地产企业财务管理的创新路径之研究

李文生

摘 要：当前工作形势下，财务管理当属于企业管理工作当中一项极其重要的工作，也是最为关键的一部分，它能够保证房地产企业长期有效的发展及管理。

关键词：房地产；财务管理；研究

当前形势下，市场经济改革助推了市场发展，进一步使得我国房地产行业逐渐化呈现出比较严峻的经营环境，时常遭受来自于企业外部的政策法规以及客户、竞争者等各个方面的压力迫害，特别体现在企业财务管理风险方面的问题和矛盾尤为严重。本文着眼于地产企业财务管理问题的创新路径展开探讨，笔者结合个人在这方面的一些实践工作经验提出几点思考，希望借阅者能够积极提出改进意见。

建筑企业财务管理工作中存在的问题

财务风险多元化

以我国的房地产建筑企业财务管理风险来说其主要划分为三种类型，分别是：投资回收风险、筹资风险以及投标风险。一般来说建筑企业在获取建筑项目时采用的都是投标的方式，而这种方式不仅可以为企业获取经济利益提供很大帮助，在这同时也给企业带来了比较高的投资风险。在具体的投标工作中，企业的相关应收款项占据很大比例，而其在施工建设的过程中却又比较难于变更，一旦工程中出现款项拖欠的问题，那么要想收回建筑款项其难度就可想而知，与此同时造成的经济效益损失也不堪设想。因此，为了能够进一步推动项目的正常进行，建筑工程企业往往都会求助于银行的各金融机构做进一步的企业金融项目的投资筹集，那么这就造成了企业的筹资风险的形成。确切地说，企业投资风险主要来自于国家的相关政策的变动，以及利率的变更和企业因其生产计划的制定等各种因素导致。在企业的投标过程中，为了进一步使得企业的竞争优势提高，很多企业在竞标的时候都会采用低项目成本的方式来展开竞标，这个问题最终往往都会导致项目建设中资金不足的问题出现，使得企业没有办法创收，最终导致企业投标风险的形成。

内部控制制度不够完善

一般说来，建筑项目在实行以及开展时的流动和变化性都比较大，一些大的工程项目还可划分为一个个小项目，同时在实施的过程中所采用的也都是独立控制的方式，这使得项目没有统一的管理标准，从而使得内部企业的管理显得混乱无序。在我国，许多建筑企业其内部管理制度的建立都很薄弱，比如存货储存及管理方面，企业都没有制定一定的有效管理方式，使得产品出现大量的积压，这既使得管理费用增加，同时，也使得产品的流动性有所降低。另外，在企业的固定资产管理问题方面，一般建筑企业都会采用分项目管理的方法，如果企业各个部门之间的沟通不顺畅，那么就会致使材料出现重复采购的问题，以及设备管理不当的问题。与此同时，部分企业在账目管理问题上也是漏洞百出。一般企业的建筑周期都比较长，这就使得企业的资金流动期也比较长，在这同时就给企业账目的记录及管理带来一定程度的难度困扰。一些企业未制定出比较高效的赊账管理体系，但催收还款的能力又体现得不足，最终就会使得很多项目都成了死帐，导致企业项目管理障碍的出现。

管理人员对财务管理的重要性认识不足

事实上，在我国计划经济施行时期，房地产行业的发展势头就极为强劲，许多房地产企业的管理者因为受到计划经济时期思想观念的影响比较深。伴随着经济时代的发展进程的加速，以往比较传统的计划经济体制已然不能适应和满足我国经济发展以及社会建设的需求，而我国的经济体制也早就已经由传统的计划经济体制作了进一步的转变，逐渐转变为当下流行的市场经济体制，但这其中出现的问题是许多房地产企业的管理者都无法很好地适应当前经济体制的思想观念，并且这一问题又极其严重。甚至有一些房地产企业的管理者还没能深刻地认识到财务管理问题在房地产企业运行的过程当中起到的关键作用，他们依旧认为在房地产企业运行的过程当中，由财务管理实行的具体工作没办法收获真正的经济效益，且企业财务管理与企业运行过程中的基础管理问题一样，显得可有可无，从而进一步忽视了企业财务管理的关注度以及投资的力度。即便比较少数的房地产企业管理者在顺应和适应时代发展需求的同时在企业运营的过程中实现了财务管理，但因为财务管理执行的监督力度以及管理力度比较薄弱，这就使得地产企业在财务管理问题上出现了架空。

企业财务管理的创新路径措施分析

扩大资金筹集的有效途径

在以银行贷款为主要形式的同时扩大其它形式的贷款金融业务，比如保函、信用函和商业汇票等；给企业制定能够进入投资市场的有效路径，比如股票、债券筹集等；企业对外部进行资金筹集，或者采取并购和重组等方式促使房地产企业的市场占有份额进一步加大，与此同时，在企业实力进一步扩大的问题上筹集更多自身可以有效支配的资金；实现企业融资方式的创新，比如海外私募、股权回购、可转债、租约变现以及海外上市等一系列资金筹集的方法。

积极改善业务授权的相关制度

房地产行业在资金投入方面往往都具有高投入、周期长以及高风险的特点，但企业在财务管理实施中的最终目的往往都是有效地實现控制企业的资金风险。因此，一般其主要的企业内部风险控制方式载体都是内部控制体系，这其中体现出来的有效性可以极大地保证地产企业在竞争激烈的市场经济中的顺利运行。依据企业内部的控制现实理论可以得出，企业内部比较完整的控制体系的因素主要包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通以及监控。而在房地产企业建立的内部控制体系中则需要具体将业务的授权制度作为企业的重点项目展开和进行，究其原因是其能够贯穿于企业的控制活动和信息沟通以及监控的所有过程中，并且又可以和业务流程之间相互联系，还会给企业的管理和控制方式及程度上造成很大的影响。

优化财务核算体系

首先，依照企业的实际财务管理的具体需要来制定与之相对应的会计收支列单。目前房地产企业所使用的会计单据，其特点都体现在信息量小并且无法对所需要的信息作进一步的控制，那么这需要我们对企业的管理工作作重新的规划；此外，对会计的一二级科目作合理化安排，同时又要与有效的预算管理进行紧密的联合。对于会计主体的每一项科目和单据、财务收据以及程序等都要进行互相的协调运用。

结语

目前，我国的房地产管理普遍性存在的问题是“被动反应型”现象，对财务管理预测、控制以及分析等各个项目较为基本的管理工作均未落实到位，大部分资金也没有能够得到合理的利用，这些问题就给房地产管理以及财务风险控制带来许多困扰和困难，那么资金问题自然很容易出现。

（作者单位：宏运地产朝阳有限公司）

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