房地产公司涉税风险管控

张岩

摘 要：由于近些年我国房价持续上涨，房地产企业从中获得了丰厚的利润。并且在房地产行业中经常有开发商冒着风险逃避纳税，充分体现房地产行业是高风险与高收入并存的行业，同样也是人们所说的暴利行业。我国税务机关对房地产这样的行业通常都会加大检查的力度，随着房地产企业涉税风险问题的不断增多，我国各个税务机关也有相关的房地产税收政策，房地产企业涉税风险问题需要引起社会各界的高度重视。

关键词：房地产；涉税风险；管控

什么是房地产公司涉税风险

根据国家相关规定，各个行业都会向国家纳税，对于高收入的行业，其纳税的数目就会相对多些。对于收入低一点的行业，企业纳税的数目就会相对少些。但是对于房地产行业而言，大多时候情况完全不一样。房地产行业本身就属于高收入的暴利行业，这个行业在高收入的同时也存在极大的风险。然而实际情况是，不少房地产公司依然拿着丰厚的利润，并且还做着一些非法行为，时常利用造假来逃避纳税，触碰着国家纳税政策的底线。

房地产公司逃避纳税通常情况下有两种方式，那便是隐藏公司的收入情况和对公司的成本费用进行造假。对于房地产公司为了逃税而隐藏公司实际收入的手段，房地产公司的管理者会安排公司财务人员不要及时对公司账务进行处理，或者直接使房产开发成本减少，甚至让公司管理者把房产销售的实际收入隐藏起来，私自建设阁楼或者仓库，这就很大程度上促使公司的营业收入和盈利减少，从而使房地产公司增值率降低，公司顺利逃过增值税以及土地增值税等税务的缴纳。房地产公司管理者将逃税省下来的大部分钱私藏起来，从而又逃过了个人所得税。对于房地产公司为逃税而对公司成本费用进行造假的手段，是在房地产公司内部确定好了公司实际收入的情况下，让公司的房产开发成本增加，从而就减少了房地产公司获得的利润，从而使房地产公司涉及到的土地增值率降低。部分房地产公司为了逃税铤而走险，对公司材料采购发票进行造假，或者使用虚假的发票进行入账，从而增加房地产公司的成本费用。房地产公司通常还对建筑工程项目的完工决算故意延期，虚报项目用工人数来进行逃税的违法行为。房地产公司管理者通常希望在这个行业中获得丰厚的利润，又想着逃税，这充分体现了房地产公司的涉税风险。

房地产公司进行涉税风险管控有何实际意义

有利于房地产公司进行税务筹划

当前我国实行的纳税制度对房地产公司的涉税风险起到了很好的防范作用。我国现行的相关纳税法律法规具备充分的宏观调控职能，政府运用现行税法中的税收差别政策对房地产行业的整体结构进行了有效调整，并且很大程度上扩大了人们的就业机会。我国国民经济不断增长，政府正是利用这样的有利条件出台了不一样的纳税政策，从而有利于纳税人降低税收成本。

另外，不管我国现行的税法多么完善，或者纳税的时间、地点都不同，那么也有利于纳税人采用多种纳税方式进行纳税，这就为纳税人带来了便利，从而促使纳税人有更多的机会进行税务筹划。

有利于房地产公司整体利益最大化

房地产公司进行涉税风险管控一般会进行税务筹划，这更有助于房地产公司财务管理效率的提高，从而增强房地产公司的综合实力。对于房地产公司的运转而言，公司的资产、产生的成本费用以及盈利是三个非常关键的因素。房地产公司想要更好地运转，很有必要进行合理理财，所以要进行有效的税收筹划，这些都和房地产公司的资产管理息息相关。房地产公司良好的资产管理，有助于公司达到整体利益最大化的效果。房地产公司进行有效的涉税风险管控，从而帮助公司节约成本费用，并且减少资产上的浪费，很大程度上提高房地产公司的经济效益。

