建筑物区分所有权之共有权探究
2018-01-22周振宇
周振宇
东北林业大学文法学院，黑龙江 哈尔滨 150040
建筑物区分所有权之共有权探究，是专有权之外的与专有权无关的附属物，作为建筑物区分所有权的内在规定性之一。并且就目前而言，世界各国基本上都把建筑物区分所有的共有权推定为各区分所有人共有，笔者认为应该对共同共有、按份共有进行探析。
一、建筑物共有权性质
(一)共同共有说
共同共有在其他领域也可以称之为“公同共有”或者是“合并拥有”。这样的学说认为建筑物区分所有权是在法律范围以及合同规定范围内的而形成一样关系的数人，因为拥有相同的关系领域所以可以享受相同事物的所有权，每个人的共同所有物应该被所有人享受到全部物体，而不是仅仅享受自己所拥有的物品。在共有关系存续期间，不能把全部享有的东西进行分割，这样的解释方法在日本广为流行。笔者认为共有权不是让所有人全部享受其权力带来的意义，因为这样与之前流传的物权法共有理论不同，传统的共有权是依据自身的性质进行定义的，比如说拥有固定的关系，夫妻、母女、业务伙伴等。但是区分所有的共有关系是根据现实状况发生的，也是客观存在的，是根据专有权而定义的新的理论基础。所有的共有权的区分需要建立在份额的划分中，有着明确的份额划分才能将所有的共有权划分的十分明确以及清晰，让人一目了然。共同共有说涉及的范围不够明确，将建筑物共同部分的盈利情况与建筑物内的物业管理费用没有进行很好的协商，让这些问题没有加以解决。
(二)按份共有学说
按份共有学说也可以称之为“分别共有”和“普通共有”，换而言之也就是说明共有人拥有物品其中的一小部分就要扩展使用物品的所有权利，将其全部占有以及享受其所带来的利益。一些学者认为，建筑物虽然是一个整体但是可以划分为多个分支，并且在分支上专有权是独立的，是要求每个享受权利的所有人都能够享受所有权利并且承担专有权的义务。所有人的专有权应该在大体上得到明确的规定，应该让自己的专有权分享有所有权，对建筑物形成一种多层次机构，让复合成为其权利机构[1]。
二、建筑物共有权客体的确定
建筑物区分所有权之共有权的客体是指区分所有人专有部分以外的部分，还包括另一部分的小区公共范围，具体有以下几部分。
(一)法定共有部分和约定共有部分
法定共有部分是指屋顶、外墙、走廊等，属于在建筑的时候构造为共有的部分，所有的人不能因为自己的意志将其转移，不符按符合不符合自己的心意都要接受的部分。约定共有部分是出自于专有属性，是一个独立的个体与专有部分互不依赖，例如车库、车位。这样把二者分开能让其行使的权力明朗起来，也可以依法规定物品的使用用途。
(二)全部共有部分和部分共有部分
二者的区分是将建筑物所有人共有的部分称作为全部共有部分，将建筑物区分所有人所共有的部分，为部分共有部分。前者是说明小区里面的建筑物区分所有人都能够看见的花、草等植物，后者包括住宅小区内建筑物区分所有人所共享的同栋建筑物共有部分或同栋建筑物同一单元共有部分，包括共用的墙壁壁板、梁柱、楼道、电梯、管线等。将二者分别处理的意义在于能够承担维修的费用，全部共有部分将要承担的维修费用由全部的人承担，部分共有部分的维修费用有其所有权按照所有的比例进行承担。这样看来，可以平衡建筑物需要维修时的责任问题[2]。
三、建筑物共有权的内容
建筑物区分所有权之共有权的内容就是让不同的人享受不同的权利进而承担不同的责任，也是把所有权共有部分的权利和责任进行很好的划分。
(一)共有权人权利
共有权可以行使使用权、收益权、修缮改良权和处分权。使用权为在建筑物内拥有使用权的人可以进行相对应的使用并且他人无权干预、收益权为公共部分按照合约生成的部分权利、修缮改良权为系与变更的修缮改良相对，指不影响或损及建筑物共用部分之固有性质的修缮改良行为、处分权为对建筑物进行拆除时个人与小部分的人没有权利进行决定。
(二)共有权人义务
首先共有权人应该维护建筑物的现状，不能随其随便改造以及破坏，应该拥有维护建筑物现状的义务。其次共有权人应该遵循共有部分之前的使用模式。根据我国《物业管理条例》中规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不能改变其用途”。最后共有权人需要在金钱方面共同承担。对建筑物的后期维修和管理所需要的金钱需要共有权人一同进行承担，共有权人应该定期缴纳维修管理费用，以便不急之需。并且在规定的范围内不能进行挪用、改造，不能对其造成不便。
四、总结
建筑物区分所有权之共有权可以通过一定的方式进行区分，笔者认为正确的认识建筑物共有权的性质、正确的认知建筑物的客体以及正确的了解建筑物共有权的内容可以对我们研究建筑物区分所有权之共有权有着很大的帮助。
