浅析我国的地役权制度

张嫣然 蔡旻君

(河南师范大学法学院，河南 新乡 453007)

一、地役权的内涵及其与相邻权的关系

地役权作为一种重要的用益物权，对社会民众的日常生活产生了不可替代的作用。简单来说，地役权是在他人的不动产上设定的权利以此来为自己提供便利的权利。但值得注意的是，地役权的权利主体不仅包含不动产的所有者，也包括不动产的承租人和宅基地使用人等。而地役权的客体亦不是单一的，地役权的具体内容可由当事人采用合同等方式进行约定，既可以约定土地的通行权，也可以是为达到欣赏景色的目的而与他人约定在规定年限内一方的建筑物不得超过特定高度等等。由于地役权和相邻关系具有一定的相似性，而区分两者也具有重要的实践意义，因而探讨两者之间的关系亦成为学界关注的重点问题。两者之间的相似性不言而喻，需要重点关注的是两者之间的不同之处。首先，地役权主要是由于当事人之间的约定而产生，体现了当事人的意思自治，而地役权则主要产生于法律规范的意旨。第二点是地役权与相邻关系是否是独立的物权，这一点后文会提及，篇幅所限，在此不作赘述。第三点是，我们可以将相邻关系理解为“基本需求”，相比较而言地役权为“更高的需求”，一般来说地役权的设定对供役地会一方产生较大的约束力。而法律并未具体规定地役权的内容，即只要不违反禁止性规定与公序良俗原则，其内容可由双方当事人自行约定。第四点是，相邻关系和地役权是否有偿的问题，前者为无偿，而后者要取决于当事人的约定。

二、地役权的从属性

地役权相较于相邻关系，其显著特点之一就是，地役权作为用益物权的一种，是物权法明确设定的物权之一，而相邻关系则不是一种独立的物权。但不可否认的是，地役权亦具有从属性的特征，这一点在我国《物权法》的第164条和第165条中有所体现。具体而言，地役权的从属性具有以下几个方面的含义：首先，地役权的转让与抵押不可与所有权等需役地权利分离。如张三出于通行便利的要求而在李四的土地上设立地役权，此后张三仅将通行地役权转让给了第三人，那么张三与第三人之间的转让无效。其次是指所有权、建设用地使用权等需役地上的权利转让时，需役地权利人与受转让人之间若无相反的约定，受让人在取得所有权、建设用地使用权等权利的同时一并取得其上的地役权。最后一点是指原地役权人在丧失所有权、建设用地使用权等需役地权利的情况下，其上的地役权也会因此消灭。仍以张三、李四为例来说明。假设张三和李四已经签订了仅转让建设用地使用权的合同，而张三将其上的地役权转让给了第三人，那么对于李四而言由于合同未约定而仅能取得建设用地使用权，对于张三而言由于丧失了建设用地使用权而不能够单独保留地役权或是将地役权转让给第三人，总而言之，该地役权归于消灭。

三、地役权的不可分性

根据我国《物权法》第166条和第167条的规定，可对地役权的不可分性做出如下归纳：在部分转让的情形下涉及地役权时，对于需役地受让人而言，在其取得需役地以及需役地上的权利时同时取得相应的地役权；对于供役地一方而言，供役地一方将供役地以及供役地上的权利转让时，地役权的约束力及于受让人。本质上，地役权的不可分性属于其从属性特征的应有之义。例如，张三在一景区旁建立三层楼房，附近是乙的自家房屋。后张三出于欣赏湖光山色的需求与李四签订了地役权合同，两人约定李四不得在十年内建立超过十米的建筑，张三付给李四十万元作为对李四的补偿。一年后，张三将其三层楼分别出售给甲、乙、丙兄弟三个并完成了所有权转移登记等手续。在此时，李四见景区游客众多于是召集大量建筑工人改建房屋欲发展农家乐谋利，经测量，李四改建后的房屋远超十米。在此情形下，取得房屋所有权的甲、乙、丙兄弟有权请求李四履行合同，拆除其房屋中超过十米的部分。

参考文献：

[1]申卫星.地役权制度的立法价值与模式选择[J].现代法学，2004.

[2]陈华彬.从地役权到不动产役权——以我国不动产役权的构建为视角[J].法学评论，2016.

[3]于凤瑞.建筑物区分所有权关系中的自己地役权研究[J].法律科学(西北政法大学学报)，2014.

[4]张力，庞伟伟.住宅小区推进“街区制”改革的法律路径研究——以“公共地役权”为视角[J].河北法学，2016.