《婚姻法解释三》第十条的法理思考

陈 力

中南民族大学法学院，湖北 武汉 430074

《婚姻法司法解释(三)》第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。这里可分为两个问题分开探讨：一，按揭房屋的归属，二，夫妻关系存续期间，共同还款部分的分割办法。

一、按揭房屋的法律关系梳理

《解释(三)》第十条规定体现了物权理论干预婚姻法中的财产归属关系规则。该规定可剖析出两个法律行为，即婚前发生的法律行为和婚后发生的法律行为。在婚前的法律行为中，共发生了四层法律关系：第一，房屋买卖合同中买卖合同的法律关系；第二，因房屋产权登记引起的不动产物权变动的法律关系；第三，不动产买方因资金不足与银行订立的借贷合同关系；第四，由借贷合同而形成的在不动产物权上设立的抵押权关系。

站在婚后的角度去考量夫妻共同还贷的行为，在法律上仅仅是一种帮助房屋买方偿还按揭履行债务的行为，也就是说仅仅是债权与债务的法律行为，并不参与房屋的物权变动过程。通过剖析法律事件梳理法律关系，可知物权变动与债务履行是两个不同的法律方面，应该予以区分对待。

根据物权优于债权原则和公示公信原则，房屋归属于婚前首付款支付方符合现行法律的规定，是对物权关系的确认和保护。该规定理顺了物权和债权关系，与《物权法》很好地衔接起来。[1]

二、一方婚前首付房屋的归属问题

从《婚姻法解释(三)》的表述中不难看出对房屋法律性质的界定，最高法院有意避而不谈，可能是想发挥各级人民法院法官的自由裁量权。我们从民法理论剖析可得知，房屋的买卖和不动产登记行为产生了房屋所有权的变动。而在物权行为以外的是首付款支付方式与银行之间因借贷合同而形成的债权债务关系，故此时的债权摘取关系和房屋的物权是没有直接联系的，若真要明示其关系也只是房屋为债的行为担当担保而已。按揭购房在法理上的物权归属并无异议，应属于签订房屋买卖合同的首付款支付方的婚前财产。总之，民法理论上，房屋的法律性质和归属显而易见，但最高法院并没有采用民法上的规定，笔者猜测这可能是一种故意为之，目的就是让法官在实务中处理此类案件更加灵活。

我们再来讨论第十条第二款前段规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。”该法条使用的词语应是“应当”，然而并没有，而是用了“可以”。这就让法官在该类型的司法实践中可以做出转归另一方的判决。当然，这是对传统物权归属理论的重大突破，也显现了婚姻法在保护弱势一方的态度上与物权法的背道而驰。

三、双方婚后共同还款部分的性质及其分割方法

(一)性质

共同财产制，是指除特有财产外，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有的财产制。共同财产制分为一般共同制、婚后所得共同制、婚后劳动所得共同制。法国、荷兰、巴西、俄罗斯等国采共同制作为法定财产制。我国《婚姻法》第17条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”可见，我国《婚姻法》将婚后所得共同制作为法定财产制。共同还款部分的性质首先应为夫妻双方婚姻关系存续期间的共同债务履行，再者针对该部分的增值，应属于婚后共同财产增值，理应平分。

(二)计算方法

《解释三》颁布后，学术界提出了众多版本的计算方式，本文赞成最高人民法院民一庭审判长吴晓芳在地方法院讲课时曾介绍的一种计算方式。

公式为：双方共同还贷及增值数额=夫妻公共还贷金额?离婚时房屋的市场价值/(房屋本金+离婚时已经支付的利息)。不过不可严格按照公式计算出的结果，还需要综合考量其他的因素，体现婚姻法的兼顾原则。如果男方婚前贷款买房，离婚时房屋出现贬值的情形，从物权理论出发，应补偿另一方婚后共同还贷部分的一半。因为该房屋的物权所有者为首付款支付方一方，其应承担由物权带来的各种风险。综上，若房屋升值，另一方配偶享有共同还贷部分及其增值；若房屋贬值，则另一方至少可以获得共同还贷的一半，毕竟离婚时，首付款支付方继续拥有房屋所有权，这样有利于均衡双方，达到法理上的公平。

四、应正确的理解《婚姻法解释(三)》

(一)限制该条文适用范围

既然该条文涉及到法官对物权分配与财产分割上的自由裁量权，故应当严格限制使用该解释的条件。

1、双方达成房屋买卖合同的日期

以按揭方式购房的，不动产买卖合同签订的时间应该早于婚姻关系开始的时间。且只能有夫妻一方签订该不动产买卖合同。若在签订合同时，婚姻双方共同参与，或者该房屋是双方的婚后购买，均要视为是双方的婚后共同财产，则排除此条法律适用。

2、按揭房屋支付首付款的要求

这里强调两点要求：第一，必须是夫妻一方婚前支付的首付款。第二，首付款的来源属于夫妻支付方的婚前个人财产。此两者必须同时满足，如果不能同时满足，如：首付款支付来源于夫妻双方的账户，或者支付时间不是在婚前，则此时不能使用该条文，需要认定为该房屋所有权归夫妻双方共同所有。此外，如果首付款来源于一方的父母，且登记在一方名下，也排除本条的适用。

