房地产市场资金供给和需求分析

夏连志

【摘要】房地产作为一种对资金需求动辄过亿的特殊产业，资金供给在其整个产业链过程中扮演着举足轻重的作用。随着最近几年来随着高保值投资品的缺失，炒房成为一种有着相对高收益的投资报酬投资项目，大量热钱涌入房地产行业。本文将重点研究近几年来房地产市场繁荣程度和资金供给情况，分析资金供给对房地产市场的影响程度。

【关键词】房地产 资金 供给和需求 房价

一、背景和概述

根据2016年度knight frank全球城市房价指数升幅表，南京房价以42.9%的全年涨幅名列全球第一，而前八名均被中国城市所占领。近年来国内一线城市房价疯狂的涨幅之中，有着太多的合理和不合理因素。事实上，房地产开发投资从1998年以来即进入飞速发展时期，年均增长率达成为了拉动中国经济发展的支柱型产业，而经济的高增长也反过来继续推动了房地产开发投资，为房地产业的发展带来了持续的信心。但房地产业中潜藏的风险也不容忽视，从国际经验上看，众多国家曾经历了房价飙升、泡沫破滅所引发的经济危机，而值得注意的是我国房地产业近年来也出现了过度投资的迹象，房地产价格呈现出不合理的上扬，飞速涨的房价严重违背了中国的经济现实，并进一步威胁着金融体系乃至整个经济体的安全与稳定。

房地产业作为资金密集型行业，对资金的需求频繁且数额巨大，一个项目的开发依靠自有资金是远远不足的，还必须借助于多元化的资金来源渠道。房地产是固定资产投资的主要部分，也是近年社会投资的热点领域，因此各类资金源源不断地流入房地产市场对其飞速发展产生了不容忽视的影响。

在土地购买期及项目开发前期，房地产企业自有资本金将起到重大作用。此时开发商主要依靠内部融资获得的自有资本金进行前期费用的支付，企业公积金、未分配利润及股权资金是这个环节自有资本最主要的构成。在土地购置期间自有资本金主要以土地评估费、土地竞买保证金、购买土地需缴纳的款项及税金等形式流出；在项目开发前期，（有资本金主要用于支付包括项策划货、设汁费、勘察费以及需向政府部门缴纳的各种费用。

二、资金对房地产的影响分析

图标截取了最近两年来的房地产本年到位资金增速和中国国房景气指数进行分析。

其中中国国房景气指数其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法。

国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。

我们可以总结出：

（1）房地产本年到位增速和中国国房景气指数在时间序列上大体是同涨同跌的。这说明资金的多少和到位情况影响着房地产市场的兴衰。具体的影响模式为资金流向房地产→资金到位速度加快→房地产景气指数升高→反映房地产需求增加。

（2）在2016年年初的拐点可以明显看出，由于房地产行业农历年时特殊的行业特征，企业资金到位情况在此时会明显下降，与此同时，房地产市场本应继续保持的类似前几个月火爆场面被打破，呈现走低的态势。这反应出两者在重大拐点的相互涨跌趋近性。

三、总结

资金流向房地产，其中资金包括大量的销售回款，这会导致房地产供需变化，从而加速房地产市场资金回笼和进一步投资，更加吸引和鼓励商品房的购买，获得更多利润。由此产生一种房价越涨，市场越火，买的人越多的场景。也符合大多数房子刚性需求者和投资者买张不买跌的心态。

多渠道资金的供给充足决定着房地产市场的火爆程度，反过来火爆的房地产吸引着更多的投资进入、债券增发和销售款的收回，这是相互促进互相影响的。

（一）资金流向对房地产市场需求的影响模式简单流程图：

资金流向房地产→房地产销量回升→需求增加，供不应求→开发商资金回笼后购置土地→加快开工投资→房价上涨→商品房作为抵押物的价值上涨放大居民、开发商和银行贷款行为

资金流出房地产→房地产销量回落→需求减少，供过于求→开发商资金放缓购置土地和开工投资进度→房价下降→商品房作为抵押物的价值缩水会减少居民、开发商和银行贷款行为

（二）近期房价预计

被限购城市一般为一线城市，为城市圈核心功能区，房地产市场虽然会出现销售缩减的情况但整体价格将趋于稳定，经过一段时间的调整之后房价仍会小幅上涨。

一线城市周边的二线城市，多为核心城市的周边地带，也有着自己的发展优势和城市特点，在上一波房市疯涨的时候表现稳健，涨幅温和，在一线城市限购之后将会吸收核心城市的需求外溢。价格和销售量都有上涨潜力

在上一波涨价风波中由于热钱炒高房价的二三线城市，由于本身就业机会不足，对外来人口吸引力较小，房价会有所下降。

而对于经济欠发达的三四线及其以下城市，由于无法吸引外来人口甚至出现人口流失，将会落入缓慢的去库存压力中。endprint