我国房地产企业并购现状与对策建议

邓超 曾飞

【关键词】房地产  并购  区域经济  住房销售市场

【中图分类号】F276.5                           【文献标识码】A

【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2018.21.011

我国房地产行业发展现状分析

行业竞争加剧，行业集中度提升。房地产市场的发展与区域经济增长是相生相伴的关系，其内在关联路径在于城市经济发展动力、人口吸引力等方面。相对于一二线城市而言，三四线城市在经济发展、就业环境、公共资源、基础设施等多个方面都表现出相对劣势。因此，区域经济发展情况的差异必然会导致房地产行业在各地区的发展出现明显的区域分化，并且这一分化在不断加剧。另外，我国房地产行业还表现出规模分化的趋势，集中度不断上升、企业分化加剧，逐渐出现强者愈强、弱者愈弱的局面。

企业整体结构多元化。在我国房地产市场发展初期，市场主体结构较为单一，在20世纪80年代时，形成了以国有企业为主体的房地产企业群体。但随着住房制度改革的不断深化以及我国房地产市场准入的逐步放开与发展，市场主体呈现多元化的趋势，民营资本、国外资本逐渐进入这一领域。我国房地产市场形成了国有企业、民营企业、外资企业多元角逐的全新局面。

住房与土地资源的错配。土地资源错配是我国不可忽视的一个严重的问题，表现在几个方面：首先，我国工业用地占比高。目前我国工业用地占城市建设用地的20%，一般情况下，工业用地在建设用地中的比例为10%，一些国家发达的城市这个比例只有5%。工业用地的比例高必然挤压了居住用地。其次，城市间土地供给失衡。从城市层面来看，一、二线城市流入人口大，但土地供给却被严格控制，居住用地不足。反观三、四线城市，特别是人口在500万以下的城市城区常住人口增量比例明显小于其居住用地增量比例，一些人口低于20万的小城市甚至出现了人口负增长，而居住用地仍为正增长。最后，城乡建设用地差异大。随着我国城镇化建设进程的加快，我国农村人口的减少并没有导致农村建设用地的减少，相反，由于农民工群体在城镇和乡村的双重占地，乡村的建设用地实际是增加的。乡村用地不减反增，在一定程度上也抑制了城市城镇用地及居住用地的供给。

企业加速转型。近年来，随着国内房地产市场的持续火爆，土地成本也迅猛攀升，导致企业的土地资源获取成本持续增加，同时也大大增加了其资金压力，从而对融资来源及成本也产生了显著影响。在土地供应总量有限以及有限的增量市场空间逐渐收窄的大趋势下，各类房地产企业也开始加速转型。一方面，部分企业已逐渐从传统的“拿地—卖房”模式向“出售+持有运营”的模式转型;另一方面，也有部分企业积极探索主营业务之外的新的业务增长点，如采取由“重资产”向“轻资产”业务模式转型。除了上述转型方式外，还有部分企业转而向长租市场拓展，同时积极布局特色小鎮建设也成为各类房地产企业探索转型的策略之一。

我国房地产企业并购现状与动因

现阶段，在国家一系列深化改革政策影响下，我国房地产行业进入了全新发展时期，房地产企业融资渠道持续收紧，住房销售市场也逐步回调。囿于房地产市场下调和资金压力的双重因素，房地产行业并购也呈现了明显加速的趋势。

并购规模持续攀升。近年来，我国房地产市场并购交易持续发生，无论是并购交易数量，还是并购交易规模都保持了持续增长的态势。数据显示，以2017年为例，我国房地产市场并购交易共计482起，并购交易金额超过800亿美元，与此同时，平均单笔并购交易规模也明显增加，由2015年的1.31亿美元/笔，增加到2017年的1.68亿美元/笔。

公司股权并购占主导。首先，从参与的投资者角度来看，我国房地产市场仍以公司为主导并购主体，同时私募基金活跃度呈现上升趋势。其次，从交易标的来看，房地产并购是对房地产、土地使用权等相关交易的统称，其内涵和具体形式在现实中存在多种情形，并购对象也颇为丰富，具体可包括：（1）房地产公司拥有的房地产、开发项目。（2）一般企业的已建房地产、土地使用权、在建工程。并购方式可以是整体并购，也可以是部分并购。就我国目前房地产并购实践而言，主要采取三种类型的并购方式：一是股权收购，二是资产收购，三是项目收购。

并购融资渠道受限。近两年来，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，融资渠道越来越窄、融资成本越来越高，房地产企业正面临着不断加大的融资压力。从融资渠道来看，我国房地产企业主要的融资渠道仍依赖于银行贷款、信托融资等方式，囿于资本市场发展的约束及相关政策调控的影响，公司债和股权融资等方式呈逐渐收紧的态势。同时，在国内融资渠道受限的情况下，也有越来越多的房地产企业积极转向海外融资渠道，以及尝试盘活存量资产以拓宽融资来源的资产证券化（ABS）和房地产信托投资基金（REITs）等多元化的融资方式。

房地产企业并购动因。我国房地产企业并购近年来呈现出高速增长态势，这既有外部宏观经济环境的决定性影响，同时也来源于整个行业所处的周期等因素的影响。2015年中央经济工作会议中明确阐述促进房地产行业并购的鲜明立场，这无疑构成了我国房地产行业并购的最大外在推动力。

