收房后一直漏水，过了保修期，开发商仍要担责

事实回放

刘先生与某开发商签订《北京市商品房预售合同》购买了某房屋，收房时发现房屋次卧存在漏水问题，之后房屋漏水问题也一直存在。刘先生多次找开发商报修，开发商也曾进行修复，但漏水问题始终存在。刘先生认为开发商应对所售商品房承担质量保修责任 ，因此向法院提起诉讼，要求：1）开发商对其房屋内的次卧墙体渗水、窗户渗漏进行修复；2）开发商赔偿其因房屋漏水问题造成的房租损失30万元；3）訴讼费、鉴定费由开发商承担。

司法鉴定

庭审中，开发商辩称，涉案房屋一直在出租，说明刘先生主张的漏水问题并不影响房屋的正常居住使用。收房验收表中只记载了次卧有水印，没有确认漏水原因。涉案房屋收房已5年有余，即使涉案房屋现在出现漏水问题，也已超过保修期限，请求法院驳回刘先生的全部诉讼请求。

法院在案件审理过程中委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋次卧墙体渗水、窗户渗漏与房屋质量是否存在因果关系进行鉴定，并出具相关修复方案。

鉴定中心技术人员对涉案房屋进行了勘验，房屋局部平面如图1所示。

勘验过程中，鉴定人员发现次卧东侧窗下墙、北墙均存在渗漏痕迹。对东侧窗进行室外勘验，发现窗与主体结构墙之间存在间隙、密封胶开裂。对窗进行淋水试验，次卧窗下墙随即开始渗漏。次卧北侧为露台，经双方当事人同意，对次卧北墙外侧饰面进行剔凿，自露台地面以上250mm高位置向下剔凿至距露台地面140mm位置未见有防水层，之后开发商不同意继续剔凿。对次卧北墙外保温饰面进行勘验，发现墙体外保温饰面层存在不同程度的开裂、涂饰破裂的情况及涂饰层局部修补痕迹。

根据现场勘验情况，鉴定中心分析如下：东墙窗框外侧与墙体的交接处存在间隙和密封胶开裂现象，是造成次卧渗漏水的主要原因；北侧墙体外保温层的抗裂砂浆层及墙面饰面层存在不同程度的开裂、破损，不排除该质量缺陷引起渗漏水的可能性；次卧北侧露台泛水防水层高度不符合规范规定。

法院判决

法院认为，开发商应保证其出售给刘先生的房屋质量合格，根据鉴定意见，法院认定开发商就涉案房屋出现漏水问题存在过错，其应按照鉴定机构出具的鉴定意见对涉案房屋进行修复并承担鉴定费用。关于刘先生主张的房租损失，因刘先生未能提交证据证明该期间产生了实际的租金损失，故法院未予支持。最终判决如下：开发商参照鉴定中心出具的修复方案对涉案房屋漏水部位进行修复；驳回刘先生的其他诉讼请求；鉴定费由开发商承担；案件受理费由双方共同承担。

（供稿 鲁巧稚）endprint