关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析

郑艳

摘要：房地产行业的税收问题不仅是相当税务部门稽查的重点，而且也是一个企业持续健康发展与管理风险管控的关键因素之一。近年来，国家政府部门为促进经济的快速发展，鼓励房地产行业积极的创新发展，在一定程度上为企业带来了机遇。如果房地产企业没有合理科学的管理，不能够进行有效的风险管理，很容易为企业的发展埋下隐患，从而影响到房地产企业的发展。本文对房地产企业的税务风险管理与控制的模式进行了全面的分析，从而有助于提高房地产企业的管理水平。

关键词：房地产企业；税务风险管理；控制模式

一、前言

房地产行业的发展与兴旺与国民经济持续增长紧密相联，房地产业是国民经济的晴雨表，同时也是我国的—个重点行业。由于房地产企业所涉及的收入与成本金额非常的大，所涉及的税收种类与金额也比较多而复杂，特别是随着“营改增”政策的实施，房地产企业的税收成为了税务机关审查的重点，也是房地产企业在进行税务风险管理时的重点。所谓的税务风险管理就是指企业内纳税征税的风险，因为企业中有些经营活动会形成纳税征税的行为，这就需要会计进行税务核算，简单来说，税务风险管理就是指企业控制纳税征税等有关税务行为的管理。税务的风险能够导致整个企业没有资金而倒闭或是声誉受损，严重的还会接受法律的制裁，企业内面临的常见税务风险大都是由于没有按照法律规定进行纳税，带来企业加收滞纳金或是罚款的风险，还有一方面原因是因为企业没有深刻理解有关税务的定义，不知道正确的有关税务的做法，从而为企业带来了很重的负担。

二、影响房地产企业税务风险的因素

（一）房地产企业的成本比较高

房地产企业的税务风险往往指的是企业在涉及到税收行为时，没有遵守当时的相关政策法规而有可能损害到企业的利益。房地产企业之所以会发生税务风险其主要原因之一是企业的负责人对当时的税收政策理解的不够透彻，以及在执行过程中发生一些偏差，从而受到税收相关部门的审查，最终可能增加企业的额外的营业外支出，例如罚款、滞纳金等，另外一个原因是由于企业多缴纳税款或者没有享受相关税收政策而减少了经济利益。房地产企业的纳税风险将会直接导致企业的成本大大增加，因此，对于企业的成本有着非常大的影响，具体表现在以下两个方面：

1.房地产企业的高税负

房地产企业在经营过程中所涉及到的范围非常的广泛与多元化，例如前期的项目规划与设计、征地拆迁与三通一平，中期的房地产施工建设与工程的验收交工，到最后的商品销售，整体一个项目工程不仅施工周期长，而且投资主体复杂，其资金来源也复杂，因而使得房地产企业呈现出了成本比较高的这一特点。在此诸多环节中，房地产企业在项目工程进展的不同阶段都会面临不同类型的税种，如取得土地环节的契税、印花税；建设环节的土地使用税；销售环节的增值税、所得税等多种税费。由于近年来“营改增”改革使得表面上房地产企业减少了缴纳税费的类型，但是由于增值税征收的范围有限使得房地产企业综合计算后的税费则较之改革前明显增高。高税负占据了企业成本的一大部分比例，特别是在商品的销售阶段体现的尤为明显。房地产企业的高税负，导致了企业所涉及到的风险程度也会增加，如果企业在经营过程中出现税款缴纳失误，将会造成金额非常大的罚金、滞纳金等，或者企业未享受符合企业的税收优惠政策，同样也会为企业造成一定金额的经济损失。

2.房地产企业的预征与清算政策

对房地产企业所实施的预收征策，主要是用来调控房地产企业暴力的一种措施。随着我国越来越规范与合理的土地市场与消费市场，以及相关土地招拍挂制度的出台，房地产企业的盈利能力也日渐合理化。房地产行业所应当缴纳的土地增值税与所得税预征主要会对企业造成以下两个方面的影响。首先是向企业预征的土地增值税、企业所得税可能会超出企业最后实际应当缴纳的税款金额，目前现行的税收征管体制，实际多缴纳的税款在退还时流程比较慢，且还有可能无法退还，在一定程度上增加了房地产企业的成本；其次预征政策要求房地产企业提前付现，在从紧的房地产信贷政策之下，使得房地产企业增加了一定的现金流风险。另外，房地产企业的税收清算政策本身也存在着很多局限性与针对性，例如土地增值税，在实际缴纳过程中，不仅需要企业做到及时的清算，又不能够提前合理的计提一些未完工的配套设施，并且清算土地增值税与企业所得税的时点先后也同样会为房地产企业的税负产生非常大的影响。

