透过日本房地产泡沫看我国房地产

冯文颖　成伟

【摘要】本文通过回顾日本房地产泡沫从萌发到破灭的全过程，发现我国房地产业的现状与日本泡沫经济时期的情况极其相似，有明显的泡沫迹象。为了实现我国经济社会的持续健康发展必须坚持房地产调控政策，让房地产业重归理性。

【关键词】日本 中国房地产 泡沫 经济

一、日本房地产泡沫回顾

二战后，日本以“加工贸易立国”为基本国策实现了经济的高速增长，一跃成为仅次于美国的世界第二经济强国。随着经济的发展大量人口涌入城市，对住宅和公共设施产生了巨大的需求，日本国内土地价格开始上涨。1985年9月22日美国联合日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，引导美元对主要货币的汇率有序贬值的协议，即“广场协议”。协议签订后不到三年的时间里日元对美元升值了一倍。“广场协议签订后日元大幅升值，伴随着日本政府宽松的货币政策，日本房地产泡沫开始迅速膨胀。国际热钱大量涌入日本投向日本的股市、房市。针对流动性的快速扩张，日本央行起初采取了紧缩措施，试图控制货币供给的快速增长。但受广场协议的约束和美国、日本政府相关部门的反对，这些紧缩政策很快就退出了，日本央行继续向市场提供大量的流动性。流动性泛滥而日用品价格上涨受限，房地产市场和股票市场就成了大量资金的蓄水池。日本房市和股市的泡沫就此开始膨胀。随着房地产热潮的兴起，金融机构和房地产企业大肆买地扩张，大量实体经济企业和普通民众也加入到房地产投机的大潮中，所有人都期待着通过房地产价格的暴涨大赚一笔。宽松的货币政策下极低的贷款利率助长了房地产的投机行为。金融机构大量放款给土地投资者，买下来的土地可以作为抵押品再抵押给银行以获得新的资金，新的资金则被用于继续买地。商业银行同时鼓励居民加杠杆买房。股市楼市的繁荣让整个日本社会都陷入到一片欣欣向荣的非理性繁荣之中。媒体将买房炒地的行为鼓吹为经济繁荣的象征。当时日本社会盛行两个观点：第一，日本经济繁荣、人多地少，因此日本的土地永远不会贬值；第二，东京作为日本的首都，全日本甚至全世界的人都在涌入，因此东京的房价会永远上涨。

随着大量资金涌入房地产业，日本的土地价格开始快速上涨。根据日本国土厅公布的数据，从1985年开始，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升。1987年住宅用地价格上涨了30.7%，商业用地价格上涨了46.8%。1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。东京都市圈地价从1986开始疯狂上涨，1990年的地价是1983年的2.5倍。日本城市住宅价格也随着地价的疯狂上涨而水涨船高。1990年东京都市圈的住宅价格与年收入之比超过了10倍，核心地区达到了接近20倍的水平。日本泡沫经济达到顶峰的1989年，东京帝国广场下面一平方英里土地的价格超过了整个加利福尼亚州的土地价值。东京银座四丁目的地价达到了每坪（3.3平方米）1.2亿日元。媒体上出现了“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住”的说法，很多日本人都接受这种狂热的论调并引以自豪。日元不断升值、房地产泡沫不断膨胀导致大量资金脱离实体经济，日本经济的增长开始变得乏力。

面对高高在上的资产价格和日益严峻的经济前景，为了将日本经济带回正轨，日本政府做出了主动刺破泡沫的选择。1989年5月开始日本央行五次加息，将基准利率从2.5%提高到1990年8月的6%。日本政府大藏省在1990年10月确定了以设立地价税为支柱的土地税制改革方案，制定了《土地基本法》，1990年12月日本土地政策审议会决定压低地价，1991年4月开始征收地价税。受这些强硬调控政策的影响，日本房地产市场于1991年见顶，随后崩盘。房地产企业倒闭、银行倒闭，房地产投机客手里的住房淪为负资产。据统计，房价暴跌导致日本国民财富损失1500万亿日元，相当于日本三年的GDP之和。八十年代这段疯狂的时光被日本人称为“泡沫经济”。房地产泡沫破灭后大量资源回归实体经济，通过坚持技术创新和走出国门，一大批日本企业开始拥有了全球影响力和竞争力，并至今保持着较大的技术优势。日本企业在海外经营的成功相当于在海外“再造了一个日本”，让日本的经济发展水平和人民生活水平一直处于全球领先水平。

