不动产登记的查阅主体之浅论

刘 雷

（361000 北京盈科（厦门）律师事务所 福建 厦门）

一、两种选择：限制主义与开放主义

关于不动产登记信息的查阅权主体，存在着“限制主义”与“开放主义”的分野。所谓“限制主义”指的是不动产登记信息的查阅权主体仅限于“权利人和利害关系人”，如我国《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。而开放主义指的是，不动产登记信息应当向社会公众开放，而不应当限制查阅主体，如《俄罗斯民法典》第131条第4款规定“对不动产权利和与不动产有关的法律行为进行国家登记的机关，有义务向任何人提供关于所进行登记和所登记权利的信息。信息可以由任何进行不动产登记的机关提供，而不论进行登记的地点何在。”

二、限制主义的观点及其分析

（一）保护个人隐私

法律限制不动产登记的查阅主体的最重要的一个理由毫无疑问的是为了保护个人隐私，不过，有关不动产登记信息是否属于个人隐私，哪些属于个人隐私的问题，论者鲜有涉及。笔者认为，这些问题作为“保护隐私”这一论点的前提，有必要予以说明。

首先，何为隐私？隐私又称私人领域秘密或私人空间秘密,是指和公共生活领域相区别的个人生活安宁不受其他主体非法干扰的部分, 私人信息隔离保密于一般公众的非法搜集、刺探和公开等信息。界定隐私需要从主观和客观两方面着手。从客观方面来看，和社会生活相隔离的个人生活有关的信息可称之为隐私，主要包括生理的、心理的和私人关系等三大方面的信息，例如生理信息中的基因信息，血型信息，心理信息中的性格倾向性（如动机、兴趣、爱好、嗜好等）以及社会关系中的婚姻家庭关系等等。从主观方面来看，隐私指的是人们对与自身有关的信息所持的态度。隐私的主观方面一般不愿主动公开或展示，自愿公开的部分也有属于隐私，但此时主观状态是意愿。自愿公开是指个体自愿，向不特定的社会公众展示个人相关的信息，例如将自己的手机号码公开。

不动产登记信息，就土地而言，包括：土地登记结果（包括土地登记卡和宗地图）和原始登记资料（包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图）。就房屋而言，包括房屋的原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，而房屋权利的记载信息指的是：房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权归属、他项权记载情况和房屋的各种权利负担），以及其他的必要的附录信息。其中何者属于隐私？笔者认为，就房屋而言，房屋原始登记凭证以及房屋的权利变动信息毫无疑问属于个人隐私，而其他信息如房屋的自然状况不宜归入个人隐私的范畴。

因此，保护隐私作为限制查阅权主体的理由成立的前提在于区别不动产登记的信息，只有属于个人隐私的信息才能以个人隐私的保护作为限制理由。

（二）公示限于向特定人的展示

针对“限制查阅主体违反了物权公示原则的要求”的观点，主张限制查阅主体的学者提出：公示并不意味着向任何不特定的人展示，“如果某人并未与不动产权利人之间存在法律行为，发生法律关系，那么对于他而言，就不存在公示的必要，其自然无权查询或复制登记资料”。《物权法》中利害关系人可以查阅登记信息的规定正是该观点的体现。不过这一观点亦存在问题，分述如下：

首先，公示并不等于向任何不特定人展示，反面言之，亦即公示只向“特定人和一些不特定人”展示，那么如何确定哪些人属于“特定人和一些不特定人”呢？就如《物权法》第十八条规定的“利害关系人”看似明确实则相当模糊——“利害关系人”的利害关系究竟仅限于法律上的利害关系，如在权利人权属证书上做的他项权利记载，或者根据已经订立了抵押合同或转让合同的人，还是也包括了事实上利害关系，如商业伙伴关系或近亲属关系，甚至是一些基于侵权行为或违约行为形成的利害关系，此外如何认定查阅申请人就是“利害关系人”？因此，从实践层面来看，这些模凌两可的概念不仅无益于问题的解决，反而徒增混乱。

其次，这一观点将抑制相关的不动产交易活动，具有交易意向的第三方很显然需要准确的不动产权属信息，此种查阅主体限制了潜在交易者的潜在商业机会潜在交易客户不能根据权利人的单方告知信息确认不动产的权属，在没有与登记的不动产权利人建立法律关系之前，可能已经做了大量的前期商业活动，遇到纠纷却不能以利害关系人的身份主张权利，因为他查阅登记簿的目的就是要确定不动产的确切权利状态，潜在的交易者难以畅通的获取不动产的登记信息，不动产交易必然大受影响，交易安全亦堪忧。

三、开放主义的观点及其分析

（一）物权公示原则的要求

主张对查阅权主体不加限制的学者认为，限制不动产登记的查询主体，不是保护隐私的问题，而是涉及物权公示原则的重大问题，保护隐私和公示、公信原则并不冲突，可以运用技术手段将不动产信息加以区分，公示、公信原则应当具有更高的法律位阶，公示公信原则是我国《物权法》规定的基本原则，而公示公信中，公示是前提，经公示才能产生公信力。我国登记作为不动产权属公开的法定方式。取决于以下基本价值判断：一是不动产是社会生活的重要内容；二是不动产登记旨在保护交易安全和维护交易秩序。严格限制不动产登记的查阅主体，严重削弱了公示、公信的制度作用。有人认为《物权法》第18条规定的公示范围不够宽泛，事实上“降低了登记作为物权公示手段的价值，会损害登记保护交易安全的功能，损害当事人及利害关系人的合法权益。”相反，开放查阅则具有如下的优点：首先，对于正在进行或者准备进行不动产交易的当事人，通过查阅不动产的登记资料可以便利和准确地了解该不动产的真实状态，降低交易成本、避免交易风险；其次，开放查阅有利于不动产错误登记的纠正、不动产争议纠纷的处理和解决，而限制查询主体则使得登记机构和登记内容失去公众的监督，不利于腐败的防止；再次，开放查阅也有利于国家的宏观调控和监管。

（二）限制查询违背了不动产登记簿设置的初衷

不动产登记簿设置的初衷就是使物权为公众所知，以鼓励不动产交易，而限制查询主体恰恰违背了这一初衷。当今社会，人人都有可能成为潜在的交易人和利益相关人，要说明一个正当的理由非常容易。而且，限制查询使得一般公众不能了解到财产的物权状况，也使实际进行的财产交易处于更多的风险。从这个意义上说，限制查询主体本质上又是反市场的。