供给侧结构性改革背景下我国房屋租赁市场发展探析

卢沫含，查纯丽

(安徽大学 经济学院，安徽 合肥，230601)

2015年11月中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力，推动我国社会生产力水平实现整体跃升。”[1]中央经济工作会议确定了供给侧结构性改革的“五项任务”：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。这五项任务都与房地产市场发展有着不同程度地联系，深化住房制度改革成为本次供给侧结构性改革的重点。2016年6月3日国务院办公厅发布《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，为化解房地产高库存、调控房地产市场提供了方向。发展房屋租赁市场是深化住房制度改革的重要任务。

1　房屋租赁市场供给侧结构性改革的必要性

第一，解决不同层次主体住房问题，增加居住福利。我国中低收入群体背负着巨大的买房压力。安徽省政府新闻办发布的数据显示，2017年第一季度合肥市人均收入3719元/月，房屋均价在1万元以上，大大超出了中低收入群体的支付能力范围。发掘住房租赁市场潜力，引导人们进入房屋租赁市场，平衡买卖市场与租赁市场的关系，有利于满足我国不同层次主体的住房需求。第二，健康的房地产市场应是购房市场和租房市场同时发展。只有加快房屋租赁市场发展才能促进房地产市场消费观念和行为模式的改变。优化房屋供应结构，建立购房市场和租房市场同步发展的住房供应体系，购租并举，有利于我国房地产市场持续、健康发展。

2　我国房屋租赁市场发展现状

2.1　房地产市场发展失衡：重购轻租

住房货币化后，我国住房买卖市场发展迅速，应与买卖市场并驾齐驱的租赁市场发展则相对滞后。受传统观念影响，大部分人只是将租房作为购买住房前的过渡或直接选择购买住房。《家庭金融资产配置风险报告》显示，2013年和2015年我国居民房产占家庭总资产的比重分别为62.3%和65.3%，2016年股市低迷，房地产投资变热，占比达到68.8%，为同期美国的两倍。高房价压力下，有条件的公民选择贷款买房，很少选择长期租房。《京津冀普惠金融报告》(2016)显示，所有贷款种类中家庭住房贷款占比最高，全国平均比例为67.4%。从房屋销售市场和租赁市场数据看，北京近五年房价增幅61%，租金增幅20%；合肥近五年房价增幅79%，租金增幅2.5%。租金与售价之间偏离程度大也从侧面反映了房屋租赁市场与房屋买卖市场发展失衡。

2.2　房屋租赁市场发展空间大

近年来，我国城镇化率逐年增加。预计至2020年我国将有2.91亿以上的流动人口。大量的流动人口和居高不下的房价会使租房需求加大。大学毕业生或将成为房屋租赁市场的重要需求主体。预计2018年我国高校毕业生人数将达到810万人。消费观念超前的他们将追求租赁品质较高的房屋而不是贷款买房。未来几年房屋租赁市场规模不可小觑。

3　我国房屋租赁市场存在的问题

3.1　供给主体单一，缺乏专业房屋租赁机构

我国租赁房源以个人出租为主，占比达89.5%，租赁规模比较大的一线城市机构渗透率不到5%。机构化租赁是房屋租赁市场成熟的标志，它可以扩充房源供给，给予租客更好的居住体验。同时，机构租赁与个人和中介竞争，有助于提升房屋租赁质量[2]。

3.2　市场机制和法治思维缺失

我国房屋租赁市场缺乏严格的市场管制和有效的法律约束。具体表现在：一是备案率低。数据显示，上海房屋租赁备案率为30%，北京、合肥只有20%。因备案率偏低，各地房地产管理部门无法掌握交易数据，管理困难。同时，供求双方信息不对称，导致租赁市场效率低下。二是缺乏严格的市场监管。中介机构发布重复信息和虚假信息，无序竞争，不关心承租人需要，也不提供后续服务。我国尚没有专门针对房屋租赁的法律，《商品租赁办法》仅对不得单方面提高租金做了说明，《房地产管理法》多是对房屋买卖中介的规定。我国明确禁止群租，但是由于住房供给不能满足需求、承租人租金负担重等原因，依旧存在着大量群租房。三是缺少纠纷解决机制和违法处置机制。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《商品房屋租赁管理办法》以及地方政府制定的法规条例虽然明确了相关主体的职责，但并未对纠纷解决做出明确规定，承租人和出租人利益受损无法通过法律途径解决。

3.3　房屋租赁关系不稳定

《租赁市场系列研究报告》显示，房屋租赁关系不稳定的主要原因有住房质量差、合同未到期涨房租、合租矛盾等。调查显示，租赁搬迁间隔在1年以内的占比约为58.5%。采访中很多承租人表示，由于利益得不到保障，他们的租期都比较短。

