浅议住宅小区停车位的权利归属

韩旭

摘 要：住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

关键词：权属争议；物权诉讼；私法自治

1我国住宅小区停车位的性质

我国讨论停车位的权属问题，首先要确定的是，停车位是否是“物”、能否成为所有权的客体。传统民法理论中，物是指客观存在于人身之外，能满足权利主体的利益需要，并能为权利主体所能支配和利用的物质实体。小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施是客观存在的；其设置目的就是为了方便业主泊车使用，即能为权利主体所能支配和利用；每一个停车位均有固定的界限和标明的范围，能够从一般观念将彼此以及他物区别开来，可以被人支配与控制。因此，停车位显然具备“物”的各项基本特征，具备了法律上“物”的基本属性。

停车位属于小区的组成部分，与小区的主体一区分所有建筑物的关系密不可分，然而这种关系究竟属于何种性质？是独立的物与物关系还是从属关系？这是研究停车位权属问题必然要讨论的。在停车位与区分所有建筑物之间的关系上，梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物。陈华彬教授认为车位为附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系，也得出了停车位与区分所有建筑物为主物从物关系的结论。据此结论，根据主物转移，从物随之转移的原则，作为从物的小区停车位的法律权利就依附于作为主物的区分所有建筑物。

2权属争议

《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有，但占用城镇公共道路或规划用于停车的地面车位属于例外。但是《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，事实上，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出具体规定，导致一些新争议还在产生。

《物权法》第74条在一定程度上平息了现实生活中停车位的权属纠纷，解决了开发商以及物业管理公司和业主在小区车位上存在的矛盾，然而仍存在以下几个问题：

第一，“规划”的范畴不明。本款并没有明确“规划”的范畴，是仅指开发商按强制性要求设计的配建车位、车库，还是包括那些强制性要求以外的，开发商为了盈利所建的车位部分，即此“规划”的是以强制性规定为标准还是以开发商标准？因为此项规定关乎哪些车位是开发商可以自由处分的，哪些是必须配置给小区业主的。而物权法并未对“规划”与“首先满足业主的需要”间的关系作明确的规定，也没有规定如何保障业主“首先权”的实现。

第二，“首先满足业主的需要”模棱两可。《物权法》第74条第1款体现了停车位是为小区业主服务的思想。规定停车位先满足业主的需要自不待言，但是如何满足需要，满足哪些需要，应当有一个明确和约束。

第三，《物权法》第74条第2款规定业主可以通过出售或附赠方式取得的车库、车位问题是业主取得的是车库、车位的所有权还是使用权？如果是所有权的话，是否需要进行不动产所有权登记？如果该业主想转让车位能否转让，应当履行什么样的手续？即由于物权法相关规定的不完善，不能通过登记方式明确物的权利归属和发挥物的效能。

3修订物权法和完善配套制度界定住宅小区停车位的权利归属

我国物权法已经出台，关于小区停车位的法律权属及其相关问题的规定亦已起步。笔者提出以下的几点建议，以期对物权法的完善提供一些有益的借鉴和帮助。

3.1 在立法上明确各类业主共有停车位的法律权属，并完善与之相配套的登记制度。物权法关于车位权属的规定对于业主共有的，并未按照不同类型的车位进行，在执行和操作过程中会存在一定的问题，所以我们非常有必要在法律上给予明确的规定。

3.2 小区业主共有的停车位的费用分摊及利益归属法律地位也应做出规定。地面停车位，一般开发商都将购买土地使用权的费用分摊在业主的购房费用中，因此应当明确规定采取由全体业主按照其各自购买房屋的面积予以分摊的形式；地下停车位，仍然应当采取全体业主根据各自房屋面积予以分摊的办法。并且法律应当做出强制性的规定，不允许采取其他的办法，以免开发商重复收取费用。

3.3 应对小区停车位转让给区分所有人以外的第三人进行限制。开发商不可将其卖给小区业主以外的人，或将专有使用权出租给小区业主以外的人。因为转让给第三人，造成小区物业管理的困难，也给全体业主的生活带来不便，尤其给治安带来消极影响；其次，由于将车位转让给第三人，造成小区业主使用车位紧张，最终影响到小区的生活质量；此外，如果允许小区车位转让给第三人，这样就会使小区车位进入市场机制，势必造成车位的价格上涨，甚至有人认为，自然转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源，进而向业主收取高额垄断资金，这样也会对小区生活质量造成严重影响。

4结语

现实中业主和开发商纠纷不断，都是因为权属不明而产生的。科斯定律认为，产权清晰是交易的前提，能减少交易成本，促进社会整体利益的增长。在产权清晰的基础上，产权归甲或乙并不会造成利益的不平衡，因为当事人的协商会调整责任的分摊，从而自发形成利益平衡。只要法律确定了车位的权利归属原则，业主和开发商便会形成稳定的预期，并切实地采取相应的对策。

小区停车位法律纠纷的产生，是人类社会向前发展，人民生活水平不断提高，私家车拥有量增多的必然结果。要实解决其法律纠纷，必须先搞清楚不同类型停车位的产权归属。小区停车位的法律归属问题之所以显得复杂，关键原因在于各种观点在讨论此问题时，总是片面地从某个角度出发，企图得出唯一的结论，这种思路是值得商讨的。

《物权法》一定程度上代表了立法的进步，但仍有其不足。要想真正解决城市住宅小区的停车位问题，需要相关制度的配合，需要相关的法律法规加以完善。希望本文提出的法律对策能够为解决因小区停车位而引发的纠纷提供帮助，相信随着立法的不断完善，公民素質的不断提高，住宅小区停车位的法律纠纷问题会得到切实的解决。

参考文献：

[1]朱俊峰：《公寓小区停车位法律问题研究》，载《清华大学学报》2006年第4期.

[2]梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社2005年版，第243页.

[3]王效贤，刘海亮.物权法总则与所有权制度.知识产权出版社.2005：174.endprint