浅析“营改增”对物业行业的影响

徐岩桃 开滦

摘要：近年来，随着我国税制改革的不断深入推进，据财税[2016]36号财政部国家税务总局《关于全面推开关于营业税改证增值税试点》的通知的要求，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳入营改增试点范围。随着“营改增”的全面实施，企业将面临很多问题。例如，“营改增”后税负对企业利润及资金将如何影响，对企业未来的业务范围将受到怎样的影响等不确定因素。因此，本文将着重分析“营改增”后对物业行业的税负影响，并分析原因，给出相对应的降低企业税负的建议措施。

关键词：“营改增”；物业行业；税负影响

下面笔者将围绕物业行业的相关市场环境、税收政策、行业特点，浅析“营改增”给物业行业经营带来的影响及相关应对措施。

一、“营改增”的含义、目的

“营改增”的含义：是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，减少了重复纳税环节，变相的降低了企业税负，而增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，属于流转税。

“营改增”的目的：主要是降低中小企业税负，鼓励大学生自主创业，推动小型企业的发展，提高小型企业在市场中的竞争力，同时营改增也解决了大中型企业多重纳税的问题。根据测算，营改增全面铺开以后，我国年税收收入预计将净减少1000亿元以上。现如今我国处在经济转型发展的关键时期，随着营改增的推进，可以理顺增值税链条，降低第三产业降低税负，尤其是服务行业，这将非常有利于推动我国经济转型发展。据统计，营改增后，将带动全国GDP增长0.5%，其中第三产业经济增加值占比将提高0.3%，生产性服务产业经济增加值将提高0.2%，而高能耗行业经济增加值占比将降低0.4%。

二、“营改增”给物业行业经营带来的影响

（一）税率变化对物业行业税负的影响

“营改增”后，物业行业在增值税应税项目划分上属于现代服务一商务辅助服务。“营改增”后税種税率变化见下表：

正常情况下会认为，“营改增”会给企业带来好处的。一是能减轻税负，二是会提升企业的竞争力。

从上表上看，物业行业服务企业“营改增”后，小规模纳税人由原来缴纳5%的营业税改成了征收3%的增值税，税率降低，导致物业企业小规模纳税人税负大大降低。

而对物业企业的一般纳税人来说，原来缴纳5%的营业税改成了缴纳6%的增值税。“营改增”适用的税率提高了，从表面上看可能会觉得增加了企业的税收负担。但是，增值税是就应税项目的增值部分纳税，它不仅与税率有关，还与企业的进项税额有关。

假设某物业企业为一般纳税人，2018年3月收取的物业服务费为10000元，假设不考虑相关附加税，“营改增”前应缴税额为10000*5%=500元，“营改增”后，应纳税额为10000/（1+6%）*6%=566元。进一步分析可知，若进项税额小于66元（566-5001，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额大于66元，则“营改增”后企业的税负将下降。

（二）“营改增”后，如何做好物业行业企业税务筹划工作

“营改增”后，价内税改为价外税，导致企业的收入、成本发生相应变化，因而在企业生产运行过程中必须要做好税务筹划工作，明白合同的签订金额对企业利润的影响。

假设某项收入原征收营业税合同价款10000元，“营改增”后，该项收入对企业利润的影响情况

1.如果双方不改变合同金额，依旧按照原合同金额签订（假设不考虑营改增可能带来进项税额的增加，成本的降低。）

（1）服务提供方：

营业税下10000元收入对利润影响：10000-10000*5%*（1+12%）=9440元；

增值税下10000元含税收入对利润影响：10000/（1+6%）-10000/（1+6%）*6%*12%=9366元；

9366-9440=-74元，对比后减利74元。

（2）服务接受方：

营业税下10000元成本对利润影响：-10000元；

增值税下10000元成本对利润影响：-10000/（1+6%）+10000/f1+6%）*6%*12%=-9366元；

一9366+10000=634元，对比后增利634元。

2.如果双方协商在原合同基础上直接由价内税改为价外税，不含增值税合同金额为10000元。（假设不考虑营改增可能带来进项税额的增加，成本的降低。）

（1）服务提供方：

营业税下10000元收入对利润影响：10000-10000*5%*（1+12%）=9440元；

增值税下10000元收入对利润影响：10000-10000*6%*12%=9928元；

9928-9440=488元，对比后增利488元。

（2）服务接受方：

营业税下10000元成本对利润影响：-10000元

增值税下10000元成本对利润影响：-10000+10000*6%*12%=-9928元；

-9928+10000=72元，对比后增利72元。

3.通过以上分析对比，我们如何在确保客户稳定的情况下，而让企业利润最大化呢？

（1）服务提供方：

营业税下10000元收入对利润影响：10000-10000*5%*（1+12%）=9440元；

增值税下若使含税收入对利润影响也应为9440元，则假设不含税价为x：X-x*6%*12%=9440元，则X=9509元，含税价为9509*（1+6%）=10080元。

（2）服务接受方：

营业税下10000元成本对利润影响：-10000元；

增值税下若使成本对利润的影响也是10000元，则假设不含税成本为x：-X+x*6%*12%=-10000元，则X=10073元，含税价为10073*（1+6%）=10677元。

通过以上分析，为实现双方共享税负降低优惠，服务双方在原合同金额为10000元情况在的，合同含税金额区间应为10080—10677元之间。

三、做好“营改增”影响物业行业的经营因素防护措施

（一）做好企业税收筹划，降低企业实际税收负担

企业应及时了解在营改增过程中相关的税收政策，提前做好税收筹划，做到合理纳税，以降低企业的税收负担，避免不必要的税收风险。

（二）做好成本费用分析，增加有效进项税额抵扣

由于物业行业在经营过程中，用工成本较高，而这些成本不能产生可抵扣的进项税额，可抵扣项目比重降低。因此，在支付的其他成本中，尽可能取得增值税专用发票，增加可抵扣进项税额，避免企业因为抵扣不足而造成税负增加。

（三）加强业务学习，提高财务管理水平

进行相关财务和业务人员的培训，财务人员要深入了解税制改革的内容，要加强自身业务素质，做好相应的财务核算和报税方面的工作；更要加强对业务人员的培训，因为在采购、合同等价格谈判中业务人员对增值税的了解程度将直接影响企业经济效益。

四、结语

随着“营改增”的全面实施，给企业的经营管理带来的巨大影响，物业行业企业要根据自身企业情况，积极采取有效措施，加强企业各方面的管理，提升企业的整体的竞争力，使其能够更好的立足于市场，服务于社会。