写字楼项目设计管理案例分析

2018-01-11张孝志XiaozhiZhang

中国房地产业 2018年1期

文／张孝志 Xiaozhi Zhang

随着现代经济建设的快速发展，人际交往和信息交流越来越频繁，人们对写字楼建筑的要求也越来越高，现代办公建筑已逐渐成为社会进步、经济繁荣、技术发展的重要标志。人们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。[1]写字楼（office building）主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。[2]

随着我国经济发展呈现新常态，房地产也由原来的黄金发展期进入到了“白银时代”。受国家宏观调控政策的影响，住宅市场竞争激烈，开发商又蜂拥而至进入写字楼市场。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中立于不败之地呢？如何在保证品质的同时确保利润呢，只有通过不断地提升产品的溢价能力并严格控制企业的成本支出，快速去化符合市场需求的产品。房地产企业对于成本管理水平，直接影响房地产企业的市场竞争能力和企业盈利能力。在影响项目成本的要素中，建筑的设计阶段的把控要占到总成本的75-85%，因此对于房地产开发中设计管理是非常重要的环节，同时它也是增加产品溢价能力的关键。

本文以石家庄中交财富中心项目为案例，通过设计阶段的前期及过程管理，在实践过程中提炼出针对中交财富中心项目设计方面的精细化管理的措施和建议，可以为不同房地产企业开发写字楼提供一些借鉴。但因为房地产企业所处的背景不同、开发规模不同、区域不同、市场环境不同，其精细化管理所包括的内容也会存在不同的差异，需要通过管理者在实践中不断的探索、改进、完善等手段找出适合自身企业发展需要的设计精细化管理的方法，并在实践过程中不断的检验、修正、动态的调整，才能满足企业设计精细化管理的需要。

1、工程概况

中交财富中心项目位于河北省石家庄市桥西区自强路上，是石家庄市的行政和金融核心区，特别是自强路定位于金融中心一条街。中交财富中心项目占地面积为22400平方米，总建筑面积183046平方米，容积率为5.82，建筑密度：26.39%，总共有三栋建筑，成品字形布局，总高度124米。产品定位于5A级高端写字楼，外墙面为石材幕墙和玻璃幕墙相结合，体现了高端、庄重、大气、简洁的整体风格。

公司设计管理部和项目公司相关管理人员站在公司精细化管理的角度，自项目论证阶段开始，就全程参与整个项目的定位策划、各项设计指导、材料设备选型定板、设计变更管理、招标过程中技术标准的确定，施工过程中的技术支持等工作，处处体现出“设计创造价值、设计节约成本、设计提升品质”的工作理念。

图1 项目效果图

2、主体结构设计优化管理

公司设计管理部配合项目公司完成施工图内部评审、外审及会审工作，提出了专业意见，并提出了土建成本优化方向。重点在型钢柱的布置、结构梁和墙体截面控制、地基基础及地下结构构件等方面提出了控制方向。本着坚持建设方利益宗旨为目的，设计管理部积极和与会专家、设计院明确了设计优化的基本原则和具体内容，制定了设计优化的时间节点。会后，设计管理部加强了与设计院的日常工作沟通，要求设计院及时调整了设计图纸。结合现场实际情况，本次优化收到了很明显的实际效果。后经中咨管理公司测算，此次优化共节约钢材、混凝土成本约400万元。

3、外立面深化及优化设计管理

中交财富中心是石家庄市中心高端写字楼，该项目建成后，将成为金融政务区地标性建筑和强力“新引擎”。该项目的幕墙深化设计与施工，对项目的整体外立面形象有非常重要的作用。公司设计管理部和项目公司设计管控人员多次与设计院沟通幕墙方案，并结合国内两家知名幕墙深化设计单位，先后开了多次会议，最终确定了幕墙深化设计原则和方向。保证了幕墙深化设计的结构安全、成本经济、施工便利，提出了与项目开发品质相匹配的最优方案。在塔楼屋顶钢结构优化方面，结合项目实际需求，公司设计部适时提出了优化方案，并进行了经济和技术比选，决定调整屋面钢结构方案为混凝土结构方案。从钢结构改为混凝土结构，预计能节约造价约700万元以上。同时，这种调整也带来了玻璃幕墙面积的减少，约减少幕墙面积4210平米，可节约成本400万元以上。综合分析，屋顶幕墙及结构的调整可节约成本1100万元以上。

