养老地产PPP项目政府激励机制研究

李婧

摘要： 随着我国步入老龄化社会，养老的需求与供给之间存在突出矛盾，针对这一问题，将PPP模式引入到养老住宅项目中，能够解决之一矛盾，为了促进养老住宅PPP项目的顺利实施，本文从项目定价和权期确定这两个方面分析了如何设定激励机制，更好的推进我国养老地产PPP项目的顺利发展。

Abstract： With the entering of an aging society in China， there are prominent contradictions between the demand and supply of old-age pensions. To solve this problem， the PPP model is introduced into pension-related residential projects. In order to promote the successful implementation of PPP project， this article analyzes the ways to set incentives mechanism from two aspects of the project pricing and concession period determination， to better promote the smooth development of China's pension real estate PPP projects.

关键词： 养老地产；PPP项目；激励机制；权期确定

Key words： pension real estate；PPP project；incentive mechanism；concession period determination

中图分类号：F045.6 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）03-0068-03

0 引言

我国步入老龄化社会近二十年，截至2015年底，我国60岁及以上老年人口数为2.22亿，存在严重的老龄人口结构失衡问题。“十三五”规划纲要，关于支持养老产业发展中提出，以居家养老、社区养老、机构养老这种模式解决中国老龄化问题。这对于整个社会来说既是机遇也是挑战。

我国区域之间养老机构发展不平衡、养老服务人才匮乏的问题，造成城市养老需求和养老供给的矛盾更加突出。但这种矛盾也给了“养老地产”的发展提供了巨大的空间，但和传统地产行业相比，养老地产后期经营成本大，市场不够成熟。政府的参与，能有效降低风险。将PPP模式引入养老地产行业受广泛关注。

1 相关综述

1.1 养老地产PPP模式

养老地产PPP运作模式（图1）指的是政府和和企业利用各自优势联合开发的养老类地产项目，既解决了我国目前的养老服务体系由于养老服务水平较低，养老服务人才匮乏，难以满足老人的需求的问题；又为逐渐饱和的房地产企业提供了发展的新出路。其大特点就是风险分担、收益共享。政府和企业通过对自身优势资源以及收益的考量确定一套符合社会需求的运营机制，实现企业“盈利但不暴利”而政府又能有效控制监管，促进养老产业健康发展的新模式。

1.2 激励机制

PPP模式下，需要在合同中设立必要的激励机制，以避免传统公共项目建设的不足。如何设立有效的激励机制，一直是关于PPP项目研究的热点问题。王小龙[1]通过构造完全信息博弈模型，分析了公共管理中委托人道德风险对激励机制的影响。Schmidt [2]认为加强双方信息沟通和激励机制，可以促进公私部门的互动协同作用的形成，从而更好的利用资源完成项目的建设。

在其他相关PPP项目的激励机制中主要以政府提供补偿，即鼓励政策为主，较少的关注如何促进契约的形成。由于養老地产PPP项目与其它基础设施建设项目存在差异性，后期运营费用大，社会资本对其收益存在顾虑，为保障养老地产PPP项目的顺利实施，激励制度的建立是养老地产PPP项目有序发展的基石。定价和特许期权是契约形成的重要因素，企业能够获利而政府能够达到满意的社会效益是其确定的标准，本文将从合理定价确定特许期权为出发点，制定养老地产PPP项目的激励机制。

1.3 定价和特许权期

特许权期合理的确定是 PPP 特许权协议顺利签署的关键。李启明等从现金流量和收益的角度描述了特许权期的决策模型[3]；秦旋在此的基础上提出了基于 CAPM 的特许权期的改进模型[4]。王东波等构建了完全信息动态博弈模型，解决了弹性需求下特许权期的决策问题[5]。

定价和特许权期都能决定社会资本方的利益，二者之间存在相互的影响，而定价和特许权期的合理制定对双方的合作起到了激励的作用。本文利用讨价还价模型确定最大利益条件下影响权期的相关因素，并探讨定价与特许权期的关系，制定合理的激励政策。

2 养老地产 PPP项目定价与特许权期决策模型

2.1 养老地产 PPP项目定价目标

项目的定价对未来PPP项目的健康发展至关重要，对企业而言，较高的价格有助于企业获更高的收益，而过高的价格会使社会福利性降低，丧失项目建设的本来目的，因此要提出双方均满意的价格，有助于养老地产PPP项目的形成。

2.2 养老地产 PPP项目特许权期决策目标

特许权期指的是企业的建设经营年限，特许权期的长短直接影响到企业的经济收益，如果能够合理确定特许权期，将会有效激励社会资本方。当特许权期较长时，企业获利大，而针对政府来说，希望能够尽早取得经营权限，更好的控制项目的使用。因此合理的特许权期能够在满足社会福利的同时，对房地产企业起到激励的作用，这是特许权期确定的目标。endprint

2.3 模型构建的基本假设

确定养老地产PPP项目中经营权期的长短，通过双方的谈判来决定。本文主要把项目的利益相关者分为政府部门和私营企业两部分，利用讨价还价模型进行博弈分析，确定经营权期的分配比例，而为了能够更好的起到激励作用，政府在一定情况下可能让出部分的经营权期。

