上海企业投资公共租赁住房实证研究

文/沈磊 杨华凯 田汉雄

住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，也是解决住房问题的重要渠道。国务院《关于加快培育发展住房租赁市场的若干意见》提出“发展住房租赁企业”，充分发挥市场作用，调动企业积极性，多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，满足不断增长的住房租赁需求。上海租赁住房与公共租赁住房都是满足阶段性居住的租赁型住房，其企业投资行为相似，可以通过对公共租赁住房的实证研究，为当前“发展住房租赁企业”提供借鉴参考。

一、上海公共租赁住房概况

（一）上海公共租赁住房制度的建立及特点

2010年6月国务院颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，同年10月上海即出台了《本市发展公共租赁住房的实施意见》，随后相继颁布《本市公共租赁住房项目认定的规定》、《关于落实公共租赁住房税收优惠政策有关问题的公告》、《关于本市公共租赁住房水电气价格有关事项的通知》、《本市公共租赁住房运营机构组建办法》、《上海公共租赁住房建筑设计导则》等政策规章，规范指导公共租赁住房的投资建设与运营管理，促进上海公共租赁住房制度的不断完善。

上海公共租赁住房制度具有以下特点：1.不限户籍，不设收入线。配租对象是在沪稳定就业且住房困难的常住人口。2.有限期的租赁。租赁合同两年一签（合同期内租金不变），最长可续签六年。3.租金标准略低于市场租金水平。租金标准由运营机构按“略低于市场租金”原则确定，报主管部门备案后实施。4.运营管理方式为“政府支持、企业运作”。政府投入部分资金或补贴，扶持组建一批公共租赁住房运营企业，市场化运营，“保本微利”。2015年上海将廉租房与公共租赁住房“并轨”，凡政策保障性的租赁住房全部归为“公共租赁住房”。

（二）上海公共租赁住房的建设运行情况

上海是全国较早实现公共租赁住房集约化供应的城市之一。截至2017年6月底，已筹措、新建公共租赁住房约15万套，配租约11万套。其中市筹公共租赁住房2.84万套，配租1.56万套，区属公共租赁住房3.54万套，配租1.34万套。七年来，上海公共租赁住房始终坚持“政府主导、企业运作”，形成了三种运营模式：

一是“企业建设运营”模式。由企业投资建设公共租赁住房，并承担其运营管理职责。如上海地产集团的馨宁公寓、馨越公寓、馨逸公寓。为鼓励企业投资，政府给予部分公共租赁住房“先租后售”的政策，如临港集团建设的临港公共租赁住房，可在公共租赁十年后，转为普通商品房上市销售。

二是“机构收购运营”模式。由非企业机构投资购买企业建设的公共租赁住房，并委托专业机构进行租赁运营管理。如市公积金管理中心购买的上海城投建设的杨浦尚景园、闵行晶华坊两个项目，进行装修后分别委托杨浦区和闵行区公共租赁住房运营公司负责其运营管理。

三是“政府收储（包租）运营”模式。由区住房保障机构采取购买（或包租）市场存量住房的方式，筹措房源用作本区公共租赁住房。

二、实例调查与分析

基于规模量和推广性的考量，本文在“企业建设运营”与“机构收购运营”两种模式中选取具有典型代表性的徐汇馨宁公寓和杨浦尚景园，作为实证分析样本。

（一）馨宁公寓与尚景园的基本情况

1.馨宁公寓是上海首批“企业建设运营”型公共租赁住房的典型，其2900套公共租赁住房于2011年初面向社会完成了配租。该公寓位于徐汇华泾镇，原为上海地产（集团）有限公司投资建设的配套商品房项目，2008年8月开工，2011年5月竣工。由于本市保障性住房建设调整，2008年其中一半转为经济适用房，2010年这部分经济适用房又转作了公共租赁住房，建筑面积共17.3万平方米（2900套）。其中一房建筑面积42平方米（占17.5%），二房建筑面积62平方米（占77.5%），三房建筑面积76平方米（占5%）。

馨宁公寓2011年租金标准42元/平方米/月，2017年6月为56.5元/平方米/月，七年仅增长34%；物业管理费标准2.88元/平方米/月；运营管理费1.7元/ 平方米/月。

2.尚景园是上海首批“机构收购运营”型公共租赁住房的典型，其2202套公共租赁住房于2011年末面向社会完成了配租。尚景园位于杨浦新江湾城，原是上海城投置地有限公司投资建设的经济适用房项目，2009年8月开工，2011年4月竣工。2010年上海市公积金中心创新“公积金保值增值、优化资产结构”，用公积金增值资金购买了该项目，并在主管部门支持下全部转为公共租赁住房，委托杨浦区公租房运营公司进行运营管理。2202套住房（建筑面积15.15万平方米）中一房建筑面积45平方米（占5.1%），二房建筑面积65平方米（占90.1%），三房建筑面积80平方米（占4.8%）。

