旧城改造利益模型研究

张红+陈波

摘 要：随着经济的高速发展，日照做为一新崛起的海滨城市，自2007年以来，经过几年来的对七十多个旧城区改造，已完成改造片区的群众亲身感受到了旧城改造所带来的变化，享受到了旧城改造所带来的益处。但是旧城改造是一项涉及面极广的社会工程，我国目前大都是以开发商为主导，政府参与的模式。因此，处理好各方的长短期利益及公众影响是旧城改造模型研究的基础。

关键词：旧城改造；模型研究；利益

Transformation of the old city interest model study

Zhang Hong， Chen bo

（ Sun Zhongsheng group Limited by Share Ltd， Shandong sunshine 276826 ）

Abstract：With the high speed development of economy， rizhao as a new rising seashore city， Since 2007， after several years of more than seventy of the old city reconstruction， has completed the transformation of the area to urban renewal experience brought about by the change， enjoyed the benefits of old city reconstruction. But the urban renewal is a very wide range of social engineering， Our country at present is most developers for the leading，the government involves in the model. Therefore， deal with the interests of all parties and the public is short and long influence reconstruction model the basis of study.

Keywords： old city reconstruction model research interests

旧城改造是通过利益主体博弈模型满足各方长短期利益的，目前我国大都是以开发商为主导，政府参与的模式。但在利益分配关系中，满足村民/村集体、开发商及政府三方的长期利益是旧城改造项目开发的约束性目标。

从长短期利益来看，村民/村集体、开发商及政府三方的利益可以分析如下：（见18页分析关系图）

1. 村民/村集体：

1.1对政府及开发商的关系：

①村民/村集体→政府：配合旧城改造工作的进行，实行统一的城市规划，防止及停止非法抢建。

②村民/村集体→开发商：建设符合可持续发展理念的优质社区，使旧城改造工程顺利进行实施，并有效地促进城市未来的发展。另外可以由开发商提供充足的启动和建设资金。

1.2 对村民/村集体短长期利益：

①短期利益：獲得合理的补偿及财产升值，

②长期利益：获得合理长期收益保障、就业机会；融入城市获得市民身份以及相应的社会保障、居住环境改善。

2.政府：

2.1 对村民/村集体及开发商的关系：

①政府→村民/村集体：实现村民户籍转变，有利于加快城乡一元化建设；减免村民回迁房及商品房购置的税费，减轻村发的经济负担；提供教育、医疗、就业等社会保障体系；尽快依法开展土地及房屋确权工作，有利于杜绝小产权房的滋生；指导村民/村集体成立经济实体，促进当地经济的快速发展。

②政府→开发商：确定较优惠的土地出让价格，有利于吸引有实力的开发商参与建设；减免开发企业有关税费征收；减免开发企业配套费用；简化开发企业办事程序，加快开发速度，缩短拆迁回搬时间；结合实际情况提供弹性规划控规指标，赋予开发商容积率补偿，并在建筑密度、绿化率等指标方面给予优惠。

2.2对政府短长期利益：

①短期利益：区域环境得到改善；树立城中村改造的示范。

②长期利益：通过改造实现二七区形象的提升，促进城市建设发展、社会稳定以及增加经济产出和税收。

3.开发商：

3.1 开发商对村民/村集体及政府

①开发商→村民/村集体：确定合理的补偿方式保证村民的财产升值；提供商业等高收益物业以及出租住宅保证长期经济收益；提供就业机会；协助村民/村集体成立经济实体，保证收益物业的长期有序经营；提供高品质的回迁住宅及优美居住环境。

②开发商→政府：建设符合可持续发展理念的优质社区；提供充足的启动和建设资金。

3.2 对开发商的短长期利益：

①短期利益：在土地日益紧张和房价调控的大政策下，旧城改造开发为开发商带来一线商机。

②长期利益：能在企业规划中打出自己的品牌。

结合相关案例：

正是基于以上三者的长短期利益关系，日照市政府、XX房地产开发公司和ZS社区联合，自2007年以来先后开发了ZS南北社会及XF新村共计20万平米的社区。为日照的沿海规划创造了最基本的条件，极大地改善了居民的生活条件，也为开发商创造了合理的利润。

参考文献

[1] 世联旧城改造研究模型

[2] 关于日照市旧城改造情况的报告.日建字[2007]41号

[3] 潘渝川、梁雨林.合作经济与科技，2010.4endprint