为了更好的对政府与私营企业间的博弈进行分析，我们做出如下假设：

①假设政府P和私营企业S都是理性的合作者，期待双方合作的达成，同时政府为了有效激励私营企业的投资，在一定范围内可对部分经营期权进行让渡。

②在谈判过程中，以分配比例xi展开讨价还价，确定特许权期。

③在谈判过程中，企业并不能确定何种情况下政府能够让去一部分控制权qi，而其可能发生的概率为p。

④政府对于项目的形成起到了主导作用，具有优先出价的权利。

⑤养老地产的使用年限是固定的T。

2.4 养老地产 PPP项目定价和特许权期的决策模型构建与求解

2.4.1 企业投资成本与特许经营权期限的关系

在整个养老地产项目运营过程中所获的使用者数量是基本处于平衡状态，用Q表示。企业的建设投资为C，投资越大，后期运营费用越低，运营期的平均成本为（k/c），企业在对养老地产项目进行运营期间所获的的收益为：

通过方程可知，一个企业对于养老地产项目的投资与所能获得的特许权期有关，获得的特许经营权时间越长则政府能够为养老地产PPP项目吸引到更多的投资。

2.4.2 讨价还价博弈模型的建立

政府部门首先针对养老地产PPP项目提出特许期权的分配比例x1，若企业接受，谈判结束；若企业拒绝，由其反提分配比例，谈判进入下一轮次，如图2所示。如此反复进行，直到双方都达成分配协议则谈判结束。

在总收益U一定的条件下，政府期望索取的收益为

f（x）=TxP，它是关于养老地产项目使用期权分配率x的函数。在总收益一定的条件下，企业收益的索取额为U- f（x）。当使用期权全部归企业所有时，f（0）=0；当使用期权全部归政府所有时，f（1）=U。

①第一轮：政府提出所要经营期权比例为x1，企业所获的比例为1-x1，而为了鼓励企业投资，政府可能让出的比例为q1（q1？燮x1）。

双方所获的的收益额为：

此时企业根据所获的的收益，考虑是否接受该出价。若同意，谈判终止；若不同意，谈判继续，进入第二轮，由企业优先出价。

②第二轮：企业提出所要经营期权比例为1-x2，政府所获的比例为x2，政府可能让出的比例为q2（q2？燮x2）。由于二次谈判，双方都要消耗时间、人力等，因此存

由此可见，特许经营权时间的长短由贴现因子，政府可能让出的投资期权比例、可能性，以及f共同决定。pq越大，企业可能获得的特许经营权越长，贴现因子越小，谈判的成本越大，企业的贴现因子越大，可能获得的特许经营权时间越长。

3 养老地产PPP项目激励机制

为更好发展养老地产PPP项目适当的激励政策是不可避免的，提供合理的激励机制，兼顾好公私双方的利益，有助于提高政府与企业的合作程度，增加企业效益同时加大社会福利。

3.1 明确政府让出特许经营权期比例的原则

最优特许经营权期的确定与政府出让特许经营权期的比例、概率有很大关系，企业只知存在出让可能，却不知政府在何种情况下愿意做出让步，企业缺少明确的方向。明确其比例的原则，减少发生在谈判的可能性，有助于节约资源，促进合作的达成。

制定完备的合同，针对特许经营权期的出让给出明确的要求，在完成投资建设或社会满意度达到较高水平的基础上，予以奖励，提升房地产企业对该项目的积极性及关注度。

3.2 延长养老地产 PPP项目企业的经营期限

特许经营期限与企业的收益有直接的关系，收益越大，企业想要参与项目的可能性越大，资金的投入才可能会越大，而资金的投入大小又直接影响着后期的运营成本，为了促进养老地产PPP项目的有序进行，延长经营年限是很好的激励办法。

同时，假设总收益相等的条件下，政府将企业的经营期限延长，则可以适当的要求降低其价格，能够更大的满足社會群众的利益，从而增大项目使用者的流量，实际的收益也得到了增加。满足企业的收益要求，企业才会更好的服务社会，增加社会福利。

3.3 加大信息的公开程度

在养老地产PPP项目的实施过程中，政府占有主导作用，政府加大信息的公开程度，让企业对该项目的收益有明确的认知，能够促进更多实力较强的企业参与竞争，更好的实现预期目标。

4 总结

本文通过对企业成本与特许经营权期的关系的分析，及如何确定特许经营权期，提出了为促进项目的达成政府能够采取的激励机制，对未来养老地产PPP项目能够顺利实施起到了指导作用。但本文是基于使用流量稳定的条件下进行的博弈分析，没有充分考虑当定价对于流量的影响，这将是今后进一步研究的重点内容。

参考文献：

[1]王小龙.我国公共部门的劳动契约和敬业激励——一个存在委托人道德风险的激励模型[J].数量经济技术经济研究，2001，9：68-71.

[2]Schmidt，E.K. Research management and policy： Irrcentives and obstacles to a better public private interaction [J].International Journal of Public Sector Management；2008，21（6）：623-636.

[3]王洪强，李皓，程敏.公关基础设施 PPP 项目定价研究：基于污水处理项目的定价模型应用 [J].价格理论与实践，2015（11）：141-143.

[4]李启明，申立银.基础设施BOT项目特许权期的决策模型[J]. 管理工程学报，2000，1（2）：43-46.

[5]秦旋.基于CAPM 的 BOT 项目特许期的计算模型[J]. 管理工程学报，2005，6（3）：60-63.

[6]王东波，宋金波，戴大双，李铮.弹性需求下交通BOT项目特许期决策[J].管理工程学报，2011，25（03）：116-122.endprint