（二）房地产企业不具备有效的纳税处理体系

税收风险的存在不仅影响着房地产企业正常的经营活动，而且还有可能隨时为企业带来巨大的损失。目前市场上存在着很多大大小小的房地产企业，其管理能力与经营规模也各不相同，对于一些发展不是很健全的房地产企业，并没有建立起合理有效的纳税处理体制，在企业的纳税处理上存在着很多问题，例如没有树立起依法纳税处理的理念，并且在税收的处理上很随意，很多会计审计开展工作中对于发票的管理和发票类型的甄别上没有达到准确具体的要求，一些本应避税的项目未能避税，而一些正常需要缴税的项目却没有得到缴纳；有的企业建立起纳税处理体系，并没有随着国家相关政策的出台而进更新推进，致使相关税率计算、费用管理等环节都不能与最新税率对接；这些因素都直接影响着企业的税务风险管理效果。除此之外，房地产企业缺乏专业的财务人员，也将导致了房地产企业在税务处理过程中比较混乱，从而为企业带来一定的税收风险。

三、加强房地产企业税务风险管理与控制

（一）建立完善的公司税务管理制度

首先企业应当过构建的税务管理制度，对各个部门的职责内容进行明确，并且完善至上而下的监管与汇报制度，有效确保企业的每一个税务岗位都能够正常的工作；其次，对房地产企业的涉税合同应当制定严格的审核流程与制度，特别是对于一些金额比较大的合同，要明确合同为企业所带来的隐患；最后，对于房地产企业的税收申报，要严格按照国家法律法规所规定的时间期限，进行相关税收项目的申报，对于所需缴纳的税款进行提前的预测与审核，以免出现申报延迟或者缴纳错误的现象，其中发票的管理对于企业的税收申报也非常重要，因此，在发票的购买、开票、发放等环节都应当进行严格的规范，并对房地产企业日常的税收申报报表、信息资料进行按时的装订成册进行妥善保存，以便以后的查阅。

（二）构建企业税务风险预警体系

公司要建立起科学合理的税务风险预警系统，有助于企业根据以往的一些经验、信息，有效的避免税务风险的发生。首先应当建立起符合企业发展的税务风险评分与评级制度。其主要依据的原理是沃尔评分法，同时还需要根据房地产企业中比较重要的部门与人员，对其企业中的税务风险进行其相对应的权重，然后根据房地产企业的实际情况，对其企业的风险情况进行评价。其次要对房地产企业的税收进行预测，并加强对企业日常税务的监督。

（三）加强企业对税务风险控制的认识

房地产企业的税务风险防范是一项要求非常高的经济活动，除了需要企业的会计人员、纳税的申报人具备很高的专业知识之外，对于房地产企业的整体人员的素质要求也非常的高，因此，房地产企业要正确的认识到税务的风险，并且要认真了解税收申报与缴纳过程中所应当履行的义务，与此同时，及时的了解国家的优惠政策，不仅有助于对新的税收法律法规的了解，做到依法纳税，避免企业发生税收风险，而且还能够保护自身的权益，并能够根据专业的知识对房地产企业的税务风险进行科学、客观的评价，并对其采取有效的措施进行防范与化解，有助于提高房地产企业税务风险管理水平。除此之外，房地产企业的管理人员与财务人员都应当对房地产企业日常经营过程中，每一阶段所涉及到的税收进行及时的了解与学习，并对其税务部门重点审查的项目进行重点防范，当房地产企业出现潜在的税务风险时也能够及时的发现与化解，从而有效的减少房地产企业因税务风险而带来的消极影响。

四、结语

房地产企业的税务风险管理与控制对于房地产行业的健康有着非常重要的意义。当房地产企业面临着高税负、国家的宏观调控政策，以及日益激烈的市场竞争时，只有不断的加强对自身企业的税务管控，积极的开展纳税筹划，才能有助于房地产企业的可持续发展，同时也是我国经济发展的需要。