浅谈写字楼设备机房标准化管理

文／王洪志

随着写字楼租户对物业管理水平的愈加重视，对物业管理知识的愈加了解，多数租户已经不满足表面上的保洁管理、保安管理所体现出的效果，而是更加关注设备设施的管理水平、配套设施是否能否满足需求、文化活动是否有吸引力等深层次的管理。如何能够抓住租户的这一变化，提升物业公司的运营管理能力让租户感受到变化，笔者认为，抓好设备机房的标准化管理是一个非常好的方向，因为这既能让租户感受到物业公司在设备设施上的管理能力，也能够促进物业公司员工的设备设施管理水平，养成员工标准化作业的良好习惯，更能使物业资产的保值增值，可以说是一举多得。

然而目前国家相关部门还没有建立一套成熟的设备机房管理的具体标准，大家都是摸着石头过河，各显神通，其中有些做得有新意、有亮点，也有些做的过于表面化、形式化，从而失去了设备机房标准化管理的意义；为了加强设备机房管理的统一性，通过笔者对公司自管的多个项目设备机房标准化管理总结出的经验，制定了我公司内部的设备机房标准化管理的实施方案，并应用在项目的管理上，虽然受不同项目的客观环境、甲方对此项工作的重视程度等多方面的影响，但还是取得了较好的效果，并得到了甲方、租户的认可和好评。现将我公司在设备机房标准化管理上的做法做以分享，以供业内同仁参考，达到共同提高之目的。

一、安全管理标准化

总所周知，安全是一切的根本，没有安全就谈不上运营，更谈不上管理，因此，我们在机房标准化管理上首先强调的是安全管理的标准化。这里的安全主要包括以下四个方面，人身安全标准化、操作安全标准化、设备安全标准化、管理安全标准化。对于人身安全标准化，我们的做法是，要求所有进入机房的巡视人员均接受过相关安全培训；并严格穿着标准服装方可进入，具体着装标准为三防鞋、制式工作服、反光马甲、绝缘手套、安全帽、头灯；并且要保证设备机房在无人状态下的基础照度不低于50lux。

对于操作安全标准化，我们的做法是，要求所有操作人员均进行过相关设备的操作培训，并考核通过；操作时必须保证至少两人在场，一人负责监护；所有设备旁要设立操作规范展板；员工在操作前必须要阅读以便操作规范。

对于设备安全标准化，我们的做法是，要求对所有开关、阀门均用安全锁具进行锁闭，锁具上标注锁闭负责人姓名、电话、原因等，并到工程部内勤处备案，如需开启开关或阀门，直接与工程部内勤进行沟通协调，避免误操作造成的安全事故。对于管理安全标准化我们的做法是，各专业机房根据专业不同，明确负责人，由负责人负责整个机房的安全管理工作，这样既明确了责任，也通过机房标准化管理评比，促进了员工间的良好的竞争，使得机房管理能耗很好的实施。

二、制度建设标准化

对于制度建设标准化，我们的做法是，所有机房均要求制度上墙，其中包括：《各专业机房管理制度》、《各专业机房设备操作流程》、《机房出入管理制度》、《机房巡检制度》、《应急预案》等，并做出了具体要求如下：制度内容按照公司版本执行，如有特殊情况需要调整，需经相关领导批准；制度板的材质为雪弗板；制度板的规格尺寸为400mmX600mm;企业LOGO放置在左上角；标题微软雅黑一号字加粗、正文微软雅黑二号字；底纹为暗纹公司LOGO；安装高度为距地1.5m；安装位置在门的右手边适当位置；做出这样明确的规定，目的既要保证样式的完全统一，也要保证材质的防潮性，延长使用周期。

