土地一级开发项目财务风险分析与管控

武莹

摘要：土地一级开发项目投资大，周期长，实施过程复杂，本文对土地一级开发项目的主要财务风险进行了分析和描述，并探讨了风险管理与防范的主要方法，以对开发企业有效降低此类风险提供有益的参考和借鉴。

关键词：土地一级开发 财务风险 分析与管控

土地一级开发业务的逐渐市场化弥补了政府在基础设施建设领域资金和能力的不足，也为房地产开发企业深度参与区域发展提供了良好的契机。虽然政企合作实施土地一级开发的制度设计是政企双赢模式，但由于土地一级开发项目体量大，周期长，资金占用巨大，对开发企业的投融资和项目运营管理能力都是巨大的挑战。土地一级开发项目所面临的财务风险远超传统房地产开发业务，需要进行系统的识别、分析和应对，方可实现项目的预期收益。

一、土地一级开发定义及收益模式

（一）土地一级开发定义

土地一级开发就是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到

“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），之后根据城市发展对区域内土地，以招标、拍卖或者挂牌方式让渡土地使用权。

（二）土地一级开发收益模式

企业参与土地一级开发业务，其收益实现模式主要有五种，固定收益模式，分享土地出让金模式，分享土地增值收益模式，持有部分优质公建配套设施模式和一二级联动模式。

二、土地一级开发项目中的财务风险分析

（一）财务风险与财务风险管理

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致预期收益下降的风险。财务风险是客观存在的，贯穿于项目开发的整个过程中，可将其划分为：筹资风险、投资风险、资金回收风险和运营风险四个类型。

财務风险管理是指企业经营者通过对其开发业务中存在的一系列资金、财务风险进行识别、衡量和分析评估，通过合理科学的方法对风险进行有效的预防和控制。财务风险管理的目标是通过采取适当的风险防范措施将财务风险降低到企业管理层可以接受的程度。

（二）土地一级开发项目中的财务风险分析

1.筹资风险分析。第一，一级开发项目公司的外部筹资主要依靠银行贷款，筹资方式和结构较为单一，易受国家宏观调控政策的影响，筹资额度和利率水平均会随调控周期显著波动。第二，项目实际提款需求与银行放款计划不一致，也会使得实际综合融资成本超出预期，或是不能按时支付合同款项，引发违约风险。

2.投资风险分析。第一，投资成本大，周期长，投资预期存在不确定性。土地一级开发项目投资周期长，建设期内，随着经济、社会、人口等因素的变化以及政府换届、领导更迭等情形的出现，政府对片区的开发思路和区域内规划条件可能会与决策时相比发生重大调整。开发企业面临投资成本不断攀升以及投入无法有效回收的风险。第二，政企合作关系不稳定增加的不确定性。

3.资金回收风险分析。第一，企业与政府的诉求不一致，导致资金回收节奏分歧大，融资成本超过预期。政府总是希望企业能先行将资源尽可能多的投入在道路、广场、公园等区域效果改善明显的公共项目上。而企业出于滚动发展，减少资金占用的考虑会希望先行开发相对成熟的区域，尽快实现土地出让收入回款。双方开发思路的分歧，加大了资金回收的不确定性。第二，回款的制度设计决定了企业没有控制资金回收的能力。政府实行财政收支两条线，用土地出让收入来补偿开发企业的投资需要履行一系列决策审批程序，企业对于资金回收完全没有主动权，仅依赖于互信共赢的预期。

4.运营风险分析。在项目营运过程中，企业面临的主要风险来源于资金低效无效使用，成本控制不到位，合同履行缺陷等问题造成的资金成本增加、违约责任增加和企业信用降低，这些问题最终的落脚点还是成本增加效益降低造成的收益实现风险。

三、土地一级开发项目中的财务风险管控

（一）筹资风险管控

第一，充分利用相关金融政策，降低融资成本。深入研究国家和地方政府关于城镇化建设的相关政策，充分利用棚户区改造、旧城改造等优惠政策申请低息的政策性贷款，降低融资成本。第二，积极拓展融资渠道。除了银行贷款，开发公司可以积极探索通过发行企业债，信托融资，私募基金融资，土地资产证券化等多种方式，获得开发所需要的资金，降低财务风险。

（二）投资风险管控

第一，项目可行性研究阶段需开展深入系统的调查分析工作。调查分析需涉及人口、规划、资金来源及担保、成本、税收、未来收益、政策调整、政府资金实力等各环节的问题。第二，制订合理完整的开发计划，监控开发实施过程，建立风险预警系统。开发公司在开发前期编制项目全面完整的经济测算，制定分层级的项目开发计划和工程、营销、招商等各专项节点计划。在项目实施过程中，严密跟踪，滚动更新开发计划，调配资源，建立风险预警系统。

（三）资金回收风险管控

首先，开发公司需与政府建立良性高效的信息沟通与传递机制。其次，土地开发协议中需对供地计划、回款渠道和时间安排做出明确的约定，并约定违约责任条款。

（四）运营风险管控

开发公司要根据项目投资建设规模，工作内容，项目工期等实际情况，科学确定项目公司组织构架，设计清晰合理的权责体系，确保每个问题都有人跟踪、落实。

另外，系统识别公司层面和业务流程层面的主要风险，开展风险成因分析，制定应对策略和解决方案，并将各类风险管理责任落实到具体部门及个人。

四、结论

受房地产行业整体大环境的影响，土地一级开发项目面临的风险日益加大，财务层面的压力更大。土地一级开发企业应针对项目筹资、投资、资金回收和运营层面的风险进行深入分析，并有针对性地采取各类风险管控措施，将整体风险降低至可接受程度。只有这样才能保证土地一级开发项目财务风险整体可控，预期收益能够可靠实现。endprint