从企业竞争环境来看，我国房地产行业在经历了全面市场化改革后，伴随着经济发展以及宏观调控的双重影响。一方面，从行业竞争来看，我国房地产企业数量众多，尤其是中小规模企业数量较多，导致市场集中度较低，同时行业竞争也非常激烈。在此背景下，大中型房地产企业借助企业并购的方式实现企业规模快速扩张，提升自身市场竞争力成为了不二之选。另一方面，囿于行业发展周期及宏观经济周期叠加的双重影响，加之以限购、限贷为代表的宏观调控政策的密集出台，均对房地产企业经营带来了极大的挑战。诸多房地产企业不得不另谋出路，试图寻找新的盈利增长点，积极探索企业转型与发展。于是，跨行业并购逐渐成为了许多房地产企业实现多元化战略扩张的重要战略选择。

我国房地产行业并购对策建议

合理实施并购战略。企业实施并购的根本目的在于实现企业既定的发展战略，因此，选择与并购战略相匹配的目标企业对于主并企业而言具有关键的意义。具体而言，在筛选目标并购企业的过程中，主并企业不仅需要考察目标企业的运营能力、盈利能力、偿债能力等基本情况，还应将目标企业的战略规划纳入决策内容，选择与之相匹配的企业。在衡量匹配的内容方面，不仅需要考虑产业背景、市场地位等内容，还应当考虑内控制度、企业文化等企业的“软”指标。对于房地产企业而言，在进行并购决策时，考量的内容不仅包括行业地位、土地资源等，还应考虑双方的长期战略规划是否相互匹配。

加强并购整合管理。对房地产企业而言，其并购之后亦面临着长期的整合过程，既包括资产整合、组织整合等“硬”资源整合，同时也包含企业文化整合、人员整合等方面的“软”资源整合。在并购实施后，双方应当重新梳理双方企业拥有的各项资源，高度重视双方的互补性发展，同时也要积极做好人力资源、企业文化等“软”资源的整合。具体应从以下几个方面着手企业并购后的整合工作：（1）合理制定并购整合计划。（2）组织与业务的整合。（3）人力资源的整合。（4）管理制度与文化的整合。

重视并购风险管理。首先，合理设计并购方案，积极防范政策风险。计划实施并购的房地产企业应当在设计并购方案的过程中，认真研读政府的各项政策，结合当前行业发展的新趋势，充分论证并购活动与政策的相容性及可行性，合理制定和实施并购战略步伐、战略目标，选择适当的目标企业等。其次，房地产企业在制定并购实施方案过程中还需重视并购融资方式的选择。企业选取何种合理、可行的融资方式是并购方案设计中的重要环节，既关系到企业财务风险，也与并购效率高度相关。房地产企业除了主导型的银行贷款融资方式以外，还可充分借鉴国外已有的成熟模式和经验，如发行债券、私募房地产基金、产业基金等多种融资方式。再次，在并购完成后，还应重点关注并购对相关财务指标的影响。因此，主并企业在并购实施完成后，应当及时关注关键财务指标是否发生显著变化，并深挖潜在的诱因，以实现对并购风险的及时、准确把控，避免对企业经营产生不利影响。

政府积极正确引导。我国房地产行业集中度呈现逐步提升的趋势，这与政府鼓励房地产企业并购的相关政策高度相关。在政策激励与企业规模扩张的双重刺激下，我国房地产企业的并购行为愈演愈烈，政府应多视角、多维度地对房地产企业并购进行层层把关，促进我国房地产市场并购的健康、有序发展。具体可从以下方面入手：

首先，完善房地产市场并购的审批制度。一是并购前审批，要对拟实施并购的主并企业进行多维度测评，考察其经营实力、盈利能力、资金状况、融资能力等，确保其有完成并购的规模和实力。二是在并购过程中严密监管，杜绝损害利益相关者合法权益现象的发生，以及各类违法违规交易的出现，确保并购交易的公开透明。

其次，完善我国房地产企业并购相关的法律法规体系。企业并购属于产权交易，涉及的经济主体较多，相关法律、经济关系错综复杂，在并购過程中关于产权交易方式、并购支付方式涉及的法律问题也非常专业和细致。在当前房地产市场并购愈发频繁的大背景下，虽然我国关于企业并购的法律、法规已颇为丰富，但尚未形成有机、完整的体系，且缺乏结合房地产行业特点的相关制度。

再次，明确政府在房地产企业并购中的地位和边界。尽管近年来随着我国房地产市场改革的持续深化，民营资本、外国资本不断涌入房地产市场，以国有资本为主导的房地产市场也逐渐走向多元化，但目前国有背景的房地产企业依然占据了市场份额的50%左右。政府需要在房地产企业并购中明晰自身地位，既要做好政策制定者，制定和完善合理、有效的政策法规，提供坚实的法律基础设施建设，同时也要引导并落实市场化的理念，尽可能减少房地产企业并购中的行政干预，充分调动和发挥市场主体的积极性和创造性，以促使我国房地产市场以及房地产企业并购更加良好、有序地发展。

（本文系国家自然科学基金项目“商业银行小微企业信贷中的信任研究”的阶段性研究成果，项目编号：71473275）

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责 编∕周于琬