三、标识系统标准化

标识管理是设备机房标准化建设的重要组成部分，对于标识系统标准化，我们的做法是，要求对所有设备进行统一的有组织的编号,编号的原则是字母与数字相结合，由字母表述设备机房名称、设备名称，由数字表述设备安装的具体轴距、设备序号等；对所有管路走向进行标注，要求颜色鲜明、配有流向箭头；对所有阀门的开启状态进行标注；各类仪表的安全工作范围标注，要求颜色鲜明，绿色代表正常工作压力，红色代表故障压力；由于机房内设备较多、配电柜较多、管路复杂，为了确保员工巡检过程中的安全以及外来人员的安全，我们要求设置明显的行走路线、设置明显的设备轮廓线、设置明确的提示标识，轮廓线要求为不干胶材质，黄黑相间的条纹状；并对设备卡片的材质、规格尺寸、字体、字号、颜色、悬挂位置等均做出了明确的规定，既要保证样式的完全统一，也要保证材质的防潮性，安全性，延长使用周期。

四、工具物品摆放标准化

为了规范设备机房内的工具、物品的摆放，我们借鉴了办公区域5S管理经验，对设备机房内所有工具、物品的摆放均做出了严格的规定，主要做法如下：第一是严格明确各专业机房内可以摆放的工具、物品，严禁私人物品、材料进入；第二是明确工具、物品摆放的位置、方式，主要目的是保证工具、物品的取放便捷、使用安全、延长使用寿命；第三是工具、物品管理的专人化，有专人负责工具、物品的领用、看管、保养，这样既明确了责任也增强了员工的主管能动性。

五、维护巡检标准化

为了确保员工维护巡检按照规定进行，真正的起到周期性检修对设备的作用，我们对维护巡检的整个流程进行了标准化的管理，主要包括以下几个方面。第一，根据各机房内设备属性制定了详细的维护检修方案，包括维护检修项目、维护检修具体实施方案、维护检修时间等，并将每个设备的维护检修均落实到个人；第二是明确巡检路线，我们对机房的巡检根据各个项目的实际现场状况，通过多次模拟，制定了相对最节省时间的路线；第三是明确巡检时间，我们通过多次的模拟，制定了各个机房巡检的到达时间、离开时间，误差超过三分钟的，要向主管领导进行汇报；第四是明确巡检内容，为了解决目前很多项目巡检已经流于签字、打钩的形式问题，我们对每个机房的巡视内容、重点均做出了明确规定，要员工知道巡视要看什么、听什么、嗅什么、干什么，并将发现的问题第一时间通过内部微信群上传；第五是巡检表格填写标准化，针对很多项目表格填写漏项、错填、字迹潦草等问题，我们做出了相关规定，并进行了培训，不仅要求员工按照表格设计实事求是的填写，并要求员工按照仿宋体进行书写练习，保证记录填写的规范性。

六、装修标准标准化

在物业前期介入阶段，我们就向建设单位提供建议，对设备机房的装修标准进行了统一规范，具体标注如下。第一，生活水泵房，要求地面防滑地砖，墙面瓷砖，生活水箱上方棚面铝扣板吊顶，其他棚面深灰色防水涂料。第二，消防水泵房，要求地面防滑地砖，墙面瓷砖，棚面深灰色防水涂料。第三，中水机房，要求地面防滑地砖，墙面瓷砖，棚面深灰色防水涂料。第四，变电所，要求地面环氧地坪漆，墙面白色涂料，棚面深灰色防水涂料，变压器、配电柜前铺设绝缘地胶。第五，冷冻机房，要求地面环氧地坪漆，墙面白色涂料，棚面深灰色防水涂料，配电柜前铺设绝缘地胶。第六，低压配电室，要求地面环氧地坪漆，墙面白色涂料，棚面深灰色防水涂料，配电柜前铺设绝缘地胶，过楼板设备空洞封堵严密。

以上就是我们对设备机房管理标准化的一些心得，设备机房的标准化建设绝对不是花瓶、不是走过场，而是通过机房的标准化建设工作，在员工中树立标准意识，并深入到其他工作中去，用好的环境来改变现场、改变人的作风、改变工作状态。