对商业地产开发及营运中的全面价值管理问题分析

李婧

摘 要：随着我国社会经济的不断发展，房地产行业得到显著的发展和壮大，已经成为多年来的社会热点话题。但是，在其发展的过程中，存在着管理不到位、高风险等问题，对该行业的可持续发展产生不良影响。本文将对价值管理对商业地产开发的作用进行分析，并对管理中存在的问题以及解决措施加以阐述。

关键词：商业地产；开发营运；全面价值管理

一、引言

自从20世纪90年代开始，我国的房地产行业持续十余年的高热，在商业地产开发和营运方面，也呈现出一片繁荣景象。同时，我国房地产行业的壮大还带动了投资和经济的增长，对我国整体经济发展具有极大的促进作用。但是，随着时间的推移，在房地产发展中存在的弊端被逐渐的暴露出来，主要是管理方面存在诸多问题，这将需要该行业加强重视，早日予以解决，实现可持续发展。

二、价值管理对商业地产开发的作用

价值工程中所谓的“价值”不仅仅只是科学的管理技术，而且还属于一种思想方式，其作用也不单纯是产品的设计和优化，还包括一切具有功能性和成本性的事物上，因此价值管理对商业地产开发能够起到较为重要的作用。

首先，商业地产中的土地资源较为稀缺，具有不可再生的特点，因此从社会价值方面来看，应珍惜和善待土地资源，将其使用效率发挥到最大，对开发项目的可行性进行充分把握，避免由于投资失败对土地资源产生损害，将资金投入到具有较强价值性的项目当中，使其价值发挥到最大。

其次，从投资方面来看，商业地产与其他类型地产的投资相比额度较大，单纯的从工程建筑方面来看，根据对建筑工程中价值工程的相关研究发现，能够大约降低投资的5%。同时，商业地产的投资具有较强的不确定性，从商业地产的全面价值管理角度来看，在建设周期中所节约的资金，将在后期的维护过程中以翻倍的数量增长。

再次，商业地产的建筑周期通常较长，甚至达到五年、十年，在建设的过程中，不但资金的投入量和占用量较大，而且市场千变万化，行业间的竞争日益激烈。通过价值管理的方式对资金、生产方式、工艺流程等内容进行有效的控制，不但能够有效减少地产资金的投入，而且还能够使建设周期缩短，使工程早日竣工[1]。

三、商业地产价值策划及价值管理

（一）价值管理定位

商业地产与房地产相比较来看，最为重要的就是中后期的管理和运作，因此实施物业产权的统一将会为管理提供极大的便利。从商业地产的角度来说，如若将物业出售给较为分散的所有者，则难以实现价值的最大化，并且较为分散的状态也会为管理工作增加负担，对商业物业投资价值产生不利影响。究其原因，主要是由于分散型的投资者处于独立经营的状态，这将会造成经营的混乱，并且缺乏统一性。例如，拥有产权的商铺持有者作为业主，将开始实施独立经营，进而成为一种无序竞争的场面，使得开发项目整体的定位模糊，各自为政，难以实现规模，而规模优势正是商业地产中具备的核心价值之一，因此将对房地产企业产生较大的不利影响。

（二）价值管理原则

商业地产价值是在长期动态的过程中实现的，其与住宅相比较来说具有较强的复杂性。而全面价值管理为地产的开发提供了系统的管理方法，在具体的实践中，应注重以下几方面原则。

1.边际收益原则

所谓的边际收益主要是指单位面积投入所获得的收益，边际收益的计算方式为：

MR=MB/MC

式中，MR代表边际收益率，MB代表标记收益，MC代表边际成本，如若计算出的结果大于1，则意味着值得投资；如若计算结果等于1，则根据具体实际情况再定；如若结果小于1，则代表着不值得投资。

2.综合效益最高原则

物业价格高、租金高都不能单纯的代表着综合效益高，例如，将商场中的大面积和小面积相比，宏观上看小面积较容易出租，租金较高，但事实上却不尽然，此类租户通常为短租，并且稳定性较差，房屋主人频繁更换，致使房屋闲置率较高。而对于大面积的房屋来说，通常具有较强的稳定性，一旦入住则不会随时改变，闲置率反而较低，因此从综合收益方面来看，大面积租户的贡献更多一些。

3.价值平衡原则

对于商业地产来说，价值平衡的重要性显得十分重要，全面价值管理的总目标由最低和最高全寿命周期价值所反应出来，并且在此过程中，如若过早的对某一方面进行转移，则会对总体目标产生较大的影响[2]。

四、我国商业地产管理中存在的问题及对策

（一）存在的问题

1.管理方式较为落后

房地产公司在进行全面价值管理的过程中，在管理方式上较为落后。销售人员在心态、经验以及水平等方面都能够在一定程度上对房地产的营运结果产生影响。现阶段，部分房地产销售公司中的员工，存在销售经验不足、水平较低、心态不端正等问题，难以科学揣测客户心理。因此，在具体的销售过程中失败次数较多，这不但會打击员工自身的自信心，而且还会对公司的整体声誉产生不良影响。其次，销售人员的工资构成通常为底薪和提成，如若经常性销售失败，则其很容易产生懒惰、抵触心理。在日常工作中，难以端正态度，长此以往使周围同事的工作积极性受到干扰，进而对房地产的整体销售情况造成不良影响。