3、办理房屋按揭贷款的主体

办理房屋按揭贷款的主体应该与房屋买卖合同签订的主体保持一致性。按揭方式购买房屋通常分为首付款与贷款按揭两部分的出资。明确首付款为一方，如果贷款是以夫妻名义与按揭银行签订，则认定婚姻的另一方对标的房屋履行了出资义务，理应享有该房屋的物权，即不适用《解释三》第十条的规定。另外，一方未从银行贷款而是向他人借款也可以适用该规定。

4、婚后夫妻共同财产偿还贷款

贷款按揭的偿还须是用婚后夫妻共同财产，一般而言，在婚姻关系存续期间的家庭收入均为夫妻共同财产，且货币是种类物而非特定物，故从法理而言，婚后偿还按揭贷款所使用的财产也应归于夫妻共同财产，除非夫妻双方婚前就婚后的财产分配与区别做了特别规定，否则一律适用该条款。事实上，存在房屋所有权登记一方主张系争房屋是在婚姻关系存续期间，以他人赠与或向他人借款的方式归还了贷款。对此能否可以依照第十条规定处理？实务中存在争议。对此，在认定此类情形时首先应把握他人赠与或者借款是否为夫妻共同财产。若权利登记方有证据证明使用了明确指向性的赠与偿还房贷的，则根据《婚姻法》第18条规定，应当作为对一方个人的赠与，而非对于双方的赠与。因此，使用这种赠与钱款归还贷款的份额，不能统计为夫妻共同还贷范围之内。若权利登记方能有效证明向他人借款偿还房贷，则分为两种情形讨论：①若一方以个人名义举债后并未用夫妻共同财产予以归还，则该债务因未用于夫妻共同生活而应当被认定为个人债务，该部分钱款不统计为夫妻共同还贷范围；②若以双方名义借款或该借款已经用夫妻共同财产进行归还了，只要配偶一方对该债务属于夫妻共同债务表示认可，那么这部分钱款应统计入夫妻共同还贷范围。[2]

5、不动产登记为一方

该不动产须登记在夫妻一方名下。《物权法》中物权的效力规定，唯有不动产物权登记公示才能发生物权变动的效果。若不动产登记于婚姻关系存续之前，自不必多言。此处着重讨论不动产物权登记于婚姻关系成立后，由于是权利人在婚前以个人财产出资订立买卖合同，那么不动产物权登记只是个人合同行为和出资行为的延续，是基于所有权人合同权利以及因出资所获得的对价请求权。当然，如果存在一方购买，但在该房屋权属证书上登记了夫妻双方，这是其他的民事法律关系，这里不做讨论。

(二)结合整个婚姻法体系综合适用

表面上，《婚姻法解释(三)》第10条存在放弃实质平等，损害弱势方利益的可能。因此，在解读该条文是切忌脱离了整个《婚姻法》的背景，孤立地看待。故对于《解释(三)》第十条解读，应该综合考虑婚姻弱势一方的利益请求和权利保护，甚至是损害赔偿等婚姻法内在的旨意。

我国《婚姻法》吸收了妇女作为天然的弱势方观念。为兼顾平等，保护妇女权利，所以制定婚姻法规定分配利益时尽可能的向妇女倾斜。这也是婚姻法将保护妇女列为总则中基本原则的重要因素。尤其在离婚分配财产时，越加明显，如《婚姻法》第三十九条规定，法院在判决离婚财产分割时，应根据财产的具体情况，照顾女方权益。故从这个原则考虑，类似本文所言情况，婚前男方首付购房，婚后双方共同偿还，法院为照顾妇女的弱势地位，当然可以判决女方获得高于其支付的“还贷款及其相应的增值”的判决。[3]除此之外，《婚姻法解释(一)》还明确指出：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”该解释更大程度的体现了保护弱者利益。即离婚时，经济条件较差一方，可以获得所有权或物权性质的居住权，进而可能使得非首付款支付方间接拥有房屋所有权。

如果夫妻婚前约定区别财产，而婚后女方为照顾老人、小孩等方面付出较多义务的，则根据《婚姻法》第四十条的规定，离婚时，女方可以向男方行使经济补偿请求权。法院应尊重家务劳动的付出，根据实际情况，通过确认家务劳动的财产性价值，判决女方获得男方按揭房屋的部分产权。实现法律对弱势群体的救济，彰显了法律公平正义的理念。[4]

可见，首付款支付方订立房屋买卖合同，办理产权登记，只能作为《婚姻法解释(三)》第十条的一个基本前提。对于如何判决房屋所有权归属，应结合整个婚姻法体系，系统全面的考虑，同时还应考虑配偶另一方的经济状况，婚姻存续期间为家庭的付出、对婚姻破裂是否存在过错和照顾妇女利益等原则，公平分割。