房屋预查封后能否解除预售合同之法律分析

张雪利

西北政法大学，陕西 西安 710063

一、问题的提出

购房者与开发商公司签订《房屋预售合同》，约定购房者以按揭贷款的方式购买开发商公司的某套房屋，并办理了商品房预售合同登记备案手续。同时，购房者、开发商公司、某银行签订了《个人抵押借款合同》，约定某银行向购房者发放贷款300万元，以该房屋作为抵押，另开发商作为购房者的保证人对某银行的贷款承担保证责任。后购房者迟延归还借款，某银行要求开发商承担担保责任，开放商承担保证责任后，向法院提起诉讼，请求解除商品房预售合同。因购房者对外负有其他债务，该房屋已被其他法院采取了预查封措施。那么，开放商在预查封的情况下请求解除合同的诉讼请求能否得到支持？实践中存在同案不同判的现象，对于此问题有两种观点。第一种观点认为，在预查封情况下，开发商不可行使约定解除权，符合法定解除情形才可以解除。第二种观点认为，在预查封存在的情形下，开发商可以行使约定解除权。

二、实务案例

(一)郭明燕与江苏马会置业有限公司执行异议之诉一案(2014)苏民终字第203号

法院认为，法院有权依照法律规定对被执行人与开发商签订的商品房预售合同，且办理了预售合同登记备案手续，虽然未登记所有权的房屋进行预查封。房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为正式查封。预查封的效力等同于正式查封。根据适用情形可知，预查封的对象是被查封人的一个到期债权——请求开发商交付房屋以及办理物权变动的请求权。预查封的目的就是为了保障被查封人的债权，以至于将来能请求房屋交付且办理所有权移转登记，预查封转化为正式查封，能够顺利执行债务人的财产。因此，一旦预查封商品房预售合同中的涉案房屋后，合同的双方当事人都应该努力维护合同的效力，并且要积极履行合同的义务，不得解除合同；债权人也不得积极处分他的请求权——因为这些处分行为会导致一个后果，即会造成预查封的执行对象丧失的后果。因此，开发商不能与购房者协商解除商品房预售合同，预查封保全措施应予维持，《商品房预售合同》应继续履行。

(二)常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司与常州天安元城房地产发展有限公司、徐亚东案外人执行异议之诉一案

(2015)苏商终字第00079号

法院认为，预查封的目的在于保持标的物的现状及价值以保障债权人的债权实现。故在预查封期间，一旦购房者占有了该房屋，即房地产公司交付了房屋，那么，购房者就应当及时办理所有权登记。因此，被执行人的房产就成为了法院的查封对象；如果房地产公司未交付房屋时，此时仍为预查封，那么，法院预查封的对象就是买房人向开发商主张的购房款和其他相关财产利益，比如违约金、赔偿损失等。而在本案中，因徐亚东违约，天安公司依约要求解除《商品房买卖合同》，系依法行使民事权利，不存在规避执行的行为。故法院支持天安公司解除合同的诉讼请求。

综上所述，上述两种观点的主要区别在于更倾向于保护谁的利益。第一种观点主张预查封的对象是请求交付房屋以及物权变动请求权。该观点是从维护预查封债权人利益的角度出发的，即不允许开发商与购房者约定解除商品房预售合同；第二种观点更倾向于合同意思自治，认为当开发商未向买房人交付房屋时，预查封的对象就是该返还的购房款和财产利益。因此，第二种观点认为在没有办理所有权转移登记，但办理了商品房预售合同登记备案手续的情形下，预查封的执行对象是支付的购房款及相应利益。因购房者违约，开放商公司有权依照合同约定解除商品房预售合同，系合法行使民事权利，不存在规避执行的行为。

三、预查封的法律分析

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋，尽管未办理房屋所有权移转登记，人民法院仍然可以预查封。该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。可见，所谓的预查封，是指人民法院对被执行人尚未办理房屋所有权登记手续，但将来在买房人或合同约定的条件具备时，为了便于行政管理，从而对房屋办理的一种预先性的限制登记，只有对房屋办理了所有权登记时，才转为正式的查封。

综上所述，预查封的根本目的就是使被查封人保有这个债权，当购房者取得该房屋的所有权时，预查封就转化为正式查封，从而预查封债权人的利益就得以实现。因此，只要房屋存在预查封的情况，合同中的双方当事人均应怀着努力维持合同的有效性且继续履行合同的义务的理念，除非有法定解除的情形，当事人是不能通过事后约定解除或以其他方式解除合同，以损害第三人的利益。