有利于实现房地产公司的财务管理目标

房地产公司进行有效的涉税风险管控，有利于更快地实现公司财务管理的目标。对于房地产公司而言，始终是以营利为目的而开展各项房地产活动的。所以房地产公司的管理人员很看重纳税后的利润，并且这也是房地产公司整个财务管理的目标。因此，房地产公司在运营中会想尽各种办法来减轻税负，从而实现财务管理目标，实现公司经济效益的最大化。进行税务筹划很大程度上对房地产公司减轻税负有帮助，公司经过有效的税务筹划，可以拓宽公司的资金来源，促使房地产公司在资金周转上有一个相对宽松的环境，更有助于实现公司的财务管理目标。

对进行房地产公司涉税风险管控的建议

当前依然存在很多房地产公司逃税漏税的现象，所以需要国家相关部门对房地产公司的涉税风险进行有效的管控。

房地产公司必须对纳税人身份进行合理的选择

一般纳税人和小规模纳税人两种身份是增值税中纳税人的身份。如果把进项税额排除在外，营改增方案在建筑业的实施对小规模纳税人带来的利益更多。但是，如果房地产公司要想企业持续发展，并且在激烈的市场竞争中可以承揽更多工程项目，那么房地产公司在营改增方案的实施下就要选择一般纳税人的身份。房地产公司在增值税筹划工作中只有对纳税人身份进行合理的选择，才能促使公司實现利益最大化。另外，房地产公司在选择纳税人身份时，一定要以公司的营业额规模以及实际市场竞争力为出发点，做到切合实际的合理选择。

房地产公司要及时更新预算以及招标文件

我国在房地产行业实施营改增方案后，房地产公司的预算和招标文件在进项税额抵扣中将之前的含税价换作了不含税价。另外，房地产公司在进行货物销售以及设备租赁时，其税率为17%，对于货物运输，其增值税率则为11%，由于项目不同，那么所对应的税率就不一样。

房地产公司要想达到增值税筹划工作的优化，那么就要及时更新预算以及招标文件，对建筑工程项目的具体施工情况进行仔细分析，对建筑工程项目的施工特点进行全面总结，把握好材料采购以及设备租赁等业务的比例。房地产公司应调动相关人员进行增值税筹划采办工作，及时更新预算以及招标文件，从而才能在最大程度上掌控进项税额的额度，达到减轻企业税负的效果。

房地产公司必须加强进项税额抵扣中的发票管理

营改增方案在房地产行业实施后，一般纳税人身份的企业在材料采购以及进行其他业务时，要尽量与同样是一般纳税人身份的企业进行合作，这样有利于房地产公司进行最后款项结算时获得增值税专用发票。所以，房地产公司在增值税进项税额抵扣中要充分做到发票的有效管理。就材料部门而言，材料采购不仅仅是单纯获取成本的比较，还应当根据项目计税方式，选择供应商的类型，获取发票的税率，发票类型对成本核算也会产生影响。预算部门对工程量计价根据税率的变化及时作出改变。顺应时事发展，作出改变，那么房地产公司才能得到稳定长远的发展。

结语

总的来说，营改增方案在我国房地产行业的实施有利于房地产公司更新其固定资产，并且促使房地产公司提高技术水平。另外，房地产公司要想做好增值税筹划工作，管理者就必须了解国家相关政策，房地产公司应该聘请相关专业人员或专业机构对公司相关人员进行细致的培训工作。房地产公司涉税风险管控中的土地增值税是在我国房地产税不完善的前提下开设的，存在着税种的扣除项目过于复杂、计算困难，减免税的规定模糊、可操作性差的情况，实际实施过程中难度较大，存在着与原房产税、土地出让金、土地占用费重复征收的问题。另外税制设置存在漏洞，大部分房地产公司的遵从性不高，使公司获得纳税筹划的空间不大、收管效率低下。房地产公司的涉税风险问题已经由交纳营业税改为交纳增值税。同时国家正在加快房地产税改革的步伐，在房地产税改革完成之日，房地产公司在进行涉税风险管控时，其中的土地增值税也将会渐渐退出历史的舞台，或者被其他税种取代。房地产公司只有注意到各个环节的涉税风险问题，才能更好地进行涉税风险管控。

（作者单位：青岛市北建设投资集团有限公司）

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