房地产信贷的风险分析和防范对策

文/陈柯

房地产信贷的风险分析和防范对策

文/陈柯

本文以房地产信贷种类和特点为研究基础，分析了房地产信贷在操作、信用、经营和市场四个方面存在的风险，并针对性地从政府、银行、房地产商以及中介机构四个方面提出了防范信贷风险的对策。

房地产商；信贷风险；银行

1 房地产信贷理论

1.1 房地产信贷的种类

政策性贷款。政策性贷款主要就是指住房公积金这种类型，该种贷款形式往往有特定的服务对象，且能给其提供低利率、长期限的贷款。

商业性贷款。商业性的贷款主要则应用于商业性的用途，是一种短期贷款，相比于政策性的贷款和个人住房按揭贷款，它的利率是较高的，且流动性较强。

个人住房按揭贷款。这种贷款种类是专门为有住房需求的人群设计而成，该贷款资金只能用于购买个人住房，还款期限较之于其他两种更长。

1.2 房地产信贷的特点

波动性。房地产信贷业务的风险程度与市场上房价的高低程度直接相关，因此房价的波动会直接影响房地产信贷业务的波动。

泡沫性。土地由于是稀缺资源，在市场上长期处于供不应求状态，因此也会吸引大量开发商、炒房团等有利益需求人群的涌入，房屋价格在其操作之后会大大查过其价值，容易形成房地产泡沫，影响经济的稳定发展。

区域性。不同区域的土地，价值大不相同，同时房地产信贷的发展情况也有区域性的差别，对于不同区域的房地产信贷条件也不相同，会根据具体趋于具体对待。

传递性。房地产开发的崛起也相应地带动了银行的相关业务发展，因此房地产对于相关产业是有一定的传递性的，一旦房地产信贷出现风险，那么与其相关的产业都需要承担该风险。

关联性。房地产信贷的风险与借款客户是具有关联性的，不管是个人按揭贷款还是企业商业性贷款，一旦借款客户发生资金问题无法按时偿还贷款，都会直接造成贷款无法收回的风险问题。

难以避免性。房地产信贷的风险是难以避免的，高风险往往与高收益相关，无论是银行还是房地产商都会为了利益最大化而承担相应风险。

2 房地产信贷的风险分析

2.1 操作风险

在房地产信贷业务中，银行面临的操作风险主要来自于银行操作制度的不完善以及对于操作制度的不遵循。我国的大部分商业银行都已经建立了相应的管理制度来监管银行业务的操作流程，但是银行的管理制度并不完善，还是存在一些漏洞会让有心人有可趁之机，而且由于银行业务人员的素质不高，操作性风险难以避免。

2.2 信用风险

信用风险一直以来都是银行业不得不面对的一种风险，房地产信贷中自然也会存在。商业银行的主要贷款都是房地产信贷，因此在房地产信贷方面的信用风险也是商业银行需要面对的信用风险的主要组成部分。

目前房地产信贷方面面临的最大的风险就是来自于房地产商的信用风险。按照国家颁布的有关规定，银行的信贷资金是在房地产商的自有资金之后才会进入房地产的建筑施工的资金，但是许多房地产商并没有遵循该规定，而是利用流动资金贷款来代替房地产开发贷款，把长期开发贷款转化成了短期贷款，甚至有些房地产商会将长期开发贷款转化到不同的银行，向不同的银行申请贷款。同时房地产商也会为了贷到更多的款而故意高估房地产开发项目的价值，加大了房地产信贷的风险。

2.3 经营风险

经营风险在房地产投资活动中也是非常普遍的，这是由于房地产商内部的经营失误造成的投资预期与实际之间的偏离从而无法在约定期限内偿还银行贷款，对房地产信贷造成的风险。

就目前我国的房地产市场来说，除了一些投资合理且资产质量过关的房地产企业能够从中盈利，其他大部分房地产公司都会面临这样那样的问题，存在着亏损的潜在风险，而这些房地产开发企业的主要资金来源都是银行贷款，因此为房地产企业买单的往往都是银行。

2.4 市场风险

随着市场上政策、供给等情况的变化，房地产市场价格会有所波动，这就不得不为房地产信贷带来市场风险，当市场价格低于房地产价值时，房地产开发商就面临着入不敷出的风险，威胁到房地产商的偿还贷款能力。房地产发展的周期性与宏观经济的周期性相关，而且这种波动的周期性在宏观经济周期之前，导致这种周期无法被预测，故房地产开发商面临的风险是无法预测的。

3 房地产信贷风险的防范对策

3.1 政府方面的防范对策

3.1.1 建立政府抵押担保制度

在租房金融方面，美国等西方国家已经有了先进的政府住房抵押担保制度可以借鉴，让政府的保障降低住房金融担保体系面临的信用风险。例如美国的退伍军人管理局，就通过政府抵押担保为那些已经退伍的军人官兵提供了信用保证，使这些官兵在购买住宅时可以依靠政府信用进行房地产信贷。

3.1.2 加强政府宏观调控

政府的宏观调控是一只看得见的手，适当的运用对于建立新的信息披露制度和信用制度有着重要的作用，建设发布和收集宏观经济信息的渠道可以缓解房地产交易双方可能存在的一些信息不平等问题。同时，政府的宏观调控带来的强制性规定，其对于房地产信贷行业经济活动的约束和规范力度都是比较强的，有利于有效地降低市场中的交易成本。

