宅基地使用权转让的可行性

刘曼歌

（210095 南京农业大学 江苏 南京）

宅基地是我国农村集体土地的重要组成部分，宅基地使用权与土地承包经营权、建设用地使用权、地役权等相并列，是一项独立的用益物权。宅基地使用权制度是我国所特有，国外并没有与之相同的法律制度。我国现在没有对于宅基地概念的统一定义，学界对此各持不同观点，法律在《物权法》第152条中规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。对此分析，可知宅基地是仅农村居民享有的，农村居民可以依照法律规定的程序对其进行占有和使用，宅基地的使用范围即在其上建造房屋住宅和附属的建筑设施等。

一、不会造成农村百姓流离失所的情况

宅基地制度在转让之初就是为了保障农民的住房需求。很多学者有一种观点，认为如果放开了宅基地使用权转让的门，则宅基地市场上更多的潜在购买者还是城镇居民，而农民在经济地位和购买力上都处于弱势地位，因此宅基地市场的开放会造成农村居民无住房、流离失所的局面。这其实是一种多余的担心，目前现实中的情况并非如此，很多的农民并不是需要宅基地这个保障性住房才能够生存下来，土地对于农民的影响已经越来越小，农村的劳动力更多向城镇转移，大量农村劳动力进入城镇务工。农民家庭从土地中获得的收入在农民家庭中的收入占比已经越来越小。

放开宅基地使用权转让非但不会造成百姓居无定所，反而可以改善农村居民的财产收益，改善农民的生产生活环境，同时对于土地资源有更合理的分配和利用。宅基地的使用权转让是一个非常关键、非常重要的问题，能否处理好这个问题，决定着社会的和谐和稳定。据调查，我国首都北京宅基地的转让市场早已形成，农民在转让的时候获得了资金，改善了自己的生活，而很多来京的购买者大多数为外地务工人员，他们没有能力住在北京市区内，而在农村的租住和购买则使他们拥有了一个安稳的住所，这在一定程度上促进了社会的稳定和治安管理的有序。

二、不会造成耕地损失、土地资源流失的局面

宅基地使用权转让与土地资源的流失和耕地的损失之间没有必然的联系，宅基地使用权转让的放开不会造成耕地和土地的流失，反而是限制宅基地使用权的转让会造成农村宅基地的大量闲置，闲置的房屋是农民合法获得的，集体也无法予以收回。城镇有着良好的居住环境和师资力量，农民为了给孩子和自己一个良好的教育环境和生活环境，而努力进入城镇当中，随着大量农村居民的涌入，城镇的土地供不应求，因而开始以公共利益的名义征用土地。而真正进行了合理开发、合理规划的并不多，造成了很多土地资源的浪费、耕地资源流失。宅基地使用权转让属于二级市场，而国家可以通过对获得宅基地的审核批准来控制宅基地使用权的总量，进而对宅基地市场进行控制。开放宅基地转让不仅是为了调整土地供需问题，也同时可以加强对土地资源利用，并监督、限制公权力对于土地资源的非法利用。

三、城乡一体化发展的需要

城乡一体化是我国近年来社会发展的目标，2008年10月份,党的十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，将建设统筹城乡一体化、逐步消除城乡二元结构，以城市经济发展带动农村发展等作为工作重点。并提出要完善宅基地制度与管理，保护农村居民宅基地的用益物权。城乡一体化有助于各类资源在市场上更加顺畅的流通，从而出现更大规模的市场、和更合理的竞争模式。并且我国在2007年进行了户籍改革，使得城镇居民与农村居民户口没有了性质上的根本差别。农村人口向城镇转移会更加方便。目前在农村地区，每年有大量的农民离开农村的居住地，渴望能在城镇拥有自己的住房和生产生活聚集地。而农民来到城市当中有了自己的住所后，基本不会再回到农村居住，这就造成了宅基地被大量闲置，这一批被闲置的宅基地是农村居民通过合法的程序获得的，本村集体经济组织也无法在其闲置时将其收回，这造成了大量土地资源的闲置浪费，而进到城镇中的居民也没有办法将其转化为自己的资本，无法将其变成自己转业、就业时的资金。据统计，我国每年大约有1200万人离开农村，来到城镇就业，而宅基地使用权转让制度的完善，有利于农村劳动力在城镇的发展，也有助于保护和合理规划我国土地资源。

综上所述，宅基地使用权转让的问题是一个很复杂的问题，涉及农民从事农业活动的基础和保障，也涉及我国土地资源的利用和规划问题。随着时间的推移、社会的发展，宅基地的保障性和公益性已不像设立之初那样不可或缺，而农民的需要也不仅仅是在农村又一个安身立命之地即可。当前迫切需要在分析农村宅基地困境的基础上，设立符合现状的宅基地使用权转让的政策，保护农民的合法权益，为他们的生活设置一个安全的发展道路。

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