多层楼增改电梯的法律对策研究

吴 迪

烟台大学法学院，山东 烟台 264005

上世纪70—90年代，中国各地新建了一批5-7层居民住宅，由于受到经济和技术水平的制约，楼房没有安装电梯。随着经济的发展和城市人口老龄化现象的出现，老、弱、病、残、孕等住户群体对楼宇垂直交通的需求逐渐显现。

在我国针对老住宅的改造问题，通常是以旧房拆迁、旧城改造等措施解决。借鉴国外经验来看，加装电梯改善人们的垂直交通条件，是利国利民的好事。但由于既有多层住宅增设电梯涉及因素的复杂性，包括既有建筑规划设计、既有建筑结构加固改造、既有建筑消防疏散要求、新增电梯的安装费用及资金筹集和安装后日常维修保养运营费用等问题的处理，都有待商榷。在具体的实施过程中缺乏法律依据，加上业主之间难以达成一致意见，导致加装电梯的工作止步不前。

增设电梯问题仍然属于民法的范畴，仍应遵循最基本的自治原则，坚持“平等、自愿、公平、诚实信用，公序良俗等民法基本原则。”①表现在实践中体现为各个业主之间就增设电梯问题要平等协商，本着自愿的原则，协调考虑各方利益，坚持诚实守信，恰当处理意见分歧和邻里之间由此产生的纠纷，在此基础上就增设电梯问题达成相对一致的意见。如若征集的结果是超过物权法第76条规定的比例(中华人民共和国物权法第76条：业主决定建筑区划内重大事项及表决权，下列事项由业主共同决定：

一、制定和修改业主大会议事规则；

二、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

三、选举业主委员会或者跟换业主委员会成员；

四、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

五、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

六、改建、重建建筑物及其附属设施；

七、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。)②，则可以联系本住宅的物业服务公司向城乡规划主管部门申请增设电梯的新规划。如若征集结果比例未能达到前款规定比例则没有必要做之后的后续工作，即根本不能申请增设电梯③。

因为我国《物权法》规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”④共有部分原则上由全体业主共同使用，使用的具体事项，属业主共同事务，原则上由业主共同决定⑤。业主成员权是作为建筑物管理团体中的一员而享有的权利，主要包括怎样从整体上管理建筑物、维护建筑物，怎样使用建筑物的共有部分和具体分配建筑物的共有部分产生的收益等。在现实生活中，业主成员主要通过表决方式实现成员权，各业主在行使成员权时需要遵守共同决议和规则。在多层楼新增电梯的问题中，各业主基于对各自单元房的专有权和对小区整体的共有权而享有和行使建筑物所有权。电梯作为建筑物的共有部分，业主应该通过一定规则表决该共有部分的管理、维护、改建和重建问题。《物权法》第76条第2款规定，即应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。⑥所以在前期业主对是否同意增设电梯问题的的表决程序上应该完全遵循业主自治的意思，政府不应当参与其中。

根据《物权法》第84条⑦、《物权法》第92条⑧以及《民法通则》第83条规定⑨，相邻关系的权利人在行使自己的权利时，要为相邻方提供便利，尊重他人的合法权益。既有住宅新增电梯涉及到使用非业主自己占用的共有权，该共有部分可能是小区道路，也可能是建筑物外墙。增设电梯临近部分低层业主，可能会对其采光、通风、噪音等产生影响。所以，业主行使建筑物共有权以增建电梯时，如果与低层业主的通风、采光、安静等权利发生冲突，还涉及平衡、解决两者之间的冲突的问题。

既有住宅增设电梯涉及对业主共有部分物权的处分，又可能侵害专有部分物权。由于《物权法》、《民法通则》和相关法律法规对多层楼增设电梯未做出明文规定，增设电梯所涉及的权利主体、表决规则、损害补偿等诸多问题无章可循，引发了一系列纠纷。今后立法应当根据多层楼增设电梯的具体情形来划定有表决权的业主范围，采取的表决规则应当经全体业主一致同意，建立科学的损害补偿制度，并建立以调解为主的纠纷解决机制。

[ 注 释 ]

①民法通则第4条.

②<物权法>76条.

③公民私权领域完全遵循民法意思自治和合议的原则.

④<物权法>第70条.

⑤<物权法>第76条第1款第7项：有关共有和共同管理权利的其他重大事项.

⑥<物权法>76条第2款.

⑦<物权法>84条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系.

⑧<物权法>92条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当赔偿.

⑨<民法通则>83条：不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系.