货币政策调控房地产市场的效力问题研究

吴雪梅

【摘 要】 房地产市场价格居高不下，国家通过货币政策对房地产市场进行宏观调控，对人们生活具有极其重大的影响。本文以货币政策对房地产市场的影响为出发点，分析几种主要的货币手段对房地产市场调控的有效性，提出笔者的一些意见与建议。为使我国房地产市场行业健康、稳定的发展，完善的货币政策起着非常重要的作用。

【关键词】 货币政策 调控 房地产市场 效力

引 言

随着改革开放的不断深入，我国的经济得到不断地发展，作为经济市场一部分的房地产市场，也得到了空前的发展。住房制度适应时代的需求不断改革和完善，房地产市场越来越成为国家经济发展的重要支撑产业之一。为了让房地产市场稳定、持续发展，国家采取了一系列宏观调控政策，货币政策在这些宏观调控手段中，发挥着不可替代的作用。

我国的房地产行业是在1998年开始进入全面市场化的时代。房地产链产业链长、涉及范围极光，与大部分行业都有关联；同时，与之相关的“买房”、“住房”问题，也是两大重要民生问题。

一、货币政策对房地产市场的影响

改革开放这几十年来，人们的生活水平得到不断地提高，房子作为一件商品越来越成为改善生活的必需品，拥有一套属于自己的不动产，越发成为普遍大众的一种需求、一种趋势。然而，我国的房地产市场并不是完全竞争市场，消费者与房地产商之间，存在着很多不平等现象。正是由于这种垄断性使得我国的房地产市场处于较为混乱的局面。为了改善这一混乱局面，稳定房地产市场以至国家经济的发展，国家采取了一系列宏观手段进行干预。同时，金融风险在房地产市场中，也有很重要的影响，宏观调控显得十分必要。货币政策作为宏观调控的重要手段，对房地产市场的影响主要在以下两个方面：

一方面，资金高强度密集，是房地产市场一个非常显著的特征。而且，从开发商的角度来看，我国当前大部分开发商在房地产企业项目的开发和建设上，拥有高达70%以上的负债率。采取货币政策对房地产市场进行宏观调控，可以使房地产行业的调控达到更好的效果。具体做法是，让各类机构（商业银行、地方信托或者企业债等）对房地产企业进行融资，降低房地产行业负债率，来达到调控的目的。

另一方面，从房地产市场购买者的角度来看，房子作为一件商品，在大部分居民的家庭中，是一项巨大的支出。一套商品房，可能是一代人甚至两代人的力量聚集，才能实现。房子这件商品，对于整个大家庭的价值非常重大。因此，货币政策的变动，对广大居民的影响是比较大的，它直接影响了购房成本，调整居民购房需求。货币政策不仅对刚需造成影响，同时也影响着房地产市场的投资者。通过货币政策改变投资者决策，进而调控房地产市场。

二、关于房地产市场货币调控的主要方式与效力分析

房地产市场因其自身的资金高密度性，能对货币政策作出迅速反应。货币政策主要通过调节利率、银行存款及准备金、银行贷款等手段进行调控，下文将分析这些方式的有效性。

（一）利率政策。

货币政策的实施通常通过利率调整来实现，是一种直接控制手段。目前，在房地产市场中，利率调整主要包括对个人住房贷款利率的调整，还有金融机构存贷款利率，也是调整的主要对象之一。利率调整主要形式有两个方面，一个是利率水平，另一个是利率结构。不论是利率水平的调整，还是利率结构的变化，都将对房地产市场产生一定的影响，使得供需产生变化，投资者在房地产市场中所能获得的利率效益受到一定的打击。以下分别从利率调整对开发商、投资者的影响两个方面进行具体阐述。

首先，利率调整将为房地产开发商带来深刻的影响。银行存贷款利率上浮，这明显意味着开发商的融资成本被无情加大，资金负担较重，造成了融资难、融资贵的尴尬现象。目前我国实行保障性住房政策，使得原本对房地产市场未来发展就缺乏信心支撑的部分开发商更加擔心未来市场动向。除此之外，银行出台的加息政策在一定程度上降低了市场需求，开发商的资金压力加大，只能通过降低房产售价的方式，尽可能降低企业的损失。

其次，利率调整也同时会对房地产刚需者、投资者造成难以想象的影响。一方面，利率一旦升高，对于房产刚需者来说，影响要远远大于开发商。因为这一行为在某种程度上意味着政府已不对购房行为持支持的态度，购房成本增加，导致本就对购房行为承担较大资金压力的刚需者来说，面临更加深重的经济负担，生活压力逐渐加大。居民的购房需求无法实现，人民生活幸福感将逐渐下降，同时也在逐步抑制市场需求。另一方面，利率上浮会导致投资者的收益减少，部分投资者对房地产市场会逐渐失去信心，进而转向其他行业，改变投资目标及投资方向，使得房地产市场的融资环境较为严峻。

