房地产公司税收风险研究

李晓艳 刘霞

【摘 要】目前在税收领域，房地产行业已经成为其收入的主要来源。但由于其具有资金流动较大、周期较长、成本核算相对繁琐、工程环节比较多等多方面的特点，使得国家对其税收很难进行管控，税收流失比较多。在税收领域，房地产行业属于税收高风险领域，识别并判断房地产企业中的税收风险，找出其现象的应对措施和防范策略，一定程度上减少房地产企业税款的流失，已经成为当前房地产企业税收征收管理中急需解决的问题。本文分析了房地产企业如何快速识别税收风险，并对如何降低税收风险进行了研究和分析，就相关问题提出适当的解决措施。

【关键词】房地产公司；税收；风险

一、税收风险的概念

税收风险是指不确定的原因及不利因素对税务部门所造成的损失，其主要有：纳税遵从度的提高对税收风险所带来的不确定的因素；对税收风险实行相应的管控政策，这些不确定性的风险因素可能造成什么样的损失。在税务征收的实际过程中，由制度方面所带来的风险，从管理方法而产生的风险，在经营方式所出现的风险这些都是税收风险的主要表现形式。由于不健全的税收法律制度，不规范的税收管理体系，不确定的税收相关政策等因素所带来的税收风险是制度性风险。

二、房地产企业税收风险存在两方面原因

一方面是因为行业特点决定的，另外一方面是征收管理税收问题的过程中出现了很多问题的外在原因。主要反映在以下几个方面：

（1）房地产开发企业逃避缴税

部分房地产开发企业有意以及无意的在现实工作过程中存在偷税漏税行为，为了可以逃避缴税有很多种手段，具体来说比较普遍的行为是减少收入的确认，从而降低营业收入，降低计税标准，通过增加停车位或相关物业的配套措施可以降低税费，将实际的收入降低，减少开支。另一方面，会增加相关产品成本，这种手段一般开发企业涉及的较多，在核算方面出现问题，从而影响成本计算，导致后期成本计算增加，减少税费，在一些地产商中这种手段使用的较多。第三个是削弱核算制度，从而拖延缴税时间，货币价值增加，例如增加相关预收款项或者增加按揭成本，长期挂在往来账上以及不记账，纳税申报不够及时，或者是少申报。

（2）税务人员业务能力差

房地产企业涉及的专业知识性很强，税务部门的专业知识了解不够，不利于税收征管的实效性得到发挥，售后人员需要了解房地产企业的核算情况，积极的了解相关的税收政策而且要了解宏观政策，做好税务人员综合素质的培养，开发协作单位一般专业性很强，包括了建筑，供水供电以及审计等方面，税务部门不能够掌握各个环节的成本，不了解各个项目的真实性，导致了房地产企业虚列成本以及虚开发票的情况，税务部门核查的调整工作量很大而且存在很大难度。

（3）税收制度相对不完善

税收制度不够完善，我国当前的税收制度一般是税收相关的法律法规和规章制度，但是当前税收制度某些地方不够完善，没有建立良好的税收基本法，所以不能建立比较完整的税收法律体制，很多的税收政策立法层次不高，主要是通过行政法规以及文件的形式产生的，税收征管法规定的条款没有操作性，最初设计过程中出现的不合理的问题，受部门的自由裁量权不能进行规范，相关的不完善因素，对于税收风险的产生创造条件，所以要使我国经济的快速发展，税收政策能够适应国民经济的发展速度，就需要不断的改进。自由裁量权不能规范化使用，导致了实际税收执法过程中的随意性，最终会出现高风险的税收风险。房产企业开发的过程中出现了各个方面的税种，纳税义务也不一样，土地增值税计算过程很复杂，设计也不够合理，而且我国对房地产行业的宏观调控，导致的税收政策经常变更。

（4）税收征纳信息的不对称

税收征收体系信息不够对称，一方面，在纳税人层面来说，对于行业税负水平的认识以及税收政策的理解程度不夠，就会导致税收征收信息不够对称，另外一个方面在税务部门层面来说，对于管辖纳税人经营的情况，财务核算情况，内部组织结构等信息不能够全面掌握，就会导致信息不对称，而且纳税人在追求自身利益最大化的时候，可能没有提供相关的纳税信息，房地产企业的开发与经营中涉及的业务量很大，财务核算比较频繁，在实际的房地产税收征管时，税务部门不能够获得纳税人具体的财务核算情况，安全企业开展的建筑造价是一个专业的领域，建筑工程造价的成本核算比较复杂，关系到的原材料参数比较复杂，如果纳税人也没有向税务部门提供比较真实的工程造价数据，税务部门因为没有专业性，所以不能够得到相关的信息。

（5）征管手段相对落后

征管手段比较落后，一方面当前的征管模式和手段存在问题，对于纳税人的涉税信息采集主要停留在纸质材料的报送上，导致涉税信息存在问题，处理的涉税工作效率不高，没有使用到现代化的管理办法，没有大数据思维和眼光，不能够对纳税信息进行整合，需要导入大数据思维，要整体，不要个体，积极的获得纳税人信息。另外一个方面，因为税收体制的影响，职能部门没有信息共享机制，部门得到的第三方信息不够全面，不能够实现多方信息的共享，政府职能部门之间的信息传递不够及时，导致了税务部门的征管效率不高，在具体的房地产税收征管的时候，大数据时代的房地产税收征管方式没有做到与时俱进，不能够满足新情况下相关业务数据的分析和对比。

三、房地产公司税收风险应对措施

（1）加强税务稽查管理

主管税务局针对房地产公司做好税收风险评估，把不能够彻底排除的风险点移交给稽查局，稽查局建立专门的检查组，针对房地产公司的情况进行调查，调增收入、调减取得土地使用权所支付金额、利息按实际扣除调减、调减开发间接费等调整相应事项。

（2）加强税务评估

房地产公司可以使用自行申报的方法进行申报和调整，根据规定缴纳相关税，依据土地增值税税率分别计算房屋类型的土地增值税，而且要根据《税收征收管理法》具体的规定要缴纳相关的滞纳金以及各方面的费用，针对不能够排除的风险点要制作《纳税评估移送书》，通过房地产公司提供给稽查局，通过稽查局做好房地产公司的重点检查工作。

（3）切实完成实地考核工作

实地调查以及核实之后要排除风险点，例如公司的营业外支出项目中有一笔罚款和捐赠支出，财务处理规范和约谈询问的财务管理部门人员解释比较吻合，所以此风险点能够被排。

（4）应用大数据对纳税业务进行管理

房地产企业遍地开花，数量繁多，规模不一，开展房地产的纳税人数量也很多，并且房地产开发项目的业务比较复杂，个性化服务没有通过科技创新的话就会成为一纸空文，而且税收风险管理的专业化水平会受到税务人员水平的影响，风险管理的专业化，需要管理机构做好专业分工，管理职能做好专业分工，管理行业做好专业分工，需要管理的过程中使用不同的技术方法以及不同的手段，包括体系的建设以及科技信息的使用，为了改变专业化以及个性化的房地产税收风险问题需要做好大数据管理工作，促进税收风险管理具备针对性，这样才有更大的效率。