3.1.3 规范政府投资行为

地方政府的财政收入有一部分就来自于土地出让金，并且其在财政收入中占的比例在逐年上升。随着城市的不断发展和建设，政府对于财政资金的需求量也越来越大，不论是大型基础设备建设还是民生问题的解决，都需要政府资金，因此政府对于土地的利用也越来越大。中央政府在控制房地产市场时，很多的地方政府对于相应的政策也一直存在着一些问题。所以规范政府的投资行为对于控制房地产信贷的风险就显得尤为重要，想要纠正现在的房地产泡沫，必须规范政府投资行为，通过对体制改革的神话，来把中央政府对地方政府的约束力度加大，改变地方政府依靠土地增加财政收入的现状，把地方实权和房地产市场分开，把民生因素加入目前的干部考核机制，完善干部政绩的评价机制。

3.2 银行方面的防范对策

3.2.1 完善风险管理体系，坚持流程银行建设

在信用风险这一领域，强化银行的信用风险管理是商业银行目前高度重视的问题，完善风险管理体系，确保金融和经济能够安全稳定地运行尤其重要。同时商业银行也应该坚持流程改造，建设流程银行，把银行前台与后台分离开来，通过垂直管理来控制信用风险，实现信用风险的计量和控制。

3.2.2 建立风险责任制，强化风险预警功能

建立风险责任制就是建立一种把贷款的风险转化成为信贷工作人员收集详细的贷款情况的责任，包括客户经理和信贷风险监管专员，风险责任制对他们的要求更加高，从刚开始的深入调查到最后的风险评估，都对信贷工作人员提出了更高的要求，把每笔贷款资金都与相关的信贷工作人员直接挂钩，这样每笔资金都有了相应的责任人，就做到了资金落实到个人，有了特定的责任人员去负责资金寻回和追偿可以大大降低房地产信贷的风险。

强化风险预警功能，包括了三个方面反映出来的风险预警。首先是在企业的财务报表中反映出来的风险信号，包括了财务报表中的现金存量与要求不符合和自有资金所占比例过高或过低等问题；其次是在与银行进行金融往来时反映出来的风险信号，包括对于银行借款的依赖程度过高或者短期债务使用时间过长等问题；最后是在房地产投资项目中反映出来的风险信号，包括项目的投入资金过高或者项目现金流不足以达到预期收益等问题。

3.2.3 完善激励与约束机制，规避道德风险

我国的商业银行对于吸收存款一直是高度重视的，但是银行的营业利润其实大部分源于优秀的信贷客户，因此需要商业银行提高信贷人员的工作积极性，控制银行信贷风险，完善激励与约束机制，规避道德风险。

3.2.4 提高房地产信贷认识，全面看待房地产信贷

对于房地产信贷，商业银行一直片面地认为它是一种有利于银行发展的优质资产，而忽视了它在经营上出现的风险，因此商业银行应该客观全面地看待房地产信贷这种资产，提高对房地产信贷的认识，妥善处理好房地产市场与居民需求之间存在的问题，把房地产信贷的审批程序严格化，防止有不合规的开发商或者是购房者从中套取贷款。

3.3 房地产商方面的防范对策

3.3.1 开拓融资渠道，降低银行依赖

我国房地产商到会面临一个普遍的问题就是融资渠道比较单一，大部分房地产商都是依靠银行贷款来进行融资的，对于银行贷款的依赖程度过高，为银行的信贷带来了风险。目前，要开拓融资渠道，降低房地产商对银行贷款的依赖程度，降低房地产信贷的风险程度。

3.3.2 细分项目贷款，封闭贷款运行

房地产信贷大部分都是按照房地产开发项目来进行贷款，贷款资金并不是细分到每一个工程项目上，而是以整个房地产大项目作为单位来监管资金流动的，这样加大了资金监管的难度系数，因此房地产商应该将信贷贷款细分到每一个工程项目上，施行贷款封闭运行，将已经完工了的银行信贷资金重新投入到新的项目中，提高资金使用率。

3.4 中介机构方面的防范对策

房地产信贷业务是各家银行的业务重点，通常会通过与中介机构合作，通过中介机构与房地产商进行贷款业务的往来，因此对于中介机构中存在的风险的控制也是很重要的。房地产信贷中介机构鱼龙混杂，并且政府也没有相关政策来对其进行专业的监管，因此中介机构方面往往存在着巨大的隐患，违规现象非常普遍。因此需要对房地产信贷中介机构进行专项整治，对中介机构的手续、证件以及其经营活动进行详细全面的盘查，杜绝违规违法行为的出现，把房地产信贷中介服务透明化。

建立起完善的社会监管规范和信用评级制度，对中介机构进行全面的外部监管，加强社会中介机构在房地产信贷过程中的作用，利用中介机构向商业银行传递信息，提高信息真实度，降低信息的不对称程度，降低信息成本。

[1]刘星宇.我国商业银行房地产信贷的风险度量及管理研究[D].西南交通大学,2015.

[2]司艳春.商业银行房地产信贷的风险分析[D].西南财经大学,2006.