营改增后房地产开发企业会计核算和税务筹划

韩平柱

【摘要】本文重点阐述了“营改增”改革的基本理论依据，并且对房地产开发企业会计核算以及税负状况进行相应的分析。针对当前中小型房地产企业融资困难的状况进行了分析，并且提出了相应的解决对策。

【关键词】营改增 房地产企业 会计核算 税务筹划

自从2011年开始，经过我国国务院的审批，财政部和国家税务总局联合发布了营业税改增值税，也称为“营改增”，其在当前全国范围内已经得到了广泛实施。依照我国相关的部署，“营改增”会在今年彻底完成，“营改增”现在已经扩散到我国建筑业、房地产行业以及金融保险业与生活服务等行业。其中房地产行业作为我国社会重点产业的构成部分，在实施“营改增”之后的税负会产生何种变化，房地产企业应当如何实施会计核算以及税务的筹划工作，是非常值得我们去深入探讨的问题。

一、“营改增”的改革理论基础

（一）税收效率原则

所谓的税收效率，其中主要涵盖了税收经济效率以及税收行政效率两个方面。对于税收经济效率来讲，主要指的是对税收不能对本体经济的发展造成影响。从另一个层面上来讲，税收需要扮演一种“中立”的角色。但是实际上所有的税收都会受到经济的发展产生一定的影响，只是所产生的影响程度各不相同。和增值税中的增加值征税政策比较，企业中的营业税重复征收的状况表现的比较严重。税收行政效率主要是指实现征收税务成本的最低化以及征收的途径简单易行。实际的税务征收成本包含了对税务部门的成本征收，像税务人员的工作薪资、税务征收单位的办公费用以及发票打印等相关的费用；这其中也包含了纳税的成本，比如申报费、咨询费以及税款的核算成本等。两种税务征收是并行存在对税务人员的税务征收的总工作量，也会造成企业生产的产品和付出劳务工作的纳税人实施记账分割、对税款进行分开核算，进而造成了管理成本的提升。

（二）公平性税收原则

所谓的公平性税收就是要求税收工作要保持中性的状况，对所有的纳税人实施公平对待，方便创造出一种透明化的税收环境，进而有效的推动当前社会大环境中，各行业企业相互间的公平竞争。但是在实际的情况中还是存在着一些不公平性因素，比如社会资源占有的差异性等，还是需要通过差异性税收方式来实施调节，以此来创造出相对公平的社会竞争环境。企业营业税主要是依照实际的营业额来进行全额的征税，但并没有充分的考虑到其中作为纳税人的经济利益。不论是纳税人是否真正得到了盈利，只要企业产生了营业额就需要进行税额的征收；这一状况对一些实际营业额差距较大的企业是比较不公平。并且增值税只是超出的增值税的增额，它是将企业的生产成本和经济收益都划分到其中，商品的盈利是税收的主要组成部分。所以说，增值税相比营业税可以更好的展现出税收的公平性。

二、“营改增”对房地产企业开发产生的影响

（一）建筑安装成本较低、抵扣工作困难

当前建筑企业属于房地产中的上游企业，同时也是受到“营增改”影响比较大的房地产开发企业。主要是因为不能取得或者部分取得建筑行业中的增值发票，导致房地产开发项目出现项目税负状况比较严重。例如某公司是一家房地产开发公司，现已开发项目属于老项目——酒店部分准备售价21000万元，按照营改增该公司可以开5%增值税专票或普通发票。酒店部分目前注册小规模纳税人，因为没有开业，按正常只能收普通发票，这样21000万元普票对酒店来说不能按固定资产当年抵扣60%，第二年抵扣40%，给酒店造成了一定的经济损失。所以说必须要对“营改增”政策进行有效的完善，由于当前我国对这种发展形势下企业出台相应的税收抵扣标准，造成了企业中的经济收益被税收克扣，进而不利于酒店的良好发展。

（二）房地产开发企业的流动资金的使用受到影响。

房地产项目开发中基本都是通过多项目运作的形式，通常采用的是预售的方式来进行建筑的销售，预售之后的实际收入需要纳入到预先缴纳的税款当中。因为建筑的实际成本以及财务成本会伴随建筑施工时间的增加而增加，这就需要相关的房地产开发企业事先垫付较大税收资金，这种状况就占据了房地产开发企业较大的流动资金。等到工期结束之后，依照实际产生的每一项原始性的工期成本实施增值税的核算工作，进而抵扣销项税额。

三、房地产开发企业中税务筹划和核算

（一）提升对增值税发票的有效管理

房地产开发企业在实施了“营改增”之后，房地產开发企业需要不断提升对增值发票的使用和管理，实施专人专项负责的方式，不断的提升建筑企业内部的管理层次，提升对税务知识的学习和培训工作，加强对建筑材料采购过程中票据的管理，提升和建筑企业相互间的有效沟通，及时有效的对增值税发票和对应的抵扣收据。因为当前社会中房地产的企业相互间的竞争非常的激烈，建筑企业通常不能通过提高承包价格，将营“营改增”带来的税负转移到其他的房地产开发企业，这就会造成建筑企业在工程质量和材料的使用上进行资金的节省，严重影响到了建筑的整体质量。因此，必须要求房地产开发企业选择比较正规的和有潜力的，充分符合增值税纳税人资格的施工单位，在保证工程整体质量不受影响的前提下，为自身的增值税的抵扣营造出有利的条件。

（二）规范建筑企业的会计核算工作

首先建筑企业需要找出其中对应的业务流程，对其中的风险控制点进行掌控。对建筑土地、建筑施工以及融资环节进行有效的把控，对其中的可抵扣的进项税额与销项税额实施有效的管理。不断完善企业内部的财务管理工作、资金筹集工作、融资管理与建筑预算管理，充分围绕“营增改”理念对企业中的税务筹划进行管理和把控。由于当前受国家宏观调控影响，国家为抑制房价过快增长，出台国五条，限制国有商业银行系统给房产企业贷款，导致中小企业没有了血液，大量企业为力获取资金，纷纷从民间借贷，资金成本较高，给企业造成沉重负担，很多小企业纷纷破产，成为烂尾楼，进而严重影响到了社会建筑企业的稳定发展。因此，必须要找准企业中资金筹划的关键点，有效的降低企业的税负。及时将企业中的部分业务进行外包，实现税务筹划的税费的合理转移，保证企业健康稳定的发展。

通过本文对在“营增改”之后房地产的开发，房地产开发企业如何正确实施会计核算和税务的筹划，提出了问题和解决方式。房地产行业作为我国社会重点产业的构成部分，在实施“营改增”之后的税负会产生相应的变化，房地产企业应当正确的实施会计核算以及税务的筹划工作，这样才可以有效的保证我国建筑行业的快速稳定的发展。

参考文献

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