尚景园2011年租金标准39元/平方米/月，2017年6月为47元/平方米/月，六年仅增长21%，物业管理费标准2.88元/平方米/月，运营管理费0.82元/ 平方米/月。

（二）馨宁公寓与尚景园投入产出分析

按照房地产投资经营理论，租赁型住房的总投资一般与其20年的租金收益相平衡。以下按照五项租金构成分解公共租赁住房的建设总成本进行比较，以判断其投入产出情况。

1.五项租金成本分析。

（1）房屋折旧。假设房屋寿命按居住用地68年期计（2年建设期），不计残值。

（2）室内装修（含设备）。假设每八年按700元/平方米的标准重新装修一次。

（3）管理费。包括物业管理和运营管理两方面。

（4）资金成本。馨宁公寓资金主要源于太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划，年贷款利率约5%（比同期商业银行基准利率低12%）；尚景园由公积金增值资金收购，按公积金五年期以上贷款年利率3.25%计。

（5）税金。公共租赁住房按政策免缴土地增值税、房产税、所得税等，馨宁公寓与尚景园税金为零。

综 上，（1）+（2）+（3）+（4）+（5）构成的运营管理成本，馨宁公寓约82.53元/平方米/月，尚景园约51.7元/平方米/月。租金收益，馨宁公寓56.5元/平方米/月，仅为运营成本的68.5%，入不敷出，难以为继。尚景园租金收益约47元/平方米/月，为运营成本的91%，基本持平，略有亏损。说明公共租赁住房的总投资依靠租金收益很难收回。

假如仅计（1）+（2）+（3）这三项租金成本，不计资金成本（税金免缴），馨宁公寓约27.88元/平方米/月，尚景园约23.7元/平方米/月，租金收益均大于运营管理成本。说明资金成本是决定公共租赁住房投入产出平衡的关键因素，假如政府能向这部分资金成本提供补贴（又称“贴息”），将有利于公共租赁住房的持续运营。

2.年现金流分析。考虑到房屋周转、维修维护等因素，馨宁公寓与尚景园的出租率按95%计，馨宁公寓年租金收入645元/平方米/年，扣除当年物业管理费、租赁运营成本、装修费分摊、年资金成本后，净现金流为-153.26元/平方米/年，“收”小于“支”。说明仅靠租金收入，入不敷出，持续运营将持续亏损。尚景园年租金收入为536元/平方米/年，扣除上述成本后，净现金流为68元/平方米/年,“收”大于“支”。说明具备持续租赁运营的能力。

3.回收周期分析。馨宁公寓“收”小于“支”，回收无期。故仅以尚景园为例，测算静态回收周期。按公积金利率计，尚景园回收周期为152年。

（1）若租金年上涨2%，回收期为71年；

（2）若租金年上涨5%，回收期为45年。

若以上述数据测算类推租赁住房，由于租赁住房不享有公共租赁住房的税收减免优惠，一般也难取得像公积金这样的低成本资金，如果没有较大的机制创新，租赁住房想达到投入产出的平衡，难度很大。

三、结论与问题

从上海公共租赁住房的快速发展和馨宁公寓、尚景园两处实例分析，本文得出以下结论：

（一）完善配套的政策规章，是上海公共租赁住房快速启动、规范运行的有力保障

当前发展住房租赁企业，鼓励企业投资建设租赁住房，需要政策规章的保驾护航。

（二）企业投资建设，是上海公共租赁住房实现集约化、规模化建设与供应的重要渠道

对于公共租赁住房投入产出的失衡状况，企业在投资租赁住房时引以为鉴，需要拓宽资金渠道、创新租金定价与调价机制，来实现投入产出平衡，促进企业投资的健康可持续。

（三）企业市场化运营管理公共租赁住房的实践，为企业运营管理租赁住房作出了有益尝试

租赁住房属市场性住房，在总结公租房经验基础上，应充分利用市场化运营方式，充分利用科学技术管理手段，提升运营管理水平、提高运营管理效率，形成市场竞争力。

（四）从企业投资公共租赁住房的实例分析中，还发现了诸多阻碍企业持续投资的问题

在投资建设租赁住房时，需要采取措施，解决主要问题：

1.供地不足、布局不均。公共租赁住房建设用地主要源于企业“退二进三”产业结构调整中的存量土地，这类土地数量有限，且在全市分布不均。

2.筹资难、成本高。目前，公积金资金已停止投资保障性住房。而商业银行贷款规模小、成本高、周期短，难以满足公共租赁住房长期投资的需要。

3.租金缺乏有效的定价与调价机制。由运营机构确定租金标准虽调动了运营机构的主动性，但缺少权威机构对本市各区域租金信息进行定期持续发布，仅靠短期市场调查，租金定价精准不够，调价依据不足。据了解，前述市筹公共租赁住房的租金标准仅为同期同区域市场租金的70%-80%，较大偏离了“略低于市场租金”的初衷，增加了企业投资回收的难度。

