房地产周期波动与宏观政策有效性问题研究

文/李婷，铜陵有色金属集团控股有限公司

房地产周期波动与宏观政策有效性问题研究

文/李婷，铜陵有色金属集团控股有限公司

正确认识和把握房地产周期波动规律，找出房地产周期波动的影响因素，有利于政府制定相关的产业政策，促进房地产行业健康发展，同时对国民经济的可持续发展都具有重大意义。本文就房地产周期波动的影响因素进行分析，并探讨房地产周期波动与宏观政策的有效性问题。

房地产周期波动；宏观政策；有效性

前言

我国城市化进程步伐得加快，推动了房地产业的进一步发展。房地产业现已成为我国国民经济的重要组成部分，对于社会经济的影响意义重大。自从住房商品化改革以来，房地产市场和其他商品市场一样，都存在着周期性的波动。为了有效地引导房地产市场，使其朝着健康的方向发展，因此，加强房地产市场周期性波动的影响因素分析和宏观政策有效性问题的研究就显得尤为重要，具有重要的现实意义。

1 房地产周期波动的影响因素分析

1.1 内在因素

房地产周期波动的内在影响因素包括房产价格、收入水平、政策变化、人民需求、市场变动等，在技术水平、劳动力与资金管理因素的影响下，房地产经纪波动会表现出持续性、周期性的特征。房地产需求、供给的变化都会影响房地产业的发展，引起经济波动，为此，必须要加强房地产经济的调控工作，保持需求和供给的平衡性。

1.2 外在因素

房地产经济的周期波动也受外在因素的影响，常见的外在因素有货币政策、投资政策、财政政策、经济政策、产业政策、社会经济发展、技术因素等等，其中政策因素的影响较为显著。根据经验来看，房地产业的发展与社会经济发展呈正比关系。除此之外，一些突发因素，如科技变革、战争、地震、洪水对于房地产经济也会产生直接影响，有些影响突发、直接，有的影响缓慢、间接。

2 房地产周期波动与宏观政策的有效性

2.1 房地产周期波动与政府行为的有效性

从政治周期学理论来看，房地产周期波动与政府行为关系密切，我国政府在经济活动上的控制能力和干预能力非常强，目前，我国正处于重点转轨时期，对于房地产产业而言，政府是经济体制改革活动的推动者，也是制度变迁的供给决策者。政府任何行为的确定、变动，都会对房地产周期波动产生影响。

2.2 房地产周期波动与产业因素的有效性

从我国房地产周期波动的变化情况来看，我们可以建立房地产增加值与房地产投资规模回归模型，两者分别用Yt、It表示：

Yt=62.8481+0.5322It

系数达到了0.998，这就说明，房地产周期波动与产业因素之间关系紧密，地产投资的变动将会影响整个房地产业的波动。

2.3 房地产周期波动与供求关系的有效性

从周期波动理论可以得出，市场经济规律是一个循环往复的过程，呈现出供小于求、价格上升、利润增加、投资规模扩张、商品供应量增加、供大于求、价格下跌、利润减少、投资规模缩小、减少商品供量、供小于求的变化。市场经济具有自发调节的特征，在利润的趋势下，市场供求关系会朝着两个极端发展，由于供求关系的影响，房地产波动也呈现出周期性的趋势。

3 房地产周期波动的宏观调控措施

3.1 革新房地产市场调控政策

在房地产经济周期的波动中，政府宏观调控起着主要影响，宽松政策、紧缩政策的变动构成了我国房地产业发展的一个特有周期，在宽松的经济政策出台后，我国房地产产业迅速发展，为了抑制房地产业的发展，国家实施调控政策，由于缺乏资金，房地产业投资大幅减少，库存积压，导致房地产业陷入恶性循环中。为了解决这一问题，应该实现宏观调控与微观调控之间的结合，制定出完善的监测预警系统，对房地产经济运行状态进行全程监控，包括数据整合信息、二手房交易、开发投资、土地供应、房地产信息等，并根据房地产市场的规律、运行情况调整政策，保证城市化进程与经济发展水平保持一致。

3.2 规范土地市场的管理

根据我国房地产周期波动情况来看，房地产开发失控的主要诱因就是由于土地一级市场供给总量失控，一些土地流入其他用途，影响了市场制度。为此，应该严格实施审批制度，强化中央政府的管控，对城市土地进行有效的配置和重组，确定土地增值分配比例，在资金的投入上，应该致力于改善民生，增加经济适用房城建比例，为城市低收入人群提供住房。同时，深化现有的土地改革制度，设置固定交换场所，将土地交易范围扩展至使用权的出让、转让以及租赁三个层面，利用拍卖、招标、挂牌的方式进行交易，禁止协议租赁，提高土地准入门槛，为土地发展提供保障。

3.3 改善房地产产品质量

就我国的情况来看，住房供给体系并不合理，房地产需求市场与供应市场失衡问题严重，为此，要根据这一现状构建梯级消费模式，制定全居民住房保障体系，合理控制住房建设规模。控制好大型别墅、复式楼、高级公寓的建设比例，提高中低价位和中小户型住房比例，合理规范房地产价格，对房地产运行状态进行系统的评估，看房地产市场是否与经济发展协调，为房地产价格的制定提供科学的指导，这对于促进市场经济的发展大有裨益。

3.4 完善房地产立法

房地产立法的混乱也是导致我国房地产出现波动问题的重要诱因，从目前房地产业的发展情况来看，相关立法还较为滞后，与房地产业相关的规章制度还有待完善。在具体的司法实践中，需要补充与市场交易、房地产金融、物业管理、中介服务相关的法律法规，完善房地产法律仲裁体系，健全信用体系，构建出自主、公开、平等的契约制度。

4 结束语

房地产经济是国民经济的重要产业，房地产经济的繁荣健康发展，不仅能使人们过上安居乐业的幸福生活，而且可以带动实体经济的健康发展。对我国而言，在房地产经过短暂的快速发展后进入相对稳定增长的现实条件下，研究房地产周期波动的现实意义更加突出。因为只有正确地观察、判断出房地产周期波动的影响因素，才能及时制定出有效的宏观调控政策，防止房地产经济的大幅波动，确保房地产业持续健康的发展。

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