二、中国房地产业现状

回顾日本房地产泡沫时期的表现我们会发现其与中国房地产业现状有很多相似之处。中国自改革开放以来经济也经历了一轮长期快速的发展，大量人口进入城市生活，产生了对房地产消费的巨大需求。2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》获准通过，文中提到“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，实现房地产市场持续健康发展，对于全面实现小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。从18号文开始，住房的居住属性被削弱，作为投资品的房屋价格开始飞速上涨。2005年我国实行汇率制度改革，汇改后的十年里人民币的实际有效汇率升值了逾40%，大量国际热钱涌入我国房地产业，助推了中国房地产价格水平的快速上涨。2008年我国为了应对美国次贷危机带来的不利影响实行了四万亿财政刺激政策。2009年中国的M2余额已经超过了美国，天量的流动性让中国房地产价格水平逐年暴涨。同日本当年的情况一样，资金流向房地产带来的赚钱效应逐渐将各行各业和居民部门都裹挟进了房地产投机的热潮里。像当年日本的丰田汽车、日立重工一样，我国的大批实体企业如国美、格力、海尔、五粮液，纷纷加入到房地产业，实体经济部门不得不承受地价房价快速上涨带来的严重负面效应，我国出口企业的出口优势不断下降，大量制造业企业步履维艰。房价的过快上涨也带来了我国居民贫富差距的扩大，由于我国的住房跟户籍挂钩，从而加剧了教育、医疗等公共产品分配的不公平，伴随房地产开发而来的贪污腐败、强征土地、甚至逼人自焚等社会事件层出不穷。这一切，都给我国经济、社会的稳定健康造成了严重损害。

近期由上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》引起了社会热议。该报告显示，2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。以北京为例，北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。根据公开数据当前北京房价租售比已经达到1：625。而国际上合理的租售比应该在1：100至1：230之间。对于北京等一线城市来说，绝大部分人仅凭自己诚实劳动所得已经不可能买得起一套可以维持体面生活的房子。和泡沫时期的日本一样，本国房价的高企使得正常估值的境外房地产变得格外有吸引力，和八十年代狂买美国房产的日本人一样，中国人也开始奔赴美国、加拿大、澳大利亚、英国、日本等国大肆购买房地产。

狂飙突进的“房价”是我们这个时代的关键词，当下的中国也开始流行类似于日本八十年代的说法：

（1）中国的土地一级市场是一个卖方市场，唯一的“庄家”就是地方政府，地方政府可以通过控制土地供给，维持节节攀升的土地溢价，使中国的土地价格永远上涨。

（2）中国经济严重依赖房地产，而且中国已经充分吸取了日本、美国房地产泡沫的教训，因此不会刺破泡沫，中国房价不可能出现下跌。

这些说法被广为传播，甚至被视为真理。狂热的房价造就了一大批富翁，2017华人富豪榜显示房地产业是中国富豪最多的行业，每5.3个华人富豪中就有1个搞房地产。一面是众多炒房客身价倍增，另一面是脚踏实地、诚实劳动越来越被人轻视。当年日本选择主动刺破房地产泡沫结束了泡沫经济时代，房地产泡沫破灭之后日本的资金和土地重新投向实体经济和制造业的创新，而汇率大幅升值又迫使日本企业走出国门，在海外再造了一个日本。日本此举虽然导致房价大幅下跌，却促进了实体经济的发展，保住了国家的核心竞争力。

当下的中国和当年的日本一样，都需要在实体经济和房地产投机之间做出选择，我国政府也终于做出了决定，2017年2月中央财经领导小組会议提出要建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。随后采取了楼市调控政策，此后房地产新增贷款增速明显回落。中国人民银行日前发布的《2017年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，6月末，人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上季末低1.9个百分点；上半年增加3.04万亿元，占同期各项贷款的38.1%，比一季度占比低2.3个百分点。

为了避免房价暴跌，我国政府并没有采取日本当年那般强硬的措施。但是我国房地产调控的方向是坚定的，我国通过运用调控政策来稳定房地产市场，在防止房地产价格水平在短期内出现暴涨暴跌的基础上加快建立房地产长效机制。上述政策路线若能顺利实现，则我国房地产泡沫有望得到抑制并最终让房地产回归理性。今后房地产仍然会是我国经济的重要组成部分，但过去二十年的房地产造福神话必将终结，房屋回归居住属性，而不再是投机者牟取暴利的工具。随着大量资源回流实体经济，我国实体经济行业必将涅槃重生，在完成结构优化升级之后我国经济必将实现更加持久和健康的发展。