论当前行政事业单位国有资产租赁出现的困难与对策

王维诺

摘要：纵观改革开放三十多年的进程，随着发展的不断深入，部分行政事业单位采取不同方式开展创收活动，不少单位以所有者的身份对外出租、出借房屋、设备等固定资产，收取租金。如何加强对这部分国有资产的管理，确保国有资产安全完整，防止资产流失，值得我们深入剖析当前面临的困难，探索实现国有资产保值增值这条路。

关键词：行政事业单位：国有资；租赁：困难；对策

一、当前行政事业单位资产租赁的现状

（一）管理部门制度不完善，脱离了财政部门的监控监管。

为加强和规范国有资产管理，维护国有资产的安全和完整，提高国有资产的使用效益，实现资产保值增值，2006年国务院相继印发了《事业单位国有资产管理暂行办法》、《行政单位国有资产管理暂行办法》。明文规定了行政事业单位国有资产租赁的应遵循的原则和主要职责。但由于各种主客观原因，各地虽然结合地区实际情况制定了一系列制度，但还不完善。虽然加强了机构设置，各级部门成立了国资管理办，但从预算到采购，从资产投资到增值保值，从资产使用到资产处置，从国资监管到部门考核等环节还不规范。很多单位未到财政部门办理审批手续，使得财政部门无法及是掌握租赁真实情况，未能起到有效的监督管理。

（二）国有资产租赁随意性大，管理混乱，后续管理出现“三难”。

随着政企分离，办公用房清理、反腐深入，近年来行政事业单位闲置资产日益增多，为实现资产增值保值，资产占有单位常通过租赁方式实现增值保值，但资产按规定程序完成出租后，后续管理出现了“三难”。

1.租费收取难：单位（个人）诚信状况，经济实力，投资项目盈利前景等因素是支付年度租金收的先决条件。近年来随着产业结构调整和宏观政策转向，承租人在盈利下降，出现亏损后，在诚信还不很值钱，法律在“老懒”面前还很无奈的社会大环境下，懒租金成了承租人的首先动作，尤其是一些需支付租金较大的承租人动起了自用国有资产的念头。目前不少产权单位即使通过法律程序催讨租费，还是无济于事。

2.增值保值难：房产出租后，产权人在合同条款中必然会确定保证资产安全与完整的有关内容作为约束，但房子交给承租人后，承租人必然按照经营需要对房产结构进行改造，有的甚至“开膛剖腹”，搞得面目全非。租赁期满后，即便租金分文不少，但如果這些房产收回后要再用，化费的钱也不是个小数目。如对房产出租项目进行整体绩效评价，有的可能会入不付出，出现负面效益。

3.监管责任落实难：由于出租房产管理时间跨度长达数年，部分单位没有专设管理部门和管理人员，人员变动较多，加上有些懒租金事件的出现也非房产单位人为原因，而是各种因素叠加造成，单位在出租房产管理上显得心有余而无力不足。

（三）租赁合同不规范，导致国有资产经营存在风险增大，收益流失的隐患。

1.合同文本细则粗糙，一概而论。在行政事业单位资产租赁进，往往是出租方和承租方经过协商签订租用合同。虽然就主要条款进行了协议，但在某些具体细节上还缺乏一致性。如房屋面积大小，楼层、地段好坏，装修精度等不具有可比，往往是出现“一锅端”的统盘现象。

2.部分合同租期过长，不符合相关法律规定。有的合同租期超过20年甚至30年，为以后合同的正常履行带来了隐患。

3.部分合同租金固定不变。有的单位没有充分考虑政策、市场、发展等因素，根据实际行情实现递增，直接导致行政事业国有资产有偿使用收益的流失。

二、产生上述现状的原因分析

造成上述困难的原因主要有几方面：一是政策不对等；二是行动不跟进；三是国民素质低；四是法治环境差；五是管理压力大。

1.政策不对等。在房产租赁行为中，合同订立的双方所享有的权力和承担的义务法律保障政策不对等，各级政府出台的国有资产管理办法对产权单位、主管部门、国资监管部门或个人出现违法违纪渎职行为的法律责任有明确条款规定，而对合同订立另一方承租单位（人）出现违约行为后应承担的法律责任没有明确规定。合同在实际执行中行政事业单位往往处于被动，承租人一旦出现违约，只有依照合同法进行权益追索。

