浅谈BIM在房地产项目设计管理中的应用前景

2018-01-25水博

建材与装饰 2018年3期

关键词：浅谈项目管理优化

水博

（广州珠江实业开发股份有限公司广东广州 510000）

前言

对于房地产项目而言，项目管理十分重要。进入新世纪以来，房地产项目设计管理信息化趋势不断深入，BIM在房地产项目设计管理中在项目生命周期中发挥着不可忽视的作用。

1 房地产项目设计管理

1.1 房地产项目设计管理的研究意义分析

近些年来，社会环境的变化使得房地产行业的调控和布局也产生了极大的改变，为房地产项目设计精细化管理的发展提供了极大的助力。随着建安成本的增加，房地产项目如何在追求品质的同时，节约成本，成为当今所以房企都在思考的问题。其中建筑设计阶段决定的造价成本，占总成本的75%，因此，必须从项目管理入手，对市场需求进行科学的分析，为房地产行业的健康持续发展奠定基础。

1.2 房地产项目设计管理的主要内容阐述

建设单位工程设计管理工作主要是通过组织活动协调设计外部和内部协作关系，为设计工作创造有利的条件。具体内容如下：①组织开展工程设计方案招标。②提供设计相关文件资料。③协调参与项目的各单位之间的关系。④组织优化设计。⑤组织开看专题设计审查和报批。⑥协调落实外部补充的规划设计。⑦控制和审查施工过程中的设计变更。⑧接收、使用、管理、归档设计文件和图纸。⑨按照合同和项目进度计划对相关设计费用进行支付和结算。

2 房地产项目设计管理信息化的现状

新形势下，随着现代化信息技术的不断普及，房地产项目管理信息化已经成为房地产行业发展的必然趋势。当前阶段，信息化手段在我国房地产项目管理中已经得到了初步应用，极大的提高了管理工作的规范化和科学化，这是针对小部分综合实力较强的房地产企业而言的。事实上，对于我国大部分房地产企业而言，信息化建设的成本较高，建设周期过长，且难以取得应有的效果。主要表现为信息化利用效率较低，信息资源共享和传递的难度较高。由此可见，房地产项目管理信息化虽然能够在一定程度上促进项目运营管理的规范化，但同时也加大了房地产企业的资金负担，逐渐形成了“信息化投资黑洞”的情况，很容易造成企业经济利益的巨大损失。

导致这种现象的主要原因一方面是信息化技术在房地产项目管理中的应用不够简便，另一方面则是缺乏相关领域的专业人才作为支持。很多房地产企业应用的项目管理信息化技术过于复杂，加之没有精通信息技术的管理人才进行指挥，使得信息技术难以最大程度的发挥作用，造成了投资和产出的严重失衡。

3 BIM在房地产项目设计管理中应用的情况

3.1 工程概况

本次工程项目位于广州市越秀区，工程面积3.3万m2，本次采用的BIM软件为Autodesk Revit 2017，通过BIM软件的数字化建模和施工模拟功能，将施工进度计划和数字模型联系起来，为施工组织提供可行性建议，全面提高施工效率。

3.2 应用流程

BIM技术在机电工程设计管理中的应用能够对设计方案进行优化，在具体实施的过程中，主要流程为：分析原设计施工图、建立各专业信息模型、确定排布方案、开展技术图纸交底。

图1 Revit MEP工作流程图

（1）进行BIM模型的搭建。在这一阶段，要组建由专业BIM技术人员组成的BIM工作团队，开展协同工作，利用BIM软件对机电各专业的三维模型进行构建，之后将各专业的模型进行整合，这样既能够使建设、施工等单位更好的了解掌握设计意图，还能够将为设计优化提供便利，并未后续工程量统计、管线施工综合排布等工作的开展提供基础模型。

（2）进行碰撞检查。在这一阶段，要根据上一阶段搭建好的各专业三维模型和BIM碰撞检查软件，对机电工程安装专业管线之间开展单专业或是多专业的碰缺检查，碰撞检查的结果以Word或是其他格式进行输出。根据输出结果有针对性的提出一定的优化完善建议。通过碰撞检查既能够有效的提高项目设计的质量，还可以避免工程项目建设施工的过程中出现返工现象，对工程进度和工程造价造成负面影响。

（3）分专业分系统进行优化。①对排水系统进行优化。在BIM模型中，对排水管道的位置进行明确。由于排水管选用的为无压管，无法上下翻转，因此应该尽可能的使其保持直线，并对坡度进行严格的控制。在排水管道定位完成之后，才能对其它给排水管道进行排布定位。②对通风系统进行优化。由于各类暖通空调的风管尺寸较大，因此对施工空间的要求较高，很容易出现通风管道和其它管道碰撞的情况。为了解决这一问题，应该在保障管道安全和功能完整的基础上，在BIM模型中对通风管道的宽高比例进行适当的调整。③电气系统的优化。在BIM软件中进行桥架和电缆的设计，科学的计算桥架的承载力，为同一系统内电缆桥架的合并提供条件，同时还能够达到降低材料损耗，节省空间的作用。

（4）综合管线复杂节点的优化。在BIM模型中，结合设计文件和施工规范的要求对水、电、暖、通风等不同专业的管线较差的复杂节点进行综合排布优化，提高功能性和美观性。

4 BIM与房地产项目设计管理分析

4.1 BIM技术概况和发展历程

BIM即是指利用工程项目的相关信息数据构建工程模型，通过数字信息模拟的方式将工程的真是信息生动直观的展现出来。通过这种方法的应用能够将工程周期展现出来，为工程的建设施工和后期运营管理提供指导。BIM的特点包括以下几个方面：①为项目团队的协同作业提供条件。BIM软件具备数据信息输入和输出的功能，参与项目实施的各方能够及时了解其它单位的工作进度，并将自身的进展上传。②提高信息传递的准确性和时效性。BIM可以直接获取与工程项目相关的信息，并对信息进行及时更新。③建立工程数据模型。BIM能够整合各项工程信息形成数据模型，为工程设计的优化和完善提供有利的条件。一方面能够提高流程的可预测性，另一方面则可以节省资金和时间成本，提升效率。④构建实时管控模型。BIM属于实时模型，能够根据工程的进展会获得动态信息，为突发事件的应对提供便利。

BIM起源于美国，传入我国之后迅速得到推广和普及，2008年北京奥运会相关工程建设的过程中就应用了BIM。近些年来，我国政府为了推动BIM技术的发展，制定了一系列政策，为技术研究工作创造了良好的基础条件。