2.运营成本较高，资源浪费严重

房地产行业的运营需要大量的资金作为支持，并且在运行的过程中还要不断的加入资金，如若公司经济实力较差、资金不足等，则很难实现快速的发展。其次，在房地产开发的过程中，需要应用大量的人力、物力等，因此将产生众多人工费用，材料费用、房屋租赁费用以及相关文件在审批过程中的花费等等。对于这些费用来说，可以采用加强管理的方式进行细致的处理，进而使其得到有效的降低。但是，目前大部分房地产公司都采用粗放式经营的方式，管理者对于资源利用方面的重视程度不高，这将不可避免的造成大量资源的浪费，所雇佣的人员在水平、能力等方面难以符合实际需求，也会对公司造成一定的经济损失，由此可见，房地产公司若想实现可持续发展，加强全过程的价值管理，控制投入成本成为大势所趋[3]。endprint

3.信息掌握不充足，存在较大的维持风险

对于不同时期进行的房地产开发来说，其政策、基础环境、经济环境等多个方面都不尽相同，这将对开发工作产生决定性的影响，因此，在进行商业地产开发之前，应对当前的市场现状以及相关政策等信息进行充分的调查和分析，以此来降低开发风险。但是，在实际运行的过程中，大部分房地产企业在开发之前未能够对周围实际环境和经济环境等方面进行细致的调查，或者觉得调查的意义较小，没有加强重视。部分企业对于投资伙伴的资产状况、人品等没有仔细的考量，一旦在开发的过程中发生意外或者纠纷等，将会为企业带来极大的风险和困扰。因此，房地产的开发不是简单方便的事情，而是出于一種高风险的情景，稍有不慎便可能对企业的运营产生极大影响，由此可见，在开发之前加强调查和管理工作十分必要。

（二）商业地产管理问题的解决措施

1.改革工资标准，提升员工积极性

为了能够使房地产销售员工的积极性得到显著的提升，应对其工资标准和福利待遇等方面进行优化和改革，打破以往固定工资和“大锅饭”的现象，应对员工的工资结构进行合理的调整。可以采用适当减少基本工资，提升提成比例的方式，使员工能够充分认识到懒惰情绪将难以获得较高的工资，只有端正态度，努力认真的工作才能够获得更多的经济利益。对于福利待遇方面，企业也应进行调整和改变，建立奖惩制度，对于表现突出、具有较高销售业绩的员工，应有针对性的给予奖励，以此来激发员工的工作积极性。另外，还应加强宣传工作，树立企业内部价值导向。对于工作内容可以适当的增加，可以将工作人员的工资标准适当的提升，对房屋的提成和收益也应逐渐提高，使销售人员能够真正从运营过程中获利。

2.树立节约意识，减少资源消耗

在房地产开发过程中，成本消耗量较大，降低消耗能够使成本得到有效的降低，因此在开发时应对成本问题进行细致的计算。其中，原材料成本、人本成本以及房屋租赁等属于所占比例较大的部分，同样也是对企业运营产生较大影响的部分。对此，企业应加强管理，将成本节约的思想推广到企业的方方面面工作当中，形成良好的资源节约氛围。同时，配备奖惩措施，对于企业中发生的资源浪费行为进行处理，对于资源节约行为进行奖励，使工作人员能够树立强烈的资源节约理念，进而促进整体房地产企业的健康可持续发展。

3.对开发环境进行充分调查，减少风险

对于实践中发生的问题，实事求是、加强调查能够将其良好的解决，在房地产开发中也是同样的道理。为了能够有效的规避风险，为企业发展营造出一种健康、和谐的氛围和机遇，应对商业地产开发区域周围环境进行充分的调查，例如人口基数、楼盘分布、建筑总面积等等，还应对居民的生活质量和水平有大致的了解，以此来制定出能够被群众所接受的楼盘价格。另外，还应加强宣传工作，使楼盘的影响力和知名度显著提升，根据居民的喜好合理设置建筑布局。在与其他公司或者个人进行合作时，应对其信誉情况、历史交易以及资金状况进行调查。在地产开发的过程中，一旦出现异常问题或者风险时，应及时召开会议进行商讨。建立健全系统化、规范化的风险控制机制，制定正确的风险解决途径，并且做好事前预警工作，设定应急措施，当事故出现时不能一味的回避和遮掩，要积极借助媒体的力量发声，并且及时收集证据和材料，寻求法律援助。在日常运营中，应严格遵循国家规定的相关政策，实现社会效益与经济效益的双赢。

五、结束语

综上所述，房地产的开发和管理属于一个系统性的工程，具有较长的建设周期，因此应对各个方面存在的问题进行综合分析。对于其中的不足之处进行合理妥善的解决，避免“泡沫化”现象和虚高风险的发生，使全面价值管理的积极作用得到充分发挥，实现我国房地产行业的又好又快发展。

参考文献：

[1]崔光庆.静安寺交通枢纽及商业开发工程项目管理研究[D].东华大学，2014.

[2]张国明.商业地产开发及营运中的全面价值管理[J].科技资讯，2017，23：.

[3]吴健.商业地产开发及营运中的全面价值管理[D].西南财经大学，2013.endprint