“营改增”实施后对房地产企业税负分析

张君芝

摘要：2016年全面推行营改增后，房地产行业面临着征收管理、税负计算的变化，对于纳税人的分类不同有一般纳税人和小规模纳税人，其不同的征税方式也影响着房地产企业的税负，从理论上来说降低了重复纳税的过程但实际上营改增所带来的影响和变化却复杂得多，本文通过分析房地产业在不同方面的税负变化，总结出其带来的影响，同时提出相关应对措施。保证房地产企业在营改增改革中能持续稳定发展，甚至是带来更好的盈利。

关键词：营改增；房地产；税负；影响

一、营改增前后房地产企业的税务变化

以前在房屋买卖中房地产企业所需要缴纳5%的价内营业税，税率为5%，而营改增过后，只要是在16年5月1日开工的新项目，一般纳税人采用税率为11%的一般计税方式，计税基础是需要扣除向政府部门支付的土地价款后剩余的全部价款和价外费用。小规模纳税人在采用税率为3%的简易征税，计税基础则是款价和价外费用的总和。由于应纳增值税=含税收入额/（1+增值税率）x增值税率，实际税率=1/（1+增值税率）x增值税率，因此可以列出营改增前后房地产纳税人的税率变化情况表。

从表1可以看出，单从税率变化这个方面来看，对于一般纳税人而言，从缴纳5%的营业税变为实际缴纳9.91%的，从数字上来看是上升了4.91%，但实际上一般纳税人是可以进行进项税抵扣的，因此不能直接判断是税负增加还是减少，只能根据不同的实际情况而定。对于实现营改增过渡政策的一般纳税人而言，实际应缴税率下降至4.76%，也就是下降了0.24%，达到了过渡政策的目的，使这部分纳税人能较为平缓地度过营改增所带来的系列变化。对于小规模纳税人而言，由于没有能力开进项税抵扣专用发票，税率下降至2.91%则是明显地减轻其税负。

二、营改增后对房地产税负带来的影响

（一）纳税人的身份不同其承担的税负和变化也不同

在税额计算中，被认定为小规模纳税人的纳税人无法开出进项税抵扣专用发票，也就不能在总税额中扣除进项税抵扣，但由于其税率降低较明显，从5%降至3%，理论上来说基本不会出现税负增重的现象，也能够更平稳地度过这个营改增改革时期，同时就能拉动部分房地产企业的净利润；其次有一部分被认定为实施营改增过渡政策的纳税人，从缴纳营业税的5%税率改为5%的增值税，而从上述表1可看出实际上缴纳的税率为4.76%，也可以说是有所降低，同时由于纳税对象的不同，其税负总体上也是较为稳定的较少，尽管降低比率不如小规模纳税人，但其减税程度不一定会轻于前者，因为这部分纳税人自身的实力和规模也较前者更大；最后是纳税人中的主要部分一般纳税人，他们所面临的变化较大，首先税率增加了4.91%，但一方面是改为增值税的税率，另一方面是增加了进项税抵扣项，因此实际情况中他们到底是增重还是减税取决于各方面的原因，其中最为明显重要的原因就是能否开出进项税抵扣专用发票和抵扣率，因此对于这部分纳税人更应该提前做好准备以应对不同情况下的总税额变化。

（二）可能引起現金流动变化

首先房地产行业是以预售制的方式进行房屋销售，在营改增前，房地产企业必须在预售当期缴纳营业税，但目前社会上一次性付款买房的人较少，更多的是分期付款，因此这部分营业税主要来自企业自身流动资金。在营改增后，企业需要缴纳的是增值税，这其中的进项税税额抵扣很可能会大于与销售当期营业税，这样就极大地减轻了企业内部资金被占用的现象，这对于一个房地产企业前期是十分重要的，因为保证了企业的资金流动也就是降低了企业运作风险，其次也会出现进项税抵扣不足（既有可能是来自与缺少进项税抵扣专用发票，也有可能是抵扣不足），这时对于企业而言，税率上升至11%增值税就是更沉重的税负负担，会造成企业资金流动更困难的现象，这些现金流动的变化都会影响着房地产企业的后续发展。

（三）上游行业的税负压力可能会转移至房地产企业

由于营改增全面推行至建筑、金融、房地产等等行业，而这些行业中，建筑、金融、交通等又属于房地产行业的上游行业，为了维持自身企业的盈利，他们所受到的营改增税负压力有可能转移至下游的房地产业，其中以建筑业举例，一个建筑项目的施工中，主要有建筑材料、设备器材费用和人工费用三大部分，而建筑施工单位需要提供技术和劳动力，其中的建筑工人这一类主要是来自自由职业的零散工人和农民工，并没有一个统一的组织和具有法律意义的单位机构，也就不能构成一定的规模被认定为一般纳税人，也就无法提供进项税抵扣专用发票，这一部分的成本无法抵扣，建筑单位为了保证自身的盈利必定会转移一部分至房地产企业，于是房地产业可能会接受来自上游企业的部分压力，导致税负总额的增加。

三、房地产企业应当采取的应对措施

（一）正确判定自身的纳税人身份

由于出现了不同更多纳税人身份，其承担的纳税税率也不尽相同，除了部分较大型的房地产企业是必定会被承认为一般纳税人之外，还有一部分规模大小与规定相模糊的房地产企业在选择小规模纳税人还是一般纳税人时，应该合理地统筹计划，尽可能做出多种情况的方案来比较两种身份的不同水平税额，做出最合理的选择。

（二）加强对进项税和专用发票的管理

对于主要的纳税人组成部分：一般纳税人而言，能否获取进项税抵扣专用发票至关重要，并且由于部分项目是跨地域项目，在征收专用发票时将会遇到限定的三个月时间和地域跨度的困难，往往无法完全收齐，因此需要完善对于发票的管理。首先要重视这一部分的工作，在建设前期对于各种建筑材料供应商、对于大型器材设备的租赁供应商甚至是对于建筑工人都应该严格地确定是否能提供进项税抵扣发票，保证这个前提下，完善收集发票和管理的岗位，进行专业的培训，达到在短时间内能收齐不同对象不同地方发票的目的。才能保证一般纳税人的企业不会由于抵扣不足而加重赋税，影响企业的盈利和发展

（三）提升财会人员的专业素质

在税务制度更替的时期，企业的财会人员不仅仅需要结算好企业的各方面税务，还要学习新的关于营改增的知识，同时结合金融知识进行分析，为企业做更多的准备，这不仅需要一定的专业知识，还需要财会人员具有一定的再学习自学能力，具有各方面的知识储备。除了提升其专业素质和能力，房地产企业应当在会计账户方面有所调整，结合原本的二级、三级明细账目设置，同时考虑到营改增带来的变化，应该缴纳的税费中增设至少5个方面的二级账目，比如应缴增值税、未缴增值税、待抵扣进项税额、已抵扣总税额和增值税检查等，才能更清晰明了地完成营改增背景下的税务工作，为企业带来更多的机遇和盈利。