（二）银行存款及准备金

在我国金融市场中，存款准备金率一直是调控经济的重要手段，并且影响着货币供应量的变化。若存款准备金率提高，将直接影响若干商业银行的贷款能力，可贷资金减少，批贷的条件必然越来越严格，导致房地产市场中，需要贷款的企业难以获得相应的资金支持，从而影响这个房地产市场的资金环境及资金链。从实际上说，一旦市场资金链出现问题，房地产行业将出现较大的波动，从某种程度上说，可以帮助国家控制房地产行业市场，避免价格过度的变动导致社会秩序的混乱。

在货币政策扩张或者萎缩的基础下，不论是银行的存款数额，还是存款准备金数额，都将发生相应的调整。若银行可供贷款的资金萎缩，而需求者又在不断增多，导致银行需要对贷款企业或者个人提出更加严格的要求，抬高了贷款的门槛，购房者压力过大，市场需求被抑制，会在一定程度上迫使房产价格下调。

（三）银行贷款

在银行贷款业务中，房地产是最为常见也最为接受的抵押物之一，而房地产价格的波动，会影响对抵押物的估值，进而影响信用贷款问题及银行负债情况，最终影响货币供给。进一步说，当房产价格上升，其自身的市场价值提高，以此房产作为抵押物而申请的贷款额度将会有所增加，能够获得贷款的机率也会有所上升。银行在审批贷款时，如果当前作为抵押物的房地产价格正在上升或者呈上升的趋势，都将带动房地产市场发展，使得大量贷款流向了房地产行业，从而刺激房产价格的上涨。而如果由于一些其他的客观因素，使得房产价格有所下跌，这就意味着银行对于以房产作为抵押物的贷款申请，态度有所保留，甚至不愿意为该贷款申请提供业务服务，使得房价有所下降。

（四）资产组合

资产组合是在时代发展的过程中不断改善创新的产物，主要由房地产、货币等多种形式组合而成的投资方式，能够改变过去单一的投资模式，实现投资多样化和丰富化，有利于投资利益最大化。对于投资者而言，其可以对这些资产的组成比例、组织结构进行适当调整。假如银行为了实施扩张性货币政策，同时采取提高货币供应量及调低利率的方式，一并影响市场环境，会导致原先的部分资产组合的收益、风险均发生变化。在这种环境之下，投资者的投资方向、投资结构均会有所改变，与此同时，资产比例也会进一步上升，而非资产比例将一定程度地下降。反过来说，如果银行为了实施紧缩性货币政策，而同时采取调低货币供应量及提高利率的手段进行调控，会打破以往资产组合的平衡，并且资产比例及非资产比例均会面临下降和增加。例如，在某房地产价格上涨的情形下，房地产商可获得的资金量有所升高，资金实力明显增强，也同时提高了贷款能力，有利于推动房地产市场发展，促进整体的经济增长。

三、货币政策调控房地产市场的若干建议

综上所述，本文提出如下货币政策调控房地产市场的若干建议：提高货币政策宏观调控的灵活性；不断升级完善调控房地产市场货币政策；综合使用多种调控工具。

（一）提高货币政策宏观调控的灵活性

调控方式不是一成不变的，没有一套方式是适合任何问题、任何区域的，必须具体问题具体分析。房地产市场是一个极其复杂得市场，会出现各种各种奇形怪状的问题，务必找出问题的原因，对症下药。在调控过程中，若出现区域性问题，可以适当下方权利给地方，灵活调控。

（二）不断升级完善调控房地产市场货币政策

房地产建设周期、资金回流，是一个漫长的过程。这个漫长的过程导致其成居高，此时市场可能会出现供给与需求不匹配的情况。因此，作为房地产市场宏观调控手段的货币政策的制定，必须及时紧跟市场动态，使政策的制定更合理，更具备前瞻性，根据市场变动做出相应的调整，以期达到有效的调控结果。

（三）综合使用多种调控工具

为了使国家经济稳定、持续增长，保证房地产市场健康发展，在实施货币政策的同时，可以同时采用各种调控工具，使它们产生“1+1>2”的效果，实现调控目标。

四、小结

总之，房地产市场价格的变动、银行的政策、银行贷款业务、规避风险等各方面的因素的相互作用的。国家利用货币政策带来的好处，对房地产市场实施合理、灵活的手段，对房地产行业及其关联行业，具有极其深远的影响。

【参考文献】

[1] 王訸.货币政策对房地产价格波动的影响[D].上海社会科学院，2015.

[2] 冯博.現阶段我国货币政策调控房地产市场问题研究[D].华中师范大学，2007.