三线城市商业地产发展问题及策略

◎徐浩智

三线城市商业地产发展问题及策略

◎徐浩智

三线城市是具有战略意义的经济较发达的中等城市，且大多数处在国家地理位置的中部及东部，三线城市非农业人口规模通常情况在100万以上，居民具有一定的消费潜力，因此商业房产在三线城市的发展推动了当地经济的发展。在一线城市限购压力下，三线城市房产价格得到快速增长，但是经济相对落后以及观念滞后等问题位三线城市商业地产的发展带来挑战和机遇。

三线城市商业地产发展背景

三线城市商业地产的发展与一二线城市具有很大的环境差异，由于城镇化进程的加快，三线城市房产市场呈现发散的特点，再加上商业地产开发受到政策的影响较大，例如限低不限高等规定在三线城市商业地产发展不成熟的情况下，会对其造成一系列的影响。由于三线城市的发展规模相对一线城市较小，因此在一般情况下只有一个商业中心能够得到当地居民的认可，对于开发与居民传统习惯不同的商业地产，项目可能面临一定的投资风险。当前，三线城市的商业地产发展水平较低，大型的商业业态还比较少，因此三线城市商业地产在招商方面存在一定的局限性。商业地产的业态布局受到三线城市居民消费习惯﹑文化理念的影响，对于品牌的认知度相对较低，如果盲目扩大商业品牌的供应量或是大规模开发商铺，可能会造成商业地产投资过热的问题。再就是三线城市由于人口规模相对较小，在商业地产文化﹑娱乐﹑休闲﹑餐饮以及购物等各种业态发展中会存在不均衡。

三线城市商业地产消费客户群特点

消费群体广泛。三线城市地产主力消费群体相比较于一线城市范围更广，因为三线城市相对而言房产价格更合理化，因此消费客户群在三线城市购房更具有购买力。另外，三线城市消费群体对于商业地产项目的本土化具有相当的要求，高端的商业地产项目不具有广泛的选择面和灵活性，因此对于三线城市消费群而言，在考虑价格等问题之外，更加考虑的是商业地产对于满足日常需求的实用性。

对适用性要求高。对三线城市商业地产开发商而言，首先需要考虑的是衣食住行﹑娱乐﹑文化等商业地产功能，在满足消费群体需求的基础上考虑运营利润的最大化。随着三线城市经济﹑文化﹑教育等各方面的发展，商业地产的功能性是否满足居民的要求成为开发商越来越重要的关注点。

购买行为缺乏理性指导。当前，三线城市消费者在商业地产消费理念上没有得到合理的引导，普遍认为面积越大的房屋越好，并且面积能够体现社会地位，因此在购买商业地产时很多消费者考虑的是大面积地产，另外，消费者也注重商业地产所处的地理位置，认为购买地理位置好的地产将有利于提升投资收益。固然这些观点都没错，但是对于正处在发展中的三线城市，十分有必要向城市外围拓展市场，将消费者合理有效地分流，拉动经济增长，带动城市整体可持续地快速发展。

三线城市商业地产市场存在的问题

1）来自大型房产企业的竞争压力。我国房产市场发展迅速，随着三线城市潜力的开发，越来越多的基础设施和配套建设得到了完善，一些大型房地产企业在三线城市开拓市场，给本地小企业的发展带来了压力，同时大型房地产企业雄厚的资金实力，丰富的管理经验以及人才优势严重挤压着本地房地产企业的发展。

2）受国家政策的影响。近几年国家出台了一系列针对房产市场的调控措施，打压高价房，征收房产税，一定程度上减缓了三线城市房地产企业的发展。三线城市商业房产开发面临土地供应量减少，银行贷款减少等问题，由此造成房产经营成本增高，给企业带来了巨大的压力。

3）不健康因素影响三线城市房产市场。房产市场发展受到经济社会等多方面因素的影响，而三线城市的发展存在不健康的因素，例如政府为了政绩拍卖土地，进行违规操作获得巨额钱财，影响了房地产市场的健康发展，房产开发后的利益诱惑也造成很多房产开发商用投机手段拉高房产价格，为市场合理有序地发展埋下了隐患，形成房产泡沫。

4）建筑无设计特色。目前三线城市房产开发处在加速阶段，因此在建筑规划和设计上千篇一律，缺乏城市特色，这种趋势降低了城市吸引力，对于未来房产市场的发展是不利的。

5）面临较大的金融风险。房产市场需要投入大量资金，三线城市金融体制的不健全为房产市场的发展带来了更大的金融风险，加上国家调控﹑贷款审批越来越严格，一定程度上影响了三线城市房产市场的发展。

三线城市商业地产发展的策略

1） 加强品牌设计提升地方企业竞争力。针对三线城市商业地产发展中存在的诸多问题，在日趋激烈的房产市场竞争情况下，地方房产开发企业应当重视企业的品牌建设，加强对建筑本身的设计管理，在市场需求基础上提供优质的建筑产品，并且结合城市特色融入品牌形象，逐步获得市场的认可，形成与大型房地产企业的竞争力，促进整个竞争环境的健康发展。

2）加强房产开发中的风险防范。基于三线城市房地产市场发展的现状，利用一定的技术管理方法有效控制风险，减少房产开发中的潜在损失，维护房产市场中的各方利益。合理制定投资决策，运用风险转移的方式控制风险，例如在开发工程管理中通过保险的方式对冲风险，尽管会增加一定的成本，但是房产开发中可能面临的问题有所保障。

3）培养房地产优秀人才。通过培养人才推动三线城市房产市场的发展，完善就业体系，借用有经验的人才到三线城市指导房产工作，吸取有益经验，促进房产行业的完善。

随着我国城镇化进程加快，三线城市房地产快速发展。尽管房地产市场规模的扩大有利于刺激经济的增长，改善人们的居住条件，但是在经济增速放缓及国家调控政策的影响下，三线城市房产市场受到一定的的影响。本文从三线城市商业地产发展的背景出发，阐述了三线城市房产消费者群体的特点，并分析当前三线城市房产市场发展中存在的问题，针对这些问题提出了相关的策略和建议。

辽宁省本溪市高级中学）