3.4　地方政府怠于发展房屋租赁市场

房屋租赁市场的发展需要地方政府的大力支持。目前，土地售卖是地方政府重要的财政收入来源，发展房屋租赁市场需要政府支付一定的成本，如制定政策、设立相关部门、进行租金补贴等。这些因素导致地方政府怠于发展房屋租赁市场。

4　发达国家房屋租赁市场管制经验

美国房屋租赁市场发达，专业的公寓出租企业是主要的供给主体。美国拥有较为完善的房屋租赁法律法规，政府施行租金管制制度和租金稳定政策，硬性规定房租上限和每年涨幅，并且规定房地产投资信托基金(REITs)可享受税收优惠，这使投资者乐于投资房屋租赁，促进了房屋租赁市场的发展。此外，美国政府通过可支付房屋租赁政策给予低收入家庭补贴，向他们发放“租房券”，满足了低收入人群的住房需求。

德国的《房屋租赁法》对租金、合同作出了明确规定，特别是在租金调整方面施行房租指导价格制度[3]。该制度要求相关部门定期对房屋租赁市场进行评估并制定租金价格表，给出不同类型、不同位置出租房的价格建议以供参考，对于随意涨房租的机构和个人给予严厉处罚。房东提高房租必须有充分的理由，并提交说明书，若承租人不同意，则需法律裁决，这种做法限制了房租上涨，保证了承租人的利益。

日本有着比德国更加严格的租赁市场管制。除了对租金上涨严格控制外，日本还对房屋租赁相关人员有严格要求，如行管人员必须通过租赁住宅管理资格认证，出租人需要有担保人或者加入保证会社，承租人需开具经济证明。日本政府规定住房供给严重不足的城市应修建公寓式住宅进行租赁，并提供部分无需中介费用的低价房，以保障房源供给。

5　对我国房屋租赁市场供给侧改革的建议

5.1　政策引导，培育良好市场氛围和租赁关系

5.2　加快房屋租赁立法，增强监管力度

政府应制定专门的房屋租赁法，从中介、租金、税收、补贴等方面详细规定需遵从的准则和违法处置办法，如制定不同地区不同房屋租金水平表，对随意涨租金的行为按照不同涨幅给予警告、罚款、追究刑事责任的处罚；强制租赁双方签订合同并进行报备；严厉打击中介机构发布虚假消息、拨打骚扰电话、收取高额中介费等行为，敦促中介机构真实、全面、准确、及时发布租赁信息；要求第三方交易平台对发布人身份进行审核和登记；建立举报系统，鼓励大家通过信件、微信、电话热线等方式对违法违规行为进行举报。

5.3　鼓励企业参与，培育专业租赁机构，丰富供给主体

政府要支持以房屋租赁为主营业务的专业化租赁机构的发展，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房进行租赁，鼓励房地产开发企业进入房屋租赁市场，扩大租赁房源。政府可采取购买服务或与社会资本合作的模式，将投资建设和管理的房屋交由专业机构运作，同时对专业化租赁机构进行政策倾斜，如借鉴德国的长期低息贷款和借款保证的经验，向租赁机构提供资金支持，鼓励他们建设高质量出租房并提供优质服务，形成竞争性的房屋租赁市场。

5.4　完善租赁住房网上备案制度

应严格施行租赁住房备案制度，鼓励机构租赁进行创新，利用“互联网+”和新科技进行租户、租金、房屋规模和设施等信息采集。目前进行备案需要交税，这大大减少了备案行为，建议采取税收优惠政策，对于已经交税并备案过的个人按规定部分返还资金。目前我国已出台相关政策，如“对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策”。

5.5　发展REITs，丰富机构租赁者融资渠道

政府应设立专项REITs法律，从范围、期限、分配方式、收入来源等方面规范REITs，鼓励居民购买REITs，鼓励租赁机构和房地产企业通过REITs筹集资金进行住房投资建设并用于租赁，扩大房屋供给源。

5.6　对地方政府进行监管，施行奖惩制度

中央政府应对地方政府发展房屋租赁市场进行监管和督促，并设立相关考核机制，以调动地方政府积极性。对于有成效的地方政府要给予奖励，同时惩罚怠于发展房屋租赁市场的相关部门和人员。中央政府应给予地方政府优惠政策和补贴，用以弥补地方财政发展房屋租赁市场的支出。只有将地方政府发展房屋租赁市场的积极性调动起来，才能使房屋租赁市场供给侧结构性改革顺利进行。

参考文献：