增加了房地产市场交易双方信息的透明度，便于在纷繁芜杂的市场环境中，经营者对对方的经济实力进行准确快速的判断、精准施策，从而大幅提高运营效率、降低交易风险，这对于建立公平正义的房地产市场环境，特别是促进和保护中小企业发展具有不可替代的重要意义。三、促进房地产和建筑企业适应新收入准则要求的对策探讨

（一）加强对新收入准则的宣传教育

广大房地产及建筑企业应认清当前形式，意识到新收入准则对企业发展的重要作用，意识到适应市场需求、提高行业人员业务素养，是提高发展质量、实现企业转型的根本路径。企业应加大对新收入準则的宣传教育力度，采取专家讲座、知识竞赛等多样形式，对企业负责人及会计开展丰富多彩的教育活动，帮助和指导企业主要负责人和会计掌握新准则的精神实质、核心内容和主要变化。会计从业人员也要利用各种形式的研讨班，结合自身在实际工作中遇到的疑难问题，与其他同行进行经验交流互动，共同探讨如何在市场经济条件下学好用好新收入准则，从而实现新收入准则的平稳实施。

（二）优化完善企业绩效机制

虽然新收入准则的出台实施已有一段时间，但不少房地产和建筑企业的相关业务（诸如收入确认等）不一定能随之进行相应的调整，会影响到新收入准则对规范市场秩序的作用。因此，各级财政部门要密切跟踪新准则实施情况，为房地产和建筑企业实施新收入准则提供操作性指引，指导企业结合自身实际，建立切实可行的量化指标来分析相关业绩情况，同时通过必要的绩效评价和信息反馈、沟通，为企业发展提供更加科学合理的决策依据。

（三）强化监督考核，形成监管合力

实施新收入准则涉及房地产和建筑企业的设计招标、建设施工、工程监理诸多环节，除财政部门外，还涉及国土、规划、建委等多个政府部门，是一项复杂的系统工程。唯有各级有关政府部门加强协作，形成新收入准则工作的大格局，督促企业成立包括财务部门、业务部门、法律部门、信息技术部门、人力资源部门等在内的跨职能指导委员会，便于财政部门全面掌握建设合同收入披露情况，对收入准则做出调整；同时有关部门应及时了解准则实施中遇到的问题，出台相关实施监管细则，层层落实房产企业经理、工程承包方、施工队伍关于业绩核算的责任，才能确保新收入准则有效实施。

四、结语

综上所述，新收入准则给国家经济发展带来了深远影响，对作为国家经济支柱的房地产和建筑产业更是意义非凡。为了发挥新收入准则完善行业会计标准、规范房地产市场秩序的积极作用，房地产和建筑企业应提早行动，加强对新收入准则的宣传教育，以适应新形势促企业发展；有关政府部门则应优化完善企业绩效评价机制、强化监督考核，以形成监管合力促行业规范，多措并举，为国家房地产及建筑业长足发展奠定坚实基础。