4.运营管理内容多，责任重。公共租赁住房运营管理包括对房屋（含装修设备）与承租人这两方面管理。对于在保修期内的房屋，物业管理、设备维修、运营压力都相对较小。随着保修期的结束，房屋及设备的维修需求将增加，如再遇到有承租人“不退租”问题，运营管理的难度将更大。

四、对策与建议

按照《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五”期间上海将建设70万套租赁住房，需要土地供应1700公顷（相当于老静安区、老卢湾区、老黄浦区的供地面积总和）。要在“十三五”的后三年，快速完成这70万套租赁住房的建设，需要开拓创新，勇破难题。

（一）创新思维，积极拓展土地供应渠道

建议在继续挖潜企业存量土地的基础上，将租赁住房用地有选择地拓展到租赁集体土地、传统工业区转型、厂房改造改建等方面。

1.继续挖潜企业存量土地，并将公租房捆绑供地政策延伸到租赁住房中，允许企业在存量土地上建设租赁住房时，捆绑建设一定比例的经营性项目，以弥补因租赁住房投资回收期长导致的亏损。

2.允许企业在符合区域规划前提下，将厂房或建筑物改建为租赁住房，满足企业自身或周边区域的租住需求。政府需给予规划、消防等方面的支持。

3.结合污染整治，选择具有一定区位条件的老工业区布局租赁住房。如宝钢，距市中心（人民广场）约18公里，与江湾到市中心等距，有轨交连接。宝钢外迁后，能否在其原厂区地块上合理布局一定量的租赁住房？

4.与城市“创全”、“五违四必”整治相结合，在完成整治的土地中，选取具有一定交通和配套条件的地块，租赁其土地使用权建设租赁住房，供外来务工人员租住。这样，既解决了外来务工人员的居住问题,也整合利用了集体土地，有利于避免这部分土地完成整治后被“二次污染或侵占”。除此，还增加了集体土地上农民的收入。

（二）多元多渠道筹集低成本资金

租赁住房的建设和运营是一项较为长期的投资，商业银行贷款期限短、成本高，容易出现“短贷长投”和融资成本高的问题。解决租赁住房的融资问题，需要多元拓展融资渠道。

1.利用保险资金。保险资金,尤其是寿险资金，资金量大且稳定，适合长期投资。建议政府或直接给予公共租赁住房专项资金补贴，或通过给予企业退税、优惠等政策，间接补贴公共租赁住房。初步估算，若政府每年补贴20亿-30亿元，则可融通保险资金1000亿-1500亿元建设租赁住房。

2.发行债券。建议地方政府可在发行的债券上划出一块，专门用于建设租赁住房。发行债券需报经国务院批准。

3.发行信托理财产品。近期上海租赁住房政策中提出了加快试点的要求，有条件的企业可以先行先试。对项目可控、回收可期的租赁住房项目，可酌情选择银行发行信托理财产品。

（三）创新租赁住房的建设理念

1.适当提高租赁住房项目的用地效率。在满足居住功能的前提下，适当提高建设密度；酌情降低对朝向、日照的要求，增长点状、蝶状建筑，以尽可能在有限的土地上增加租赁住房供应量。

2.制定针对小户型的设计指标。小户型很难达到现行住宅厨卫全明的要求，应允许租赁住房的厨卫“不全明”。同时，调整按总户数比例配置机动车位数量的要求，允许租赁住房降低车位配比。

3.配套设施应符合租赁对象年龄特点。如可以采取围合式、一梯多户，便于沟通互助；又如以体育活动设施如跑步道、小型篮球场、羽毛球场等替代观赏型绿化，方便健身活动。

4.装修标准模块化。租赁住房装修标准应予以模块化、标准化。进行房屋装修或设备安装时，要兼顾成本控制与设备维修的方便快捷。

（四）建立市场化租金标准的定价与调价机制

租赁住房属市场性住房，其租金标准在不高于同区域同期市场租金标准的前提下，每年应随行就市适时进行调整。租金调整除充分考虑市场因素，还需兼顾租金与投入成本的比例关系、租金与居民收入水平的关系、租金与租户与可支付能力的关系等。同时，建议主管部门科学利用中介机构累积的租赁数据，结合租赁合同备案数据，定期发布本市各区域租金价格标准，为企业合理确定租赁住房租金标准或调整租金价格提供权威依据。

（五）建立全市统一的租赁住房信息化管理平台

建议政府部门牵头研究，尽快建立起全市统一的租赁住房信息化管理平台。该平台应是房地产交易系统的子系统，能够实现信息共享、业务办理、行政监管三项功能。先期可将平台建设为全市统一的租赁住房信息共享平台，与租赁住房有关的房源信息、租金标准、政策法规、投资方、建设方、中介机构等所有数据都汇聚在平台上，与社会各方共享。待条件成熟后，再将平台打造成业务办理平台。这样，通过租赁合同的网上签约和网上登记备案、经租管理情况在平台上的适时更新，主管部门不仅能及时了解租赁住房的真实数据，加强行政监管，也能为政策制定提供充足依据。