2.行动不跟进。房产出租后，出租方没有及时了解承租方后续房产使用方向，有的承租人将租赁房产视同自由产权随意改造，擅自转租，出现这些情况后，产权单位因无制约手段而只能听之任之。

3.承租人素质低。由于法律与人权上的冲突，加上国家与个人的较量中单位除要考虑取得国资收益的同时更要顾及社会影响与生命安全。产权单位不可能以生命为代价与这些老懒博弈，当承租人以生命要挟时只能退而求其次。

4.法治环境差。三十年改革开放进程中，国家过多注重经济建设，金钱导向使部分国民素质不进反退，依法治国相当长一段时间只停留于文字，停顿于空洞的口号，这在一定程度上助长了不良风气的漫延。资产承租人出现违约行为后，产权单位通过法律途径追索权益时往往出现执行难。

4.管理压力大。无论国资管理单位还是个人在良好的法治环境、较好的信誉观还没有形成的大社会背景下，单依靠自身努力是无法担起管理职责的，有些单位在资产管理中出现了些问题，不是单位没有管，而是单位无法管，而各级政府出台的国资管理办法均对渎职责任有明确规定，这对管理者造成很大的心理压力。

三、加强国有资产租赁管理的对策

经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用。同样在行政事业单位资产出租事项中也可走出一条以政府购买服务方式，借助与市场机制实现资产增值保值的运行之路。要走好这条路政府层面还须做好几方面工作：

（一）加强制度建设，规范租赁行为

1.完善国有资产租赁管理办法，建立申报审批制度和审批手续。行政事业单位赁资产必须报财政部门审批。严格的审批制度将有利财政部门全面掌握和建立各单位租赁的资产，及时发现问题上，有效防范风险。2.将房产租赁引入市场竞争机制，实行公开招租，接受社会监督。只有做到公开、公正、透明，才能杜绝租赁过程中各种不规范行为的发生，才能实现国有资产的价值最大化，防止国有资产流失。3.加强管理，促进增值。建议建立国有资产租赁管理档案，进行动态跟踪管理。

（二）加大调剂力度，提高使用效率

目前行政事业单位中越来越多闲置资产如一盘散珠，国缺少那根串珠子的线而使其价值得不到实现。对此可采取将单位长期闲置不用的或无偿出借的国有资产统一收缴财政，由财政调剂给长期靠租赁资产办公的单位或从各单位出租资产上缴的非税收入中，拨出一块供租赁资产办公的单位使用，以便节约财政资金。

（三）强化监督管理，提高管理水平

实现行政事业资产租赁的高效率和高收益，需要在加强日常监管等宏观方面发力。1.培养建立专业的资产管理队伍。资产管理部门工作人员要不断加强有关政策知识的学习，加强业务培训，在工作中积累经验，不断提高业务水平，成为行家里手。同时做好政策宣传，提高行政事业单位国有资产管理意识，使得资产管理工作逐渐得到重视和理解。2.加强与各部门的联动。在国有资产管理中应突破财政、部门、单位单一的管理模式，充分发挥工商、税务、行业主管部门（协会）作用，明确职责，共同承担起实现国有资产最大限度增值保值职责。3.善于借鉴，勇于创新。“他山之石可以攻玉”，国有资产管理起步较晚，要善于借鉴国内外先进经验，不断钻研，在工作中加以实践。充分利用网络资源和中介机构发挥效能，及时了解市场需求，把好出租审核关。

行政事业单位国有资产租赁工作任重而道远，政府要通过政策引导推动和促进国资管理方式转变，切实解决资产租赁中存在的问题，简政放权，充分运用市场机制实现国有资产高效运作和增值保值。