被征收房屋补偿方式类型及选择相关问题浅析

王孝德

摘 要 房屋征收是城市改造升级中的一个关键环节，补偿不公是产生征迁矛盾的主要问题之一，本文主要就国有土地上房屋征收补偿方式的类型及选择进行研究分析，为实现补偿公平提供有益借鉴。

关键词 房屋征收 补偿方式 自由选擇权 结合型补偿

城市房屋征收是实现旧城区改造和新城区规模扩大的一个重要途径，然而房屋征收补偿方式的违法违规操作，必然引起征收补偿不公抑或国有资产流失现象，其实质是政府与征迁户之间如何分配房屋权益的问题。因此，在正确评估被征迁房屋价值的基础上，政府应充分保障征迁户对补偿方式的自由选择权，最大限度现实补偿的公平合理，避免违法征迁、暴力抗拆事件的发生。

一、国有土地上房屋征收补偿方式选择类型

征收补偿方式选择权是指被征收人根据自身需求自由选择相应的补偿方式，且不受他人非法干涉的权利。具体选择何种补偿方式是被征收人的权利而非其义务，更不是征收人的权利。在补偿方式选择上，应当充分尊重被征收人的自由选择权。

当前，房屋征收补偿方式主要有货币补偿、产权调换及结合型补偿（即货币补偿和产权调换相结合）三种方式可供选择。货币补偿是以市场价格对被征收房屋估价，通过货币方式对被征收房屋所有权人进行补偿。货币补偿方式操作起来简便易行，付清补偿款后几乎没有后续问题，在当前政府极力倡导征迁货币化安置的前提下，无疑对缓解楼市库存压力更为直接有效。产权调换是指征收人通过提供现房或期房的方式，将被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值分别计算并结清二者之间的差价的补偿方式。

二、当前国有土地上房屋征收补偿方式选择存在的问题

实践中，由于对征收补偿政策理解不到位，或者由于某些方面的利益考虑，征收部门在拟定《房屋征收补偿方案》的时候，人为地限制补偿方式的选择，将征收补偿方式限制为有且只有货币补偿和产权调换两种补偿方式，且被征收人只能选择其一。这种限制解释将“货币补偿和产权调换相结合”方式排斥在外，无疑剥夺了被征收人对补偿方式的自由选择权。同时基于对政策法律进行规避而获取个人最大利益考虑，被征收人选择较小面积的产权调换房屋，最大限度地赚取临时安置费（住宅）或停产停业损失费（非住宅），会造成国有资产流失。以烟台市非住宅类房屋征收为例，《烟台市国有土地上房屋征收与补偿办法》（烟政办发﹝2016﹞26号）第二十九条第二款“被征收人选择货币补偿的，一次性给予被征收人12个月停产停业损失补偿费。被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当在过渡期限内支付被征收人停产停业损失补偿费……”假如被征收人有1000平方米的房屋，其只选择10平方米进行产权调换（暂假定过渡期限24个月），剩余990平方米进行差价结算（即货币补偿部分）。如果其所获得的停产停业损失，仍然全部按照1000平方米×24个月来计算的话，则有失公平。这样做的结果，一是造成国有资产流失，损害国家利益，二是该不当得利对全部选择货币补偿的被征收人而言则有失公允。这是因为被征收人采取产权调换方式，其调换以外的房屋面积不能再享有房屋所有权，所属面积（货币补偿部分）因所有权已让渡给政府，对于停产停业损失应适用给予被征收人12个月停产停业损失补偿；对于进行产权调换的房屋（即10平方米），应当按照实际交付日期给予原约定24个月的停产停业损失补偿。也就是说，采用结合型补偿的，应当按照产权调换的权重比例，按综合比例确定停产停业补偿，才能体现补偿的公平性。

还有一种通过人为限制选择安置户型或套数的补偿方式，侵害被征迁人补偿方式的自由选择权。举例说明，某地征迁部门在拟定的《房屋征收补偿方案》中，明确“选择房屋产权调换的，被征迁人只能在产权调换房屋范围内选定与等价值调换面积相近的房屋，且选定的产权调换房屋面积在等价值调换面积基础上最多能够购买10平方米，差价据实结算”。这一规定乍一看挺合情合理，既杜绝了被征迁人试图通过征迁获取不法利益的可能，又能实现被征迁个体利益的最大化。但仔细想想，其实不然，这意味着“被征迁人一套房子只能置换一套房子，不允许置换两套以上房子，即使被征迁人等价值调换的房屋面积足够大到能够选择两套小户型或者没有更大的产权调换户型可选择”。这种做法只是通过牺牲被征迁人的补偿选择权来制止另一种不法利益的可能，是一种“以暴制暴”的做法。

三、完善国有土地上房屋征收补偿方式选择权的建议

（一）促进房屋征收补偿类型多元化选择

征收补偿的类型是否多元化，被征收人的选择权是否被足够重视，将会直接影响征收补偿是否合法、合理。目前，我国法律条文只对货币补偿和产权调换这两种补偿方式作了明确，对“结合型补偿方式”却未作释明，限制了被征收人的选择范围，致使被征收人的选择方式较为单一。因此，应当明确结合型补偿方式是一种独立的房屋征收补偿选择方式。对于采用结合型补偿的，应当按照产权调换的权重比例，按综合比例确定临时安置费或停产停业补偿费，以体现补偿的公平合理。同时，征迁部门在拟定具体的《房屋征收补偿方案》时，本着合理、合情、合法的原则审慎制定征收补偿方式具体内容、细则，确保被征收人通过自由选择补偿方式实现个人利益最大化。另外，以贷款支持、税费减免、安排就业、社会保障等多种方式配合使用，实现征收补偿方式选择的多元化。

（二）实现房屋补偿方式选择权的确定性

对被征收人而言，补偿方式选择自由是其对抗征收人滥用征收权的基本手段，是其实现补偿公平的最后一道防线。因此，补偿方式选择权主要是约束征收人作出的补偿决定，即补偿方式应以被征收人的事先选择为准。但这并不意味着被征收人的选择权不受约束，如果被征收人的选择可以随时做出，那么作为行政行为的补偿决定将会一直处在不确定的状态，其公定力和可执行力也将不能实现。为实现补偿方式的确定性，首先，征收人需在做出征收补偿决定之前，通过正式告知的方式要求被征收人在规定的合理期限内作出明确选择。其次，征收人提供的征收补偿方式的具体内容应当是事先确定的，被征收人不能再就自己已经选择的补偿方式中的具体内容讨价还价。

四、结语

房屋征收是国家基于城市建设或者公共利益需要所采取的一种行政强制行为。正因如此，政府应当充分保障被征收人对被征收房屋所享有的各种合法权益。一方面，要实现被征收人对征收补偿方式的合法自由选择，不能人为非法限制选择范围而损害被征收人利益，让其吃亏；另一方面，对全体被征收人要使用统一的征收补偿政策标准，坚持一把尺子量到底，确保被征收人之间的公平公正。

（作者单位为烟台经济技术开发区住房和建设管理局）

参考文献

[1] 黄涧秋.房屋征收补偿方式的选择权——诉讼案例的对比分析[J].中国房地产（综合版），2016（3）.

[2] 冯依闻，土航，徐煜楷.我国国有土地上房屋征收补偿制度探析[J].法治博览，2015（8）.

[3] 孙红梅，王瑾玉.我国城市房屋拆迁补偿问题[J].合作经济与科技，2010（2）.endprint