4、室内精装修设计

随着时代的发展，人们越来越多的认识到室内设计的重要性。更完美的展现设计理念，又要节约成本，设计管理部首先编制了精装修设计任务书，除明确了设计范围及相关做法，对材料及单平米造价也进行了严格的控制。设计公司在深入体会中交集团的企业文化和企业精神的基础上，通过融、雅、固、财等构思意向，归纳出的大气、雅质、庄重、简洁等基本设计理念，最终通过设计方案强调大气磅礴的气势，以及充满力量感的庄重空间形象，突出央企恢弘向上的企业精神面貌。空间构成上强调完整统一、严整方直的空间特质。在施工图设计时考虑到各专业的配合，施工现场还试做样板间来保证装修效果。

5、园林景观的设计

在当前现代化的园林景观设计之中生态元素、视觉元素的应用相当关键。设计公司根据现代主义设计风格：简约流畅的立面装饰线条，极少的装饰元素，大量的玻璃材质，前卫、不受拘束的感觉，及庄重、大气、简洁的建筑形象，确定景观设计要形成一个有序、整洁、经济、大气的现代办公园区；一个赋予现代特色与功能人性化的办公园区；一个具多层次景观空间的商业区。在施工图设计及工程施工中抓好道路铺装、绿植、围墙、大门、小品雕塑、排水雨水、给水、景观照明、背景音乐广播等多专业的设计配合，保证设计效果。

6、二次深化设计

6.1 外幕墙工程设计

中交财富中心项目外幕墙二次设计，主要由实力较强的幕墙公司进行深化设计。并与建筑设计公司设计人员密切配合，设计图纸通过了审图机构的审核，出具了审图报告。在幕墙图纸技术等统一的同时，中交财富中心项目外幕墙施工进行了多家比选并公开招标，最后确定三家公司对T1、T2、T3楼外幕墙进行施工。在幕墙材料封样方面，公司设计管理部首先要求设计院对石材进行设计封样，然后项目公司根据设计封样进行石材比选考察，初步筛选确定五家厂家后，由项目公司、设计院、设计管理部又对厂家进行矿坑摸底，在现场进行试挂确定施工封样，保证了项目最终的整体效果。

6.2 弱电（智能化）工程设计

中交财富中心定位为5A写字楼即甲级写字楼。我方委托项目管理公司对当地对标项目进行考察、调研后确定智能化工程标准，经过公开招标最后委托设计院进行设计工程咨询。智能化工程方面本项目考虑的原则是即要能满足现有的基本的功能要求，又要能有效的控制成本，并且为后期发展进行预留。最终的实施方案并未完全按照5A的标准配置，而是适当做了些精简和优化。各项措施保障了项目后期功能多样性，以适应不同客户需求。

6.3 泛光照明设计

亮化工程、泛光照明对于体现建筑的夜晚的整体形象和品质具有重要的作用。专业的设计中要体现出平日和节日不同使用时段所呈现出的照明效果，利用灯光创造出新的建筑形象。设计公司在体会中交集团的企业文化和企业精神的同时，对石家庄市人文环境融、客户需求等方面进行了深入探索，最终确定了暖色调来体现了中交财富中心的“沉稳、庄重、内敛、精致”的时代气息。建筑楼身采用金黄、黄色的颜色，以条形水幕过度为主题，金色水幕若隐若现，寓意成功道路时而坎坷，时而进入未来的梦想之巅。楼顶顶面以金黄光设计效果，用以暗色外框柱子搭建成金色黄光屋面，象征着金灿灿的宝库，充分体现了“财富中心”的寓意。

6.4 电梯工程的专项深化设计

电梯数量与梯速设置一直是评判写字楼优劣的标准之一。中交财富中心项目，在方案设计中就对电梯数量进行了优化。后期综合设计、营销、商务、工程综合意见又多次对电梯厂家及梯速进行了优化，本着充分发挥设备性能，有效控制工程成本的原则，取消了原来设计5m/s的高速梯。最终设计优选了34部进口三菱电梯，T1、T2分设高低区（梯速分别为2.5m/s,3m/s），T3设置高中低区优化设计（梯速分别为2.5m/s,3m/s,3.5m/s），满足客户高端要求，让客户避免因等待电梯而产